奥运前城市地产深度分析预测

毋庸置疑，奥林匹克对房地产市场的不同领域有不同的影响。这种影响的程度和时机也因城市的不同而变化。正如我们需要考察主办城市不同的政治经济状况一样，我们需要将房地产市场放入某种背景框架中。我们通过对汉城、巴塞罗那、亚特兰大、悉尼4个主办城市的地产分析，试图为北京的奥运地产带来一些灵感与启发。
  
    很明显，奥运会对酒店业的影响最大。因为它吸引了大量的旅游者，从而带来了短期食宿的需求，因此奥运会对饭店业的影响是最为明显。这种影响在各个城市中也明显不同，因当地旅游市场的成熟度、为奥运会兴建的饭店的供应量，当地旅游业的获益情况而有很大差别。
  
    奥运会对酒店客房供应会有重要影响。所有4个主办城市在奥运当年及随后的两年中客房供应持续增长并主要集中在四星及四星以上的标准。据数据显示，在巴塞罗那客房供应成两倍增长，亚特兰大、汉城和悉尼则增长了35％。客房数量的增加在策略上是一个城市吸引和主办重要活动的优势，尽管在短期会表现为过量供应（例如巴塞罗那）。
  
    客房数量的增加在策略上是一个城市吸引和主办重要活动的优势，由于大量的供应，所有主办城市在奥运年都经历了平均入住率下降的过程。但在奥运会后的几年里入住率则明显回升。
  
    尽管奥运期间入住水平出现下降，但所有的主办城市的日客房价格都显著上升。平均增长达22.6%，而悉尼的增长最低，仅为11.1%。所有的主办城市在奥运会后，日客房价格出现下降，巴塞罗那则表现为明显下滑。
  
    奥运年增长的客房价格完全能够抵销下降的入住率，其结果是按平均客房收益（RevPAR）衡量的酒店的业绩是增加的。然而，随着市场在会后恢复了正常的周期，奥运会后酒店的业绩有显著的变化。悉尼的平均客房收益是惟一能在会后第二年预期将能高于奥运年的。与其相反，巴塞罗那在奥运会后的两年，经历了将近60％的下降，反映出在不景气的环境里市场供应的过量。
  
    住宅市场：凤凰涅?  
    奥运会对住宅市场有两方面的潜在影响。短期内，将刺激某些区位的租金和价格。长期影响则表现为新的中心区的出现和存量住宅的更新。
  
    奥运会对租金和价格短期影响的程度取决于主办城市的住宅市场的规模和成熟度。虽然汉城和巴塞罗那在举办奥运会期间，住宅售价和租金都经历了快速增长，但是，亚特兰大和悉尼则几乎没有出现奥运会所带来的住宅售价和租金的增长。在这4个城市中，住宅市场反应最强烈的是巴塞罗那。在1986－1993年间，住宅价值增长250－300％，奥运会是价格增长的主要原因。
  
    悉尼住宅的平均价格在1996－2000年期间增长大约50％，但是增长几乎全部来源于一般性的市场影响。最近，Macquarie银行对住房价格所做的研究发现，在过去的4年里，奥林匹克走廊的价格增长比悉尼的平均水平高不足0.5%。与此相似，虽然亚特兰大住宅市场是美国表现最好的市场之一，却大部分归因于非奥运因素，如地方经济的强势和人口的相对增长。
  
    然而，奥运会对住宅市场的影响主要不在于售价和租金，而在于奥林匹克走廊附近的新区开发。这种影响依然是以巴塞罗那最为显著，其住宅建设在1988和1991期间增长了23％，而同期饭店和写字楼的增长量则分别只有5％和12％。
  
    奥运会对汉城和巴塞罗那的最明显的影响是奥运村的开发，形成了新的城市中心。虽然，悉尼的住宅市场规模比较小，但是，也出现了因奥运会所导致的住宅开发，包括NewingtonVillage，2000套郊区住宅的和其他一些在奥林匹克走廊开发的住宅项目。
  
    亚特兰大大量利用现有设施安排运动员的住宿，因此，在奥运周边区域没有出现大规模的住宅建设。然而，奥运会改善了交通设施、零售设施和公共空间，如公园和步行街，从而创造了更有吸引力的内城，因此，对需求的区位有相当的影响。
  
    写字楼市场：润物无声  
    与住宅市场相类似，奥运会对举办城市的写字楼市场的影响是混合的。这种影响在规模较小的，不成熟的市场尤为明显。奥运会是城市宣传的主要工具，但是，如果没有健康的商业原因来支持（如基础设施、商务环境、熟练劳动力），这也不可能吸引大量的国际资金。
  
    在巴塞罗那，奥运会刺激了1986－1990年的经济繁荣，导致了办公空间在一个相对不成熟的市场的显著增长（目前25％的CBD办公空间，约85万平方米，是建于1988－1990年）。像其他相对年轻的市场一样，巴塞罗那早期项目的成功刺激了过度建设，空置率自1989年的0.7％升高至1992年的10.4%。写字楼市场在1991年达到了高峰，其后随着供给的增长，租金下降了50％。直到1994年5月，市场才再一次达到了均衡。
  
    悉尼和亚特兰大在奥运会期间，经济增长显著，写字楼市场状况乐观。奥运会的直接影响相对温和。在亚特兰大，CBD220万平方米的办公面积中大约2万平方米被短期承租，用于奥运会相关的活动。奥运会的间接影响则难以评估。亚特兰大市长Bill Campbell说“奥运会不是亚特兰大10年来高速增长的惟一导火索，但它是亚特兰大20世纪90年代增长的一个重要驱力。”
  
    亚特兰大自1996年以来，持续强劲增长。1998年在大都市区，超过52万平方米的办公面积被吸纳。悉尼市场在未来两年的前景非常乐观，目前CBD和主要郊区市场的空置率都在10多年来的最低水平。奥运会对市场繁荣的贡献难以孤立考虑。亚特兰大和悉尼都成功地吸引了主要的写字楼用户。奥运会可能不是这些商业决策的主要的因素，但是，奥运带来了对城市的关注，而城市对这种关注的利用能力对其成功作出了贡献。