图：历年来京旅游人次及增速
图：北京铁路客运量及增速
图：北京民航客运量及增速
图：北京铁路客运量累计同比（按月度）
图：北京民航客运量累计同比（按月度）
参考观研天下发布《2018年中国连锁酒店市场分析报告-行业运营态势与投资前景研究》
图：北京规模以上住宿企业房间数及增速
图：京住宿业固定资产投资开始下滑
北京市住宿业供需剪刀差将会逐步拉大，17年需求增速并不高，所以供需剪刀差并不明显，未来需求增速提升将会迅速拉大剪刀差。自15年以来存量房间数逐步下滑，固定资产投资下滑的主要原因有两点：第一，“良币驱逐劣币”，原有存量酒店中经营效益较差的单体酒店正在逐步关停，这个过程很漫长预计会持续多年（考虑到租约存续等因素影响，酒店业出清是个较漫长的过程）。第二，由于适合物业越来越少，盈利能较强的酒店品牌无法找到合适物业增加供给。地域供给增速将慢于需求增速，供给需求剪刀差出现。
图：北京住宿房价稳定（单位：元）
图：北京入住率缓慢提升（%）
图：北京星级酒店RevPAR同比变化（%）
图：历年来沪旅游人次及增速
图：上海市铁路客运量及增速
图：上海市民航客运量及增速
图：上海市住宿业固定资产投资额及增速
上海市需求增速大于新增供给增速，未来供需剪刀差继续维持。北京上海土地资源稀缺性相似，前文对北京固定资产投资下滑原因已做解释，经营绩效较差酒店将逐步淘汰，盈利能力较强的酒店由于物业的稀缺性无法增加供给。地域供给增速将慢于需求增速，供给需求剪刀差出现。
图：上海住宿房价稳定（单位：元）
图：上海入住率缓慢提升
图：上海市星级酒店RevPAR同比变化
北京与上海的数据可以印证“卡位红利”逻辑：北京与上海由于城市扩张速度放缓，可供开设酒店的物业逐步体现了稀缺性。供给不能跟上需求的增长速度，出现了供给需求的剪刀差，这一剪刀差逐步传导到价格端导致了RevPAR的稳步上涨。从结构上来看，中低端类的RevPAR上升更快速（高端供给相对过剩）。这一趋势可能会持续多年。
存量酒店的卡位红利会逐步通过供给关系向价格传导，一线城市存量酒店RevPAR具备持续上涨的基础。从城市面积的扩张速度来看，一线城市扩张速度呈现了明显下滑的趋势，新增酒店可获得物业供给在逐年减少，而需求仍然稳步增加。另一方面，城市中心地段的稀缺性越来越大，城市边界的扩展不能带来有效的酒店供给提升。酒店需求一般在距离市中心的位置，而新增供给在新区，有效供给受到限制。未来核心城市的存量酒店将会分享卡位红利，伴随RevPAR上涨逐步在利润端体现卡位红利。
图：北京星级酒店数占比
图：上海星级酒店数占比
图：北京五星级酒店数占比
图：上海五星级酒店数占比
上海月度星级酒店RevPAR没有体现较强的复苏趋势，我们推测由于上海市的星级酒店数目占总体酒店房间数更小，所以样本偏差更大。此外，上海酒店高端星级酒店数目占比明显大于北京（我国高端酒店数目相对过剩），这也是RevPAR没有体现卡位红利的主要原因。
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