2005年第三季度亚洲物流业物业市场概论

伴随着持续强劲的经济发展，日本、新加坡和香港的物流业市场在第三季度表现良好，广州、胡志明市和河内的工业物业市场均受惠于海外资金加快流入当地的制造业。相反，北京和上海的工业物业市场表现则分别受制于新供应短缺以及邻近城市越趋激烈的竞争。

  

　　受到中国强劲的经济发展所支持，中国主要城市的工业、高科技产业与物流业的物业市场于第三季保持发展，但个别地区则受到土地供应紧张或周边卫星工业区竞争的影响。上海市西郊的工业区由于受到周边城市工业区的竞争，其土地价格与租金均下降，这是多年未见的情况。

  

　　同时，北京持续紧张的工业用地供应也限制了工业物业的大宗交易。受活跃的汽车业推动，广州的工业物业市场在第三季度保持动力。香港和新加坡因出口强劲带动对储存及仓库设施的需求，其物流市场均见兴旺。由于日本公司外判物流工序有加速的趋势，使日本工业物业市场更为活跃。最后，由于越南吸引越来多外资作直接投资，胡志明市和河内的工业物业的整体出租率维持现时的高水平。

  

　　2005年第三季度，日本有几宗大规模的交易完成，其中包括第三方物流服务供货商Senko租用ProLogis Parc Sugito约63.3万平方尺的物业。这项交易显示，由于越来越多日本公司把货物分配工作外判，第三方物流服务供货商的需求上升，并成为季内市场的主要动力。由于要顾及成本，第三方物流服务供货商对租金十分敏感，他们所租用的地点很少在东京的中心区域，而多会选择较为偏远的郊区，如埼玉与神奈川这些可以提供现代化设施，具备良好的交通条件而且价格有竞争力的地区。

  

　　香港方面，持续强劲的对外贸易使仓库出租率维持非常高的水平，尤其是靠近货柜码头的葵涌和荃湾区。但由于上述地区的仓库设施已接近饱和，对仓储设施的需求已大量转至新界西北部一些二线地区，例如屯门和元朗这些有联近港口的良好运输条件的地区。同时，未来接联香港和深圳的西部通道也预期于2006年完工，这将会促进香港与大陆华南地区的贸易，并巩固香港作为珠江三角洲主要物流港的地位。

  

　　新加坡的市场气氛于第三季度更为正面，工业物业的租赁查询增加。本地石油输出及制造业出口等宏观经济指标指出市场于第三度持续扩张。由于政府计划吸引更多高科技产业到新加坡，高科技产业成为工业设施的主要用家，然而，地主普遍对上调租金抱谨慎态度。

  

　　北京工业区于第三季度内没有新土地供应，故北京工业区土地供应仍然紧张，这种状况预计要到2006年中有新的土地供应才可得到缓解，这些新供应主要集中在位于大兴的北京经济技术开发区和位于顺义的北京天竺空港工业区。然而，各工业区的招商引资活动并未因此而停止，工业区的业主亦积极与投资商接洽。

  

　　第三季度，上海各工业区的市场表现有所不同。一方面，由于土地供应有限但市场普遍使用标准工业设施，漕河泾高科技园区、金桥出口加工区、外高桥保税区等地区工业物业的价格和租金都保持在较高水平。另一方面，在一些离城区较远的工业园区，如嘉定、青浦、松江，受较高空置率和投资活动减少的影响，土地价格和租金都出现明显下降，这是上海工业物业市场最近几个月来首次出现的现象。来自上海周边城市，以及多间刚竣工又租金低廉的私有工业物业的竞争，是导致上述工业区租金和地价下降的原因。