房地产（real estate）是一个综合的较为复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物依附土地而存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。
一直以来，我国房地产行业竞争颇为激烈，市场上存在的开发商非常之多，不过近年来随着行业逐渐走向成熟，尾部开发商也在逐年被淘汰。
2019年，房地产调控政策基调以稳为主，全国商品房成交面积增速继续放缓，销售额平稳增长。优秀房企抢抓窗口行情和城市结构性机遇，以定位主流需求、高性价比、创新产品赢得市场，实现销售业绩持续增长。根据中指研究院监测显示，2019年共计152家房企跻身百亿军团，销售额增速均值为21.3%；权益销售额过百亿的房企共有147家，权益销售额共计9.6万亿元，市场份额59.5%。
百亿企业的销售额可分为五个阵营：3000亿以上、1000-3000亿、500-1000亿、300-500亿、100-300亿，对应企业数量分别为7家、29家、29家、30家、57家。其中，3000亿以上、1000-3000亿阵营企业数量略有增长，而500-1000亿、100-300亿阵营数量则略有减少。由此可见，百亿企业阵营间分化日益加剧，大中型房企在市场下行周期竞争力更强，而小型房企的竞争优势逐渐减弱，千亿成为房企新的分水岭。
3000亿以上企业追求高质量发展，销售额均值为5401.4亿元，销售额增长率均值为12.7%；1000-3000亿企业不断拓展市场布局、紧抓市场主流需求、提高营运效率，实现业绩快速增长，销售额均值为1624.4亿元，销售额增长率均值为27.5%；500-1000亿企业通过把握城市群发展机遇，推动产品迭代升级，实现规模扩张，销售额均值为728.0亿元，销售额增长率均值为30.8%；300-500亿、100-300亿企业深耕重点城市，在激烈的市场竞争中保持较快的业绩增长，销售额增长率均值分别16.3%、14.1%。
2020年3月，中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布2020中国房地产开发企业500强测评成果，同时揭晓了“2020中国房企500强”榜单。
2020中国房企500强榜单前十强微调，恒大继续蝉联第一，碧桂园上升一位至第二，万科排名第三。融创、中海、保利、龙湖、新城、华润和富力分列四到十位，中海名次相比上年提升了一位，十强房企排名整体较为稳定。
从规模分析来看，500强企业总销售规模超过了10万亿。千亿企业扩容到了34家。500强总资产均值是711亿元，同比增长了17.9%，但是增速比上一年回落了8.33%。销售规模及总资产依旧增长，但是增速放缓。
总体来看，由于我国经济发展的不均衡，我国房地产企业大多集中在东部地区，毕竟这里的人们房地产需求更高，买房能力更强，房地产企业区域分布大致如下：
自20世纪90年代以来，中国房地产高速发展了20多年，在市场与行政力量的干预之下，中国房地产市场呈现出了畸形发展状态。中国房地产有着鲜明的特点，也滋生了很多问题，比如房价增速过快、炒房现象严重、金融风险扩大、不利于制造业的发展等。为此，需要构建房地产税收体制、完善住房租赁市场、减少房地产短期调控、促进区域协调发展，最终引导房地产行业健康、有序发展。
中国房地产市场的问题：
（一）房价增速过快
中国房地产房价增速过快。一方面，随着城镇化的发展，我国教育、医疗、就业等优质资源大部分集中在一线城市，这使得大量人员涌入一線城市，而在城市中买房是他们安家立业的前提，这就大大加大了房屋需求量，造成了土地资源和房屋资源的稀缺，房价一升再升。房地产是经济链的重要组成部分，国家和地方的经济发展都离不开房地产的贡献。在消费和出口增长乏力的情况下，国家经济发展对房地产的依赖越来越重，大量的资金涌向了房地产，从另一方面也造成的房价增速过快。
（二）炒房现象严重
中国房地产炒房现象严重。随着房价上涨，许多炒房者以团购的形式低价购入大量住房，再售卖这些房屋以赚取差价，牟取利润。炒房现象是房地产经济一枝独秀的产物。一方面，由于房地产是许多地方政府赖以推动经济增长的支柱，地方政府会推动房地产的发展。另一方面，中国缺乏合理的投资渠道，投资者空有大量资金而无处投资，只得将资金投入房地产市场，这就使得房屋的金融属性大幅度提高，形成了投资房地产、房价抬升、炒房的恶性循环。
（三）扩大了金融风险
中国房地产增大了金融风险。大量资金投入房地产市场会诱发因信用膨胀导致的金融危机。一方面因房价高昂，许多人不能全款而选择了在银行贷款买房。经济下行之时，过高的贷款导致借贷人没有能力按时偿还，这就造成了银行的金融风险。另一方面，由于借贷者选择长时间贷款时无法保证自身收入稳定，因此往往需要以房屋作为抵押，而房地产市场存在的泡沫可能导致房价狂跌，致使抵押物价格暴减，引发危机。
（四）不利于制造业的发展
房地产过热不利于制造业的发展。近年来，房地产产业高昂的利润远远高于制造业等其他产业。首先，房地产的高利润吸引了资金、人才的集聚，房地产一枝独秀导致了其他产业的空洞化，传统产业缺乏工人，高新产业缺乏资金和人才，无法快速发展。其次，人们因为购买房屋而花费了大量资金，导致没有充足的金钱去消费，内需不足，这就导致了制造业产能过剩、盈利能力弱化等问题。最后，房地产导致了制造业成本上升。房价上涨的同时，人力成本、原材料成本、厂房租金都不断的被倒逼上涨，导致制造业成本上升。
中国房地产市场问题的对策：
1、构建房地产税收体制
我国应该构建完善的房地产税收体制。一方面，我国应该限制个人居住的面积、调控售卖年限。对于超过个人住房标准的面积，应该按照阶梯标准征收高价税，对于购买年限过短即出卖的房屋也要征收高价税，这样才能有效遏制炒房现象。另一方面，政府应当就“房地产税收是地方经济收入主要来源”这一现象制定相关规定以改变这个局面。这其中首要任务是加快房地产税收的立法、完善相关法律体制和改革。同时，应当在政府收入中找到一个稳定的经济来源以弱化房地产税收在经济收入中的绝对优势地位，从而起到均衡政府财政收入结构的作用。
2、完善住房租赁市场
我国应该完善住房租赁市场。首先，应该增加公租房的供应。对于城市之中的困难家庭，不能单纯靠市场来调节，政府需要增加公租房的供应，保证其生活。其次，需要增加长租公寓。目前租房市场上绝大多数租赁都是短租，每年都需要搬家，严重降低了生活品质。因此，需要发展长租公寓，减少租户的漂泊感，增加幸福感。最后，应该控制住房租赁市场的租金上涨幅度，防止因租金过高而导致租房个体无法负担。
3、减少房地产短期调控
我国应该减少房地产短期调控。通过对中国房地产市场数据的分析，不难发现我国的房地产市场受到国家政策的短期调控的影响显著，这导致市场极易因政策的微小改动而出现大幅度的波动。这是由于我国的限购、调整首付比率等短期调控方法多通过行政手段来干预市场，反而压抑需求，事后更容易出现市场反弹。因此，政府可以适当减少对于房地产的短期调控，而是采用拓宽投资渠道、完善房地产税收体系等方式来推动房地产的长期均衡发展。
4、促进区域协调发展
我国应该促进区域协调发展。我国的医疗、就业、教育等优质资源大都集中在北京、上海、广州、深圳等一线城市，这导致大量人口涌入，大城市住房供不应求，而中小城市却缺少发展动力。因此，我国政府应促进区域协调发展，合理调派资源，保证中小城市的活力。生活在一线、二线城市，中小城市等一样可以享受优质的资源，人口就不会都往特大城市集聚，既可以有效缓解大城市的住房压力，又可以推动中小城市的快速发展。
欲了解更多内容，请参阅我们的行业分析报告：
《2021年中国房地产市场调研报告-行业运营现状与发展前景研究》
《2021年中国房地产中介服务市场分析报告-行业调查与未来商机预测》
行业分析报告是决策者了解行业信息、掌握行业现状、判断行业趋势的重要参考依据。随着国内外经济形势调整，未来我国各行业的发展都将进入新阶段，决策和判断也需要更加谨慎。在信息时代中谁掌握更多的行业信息，谁将在未来竞争和发展中处于更有利的位置。
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一直以来，我国房地产行业竞争颇为激烈，市场上存在的开发商非常之多，不过近年来随着行业逐渐走向成熟，尾部开发商也在逐年被淘汰。
2019年，房地产调控政策基调以稳为主，全国商品房成交面积增速继续放缓，销售额平稳增长。优秀房企抢抓窗口行情和城市结构性机遇，以定位主流需求、高性价比、创新产品赢得市场，实现销售业绩持续增长。根据中指研究院监测显示，2019年共计152家房企跻身百亿军团，销售额增速均值为21.3%；权益销售额过百亿的房企共有147家，权益销售额共计9.6万亿元，市场份额59.5%。
百亿企业的销售额可分为五个阵营：3000亿以上、1000-3000亿、500-1000亿、300-500亿、100-300亿，对应企业数量分别为7家、29家、29家、30家、57家。其中，3000亿以上、1000-3000亿阵营企业数量略有增长，而500-1000亿、100-300亿阵营数量则略有减少。由此可见，百亿企业阵营间分化日益加剧，大中型房企在市场下行周期竞争力更强，而小型房企的竞争优势逐渐减弱，千亿成为房企新的分水岭。
2019年百亿房企各阵营数量情况
资料来源：公开资料整理
3000亿以上企业追求高质量发展，销售额均值为5401.4亿元，销售额增长率均值为12.7%；1000-3000亿企业不断拓展市场布局、紧抓市场主流需求、提高营运效率，实现业绩快速增长，销售额均值为1624.4亿元，销售额增长率均值为27.5%；500-1000亿企业通过把握城市群发展机遇，推动产品迭代升级，实现规模扩张，销售额均值为728.0亿元，销售额增长率均值为30.8%；300-500亿、100-300亿企业深耕重点城市，在激烈的市场竞争中保持较快的业绩增长，销售额增长率均值分别16.3%、14.1%。
2019年百亿房企各阵营数量情况
资料来源：公开资料整理
2020年3月，中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布2020中国房地产开发企业500强测评成果，同时揭晓了“2020中国房企500强”榜单。
2020中国房企500强榜单前十强微调，恒大继续蝉联第一，碧桂园上升一位至第二，万科排名第三。融创、中海、保利、龙湖、新城、华润和富力分列四到十位，中海名次相比上年提升了一位，十强房企排名整体较为稳定。
从规模分析来看，500强企业总销售规模超过了10万亿。千亿企业扩容到了34家。500强总资产均值是711亿元，同比增长了17.9%，但是增速比上一年回落了8.33%。销售规模及总资产依旧增长，但是增速放缓。
2020年中国房地产开发企业TOP10
| 排名 |
企业名称 |
| 1 |
恒大地产集团有限公司 |
| 2 |
碧桂园控股有限公司 |
| 3 |
万科企业股份有限公司 |
| 4 |
融创中国控股有限公司 |
| 5 |
中海企业发展集团有限公司 |
| 6 |
保利发展控股集团股份有限公司 |
| 7 |
龙湖集团控股有限公司 |
| 8 |
新城控股集团股份有限公司 |
| 9 |
华润置地有限公司 |
| 10 |
广州富力地产股份有限公司 |
资料来源：公开资料整理
总体来看，由于我国经济发展的不均衡，我国房地产企业大多集中在东部地区，毕竟这里的人们房地产需求更高，买房能力更强，房地产企业区域分布大致如下：
2019年我国房地产行业企业区域分布
资料来源：观研天下数据中心整理
自20世纪90年代以来，中国房地产高速发展了20多年，在市场与行政力量的干预之下，中国房地产市场呈现出了畸形发展状态。中国房地产有着鲜明的特点，也滋生了很多问题，比如房价增速过快、炒房现象严重、金融风险扩大、不利于制造业的发展等。为此，需要构建房地产税收体制、完善住房租赁市场、减少房地产短期调控、促进区域协调发展，最终引导房地产行业健康、有序发展。
中国房地产市场的问题：
（一）房价增速过快
中国房地产房价增速过快。一方面，随着城镇化的发展，我国教育、医疗、就业等优质资源大部分集中在一线城市，这使得大量人员涌入一線城市，而在城市中买房是他们安家立业的前提，这就大大加大了房屋需求量，造成了土地资源和房屋资源的稀缺，房价一升再升。房地产是经济链的重要组成部分，国家和地方的经济发展都离不开房地产的贡献。在消费和出口增长乏力的情况下，国家经济发展对房地产的依赖越来越重，大量的资金涌向了房地产，从另一方面也造成的房价增速过快。
（二）炒房现象严重
中国房地产炒房现象严重。随着房价上涨，许多炒房者以团购的形式低价购入大量住房，再售卖这些房屋以赚取差价，牟取利润。炒房现象是房地产经济一枝独秀的产物。一方面，由于房地产是许多地方政府赖以推动经济增长的支柱，地方政府会推动房地产的发展。另一方面，中国缺乏合理的投资渠道，投资者空有大量资金而无处投资，只得将资金投入房地产市场，这就使得房屋的金融属性大幅度提高，形成了投资房地产、房价抬升、炒房的恶性循环。
（三）扩大了金融风险
中国房地产增大了金融风险。大量资金投入房地产市场会诱发因信用膨胀导致的金融危机。一方面因房价高昂，许多人不能全款而选择了在银行贷款买房。经济下行之时，过高的贷款导致借贷人没有能力按时偿还，这就造成了银行的金融风险。另一方面，由于借贷者选择长时间贷款时无法保证自身收入稳定，因此往往需要以房屋作为抵押，而房地产市场存在的泡沫可能导致房价狂跌，致使抵押物价格暴减，引发危机。
（四）不利于制造业的发展
房地产过热不利于制造业的发展。近年来，房地产产业高昂的利润远远高于制造业等其他产业。首先，房地产的高利润吸引了资金、人才的集聚，房地产一枝独秀导致了其他产业的空洞化，传统产业缺乏工人，高新产业缺乏资金和人才，无法快速发展。其次，人们因为购买房屋而花费了大量资金，导致没有充足的金钱去消费，内需不足，这就导致了制造业产能过剩、盈利能力弱化等问题。最后，房地产导致了制造业成本上升。房价上涨的同时，人力成本、原材料成本、厂房租金都不断的被倒逼上涨，导致制造业成本上升。
中国房地产市场问题的对策：
1、构建房地产税收体制
我国应该构建完善的房地产税收体制。一方面，我国应该限制个人居住的面积、调控售卖年限。对于超过个人住房标准的面积，应该按照阶梯标准征收高价税，对于购买年限过短即出卖的房屋也要征收高价税，这样才能有效遏制炒房现象。另一方面，政府应当就“房地产税收是地方经济收入主要来源”这一现象制定相关规定以改变这个局面。这其中首要任务是加快房地产税收的立法、完善相关法律体制和改革。同时，应当在政府收入中找到一个稳定的经济来源以弱化房地产税收在经济收入中的绝对优势地位，从而起到均衡政府财政收入结构的作用。
2、完善住房租赁市场
我国应该完善住房租赁市场。首先，应该增加公租房的供应。对于城市之中的困难家庭，不能单纯靠市场来调节，政府需要增加公租房的供应，保证其生活。其次，需要增加长租公寓。目前租房市场上绝大多数租赁都是短租，每年都需要搬家，严重降低了生活品质。因此，需要发展长租公寓，减少租户的漂泊感，增加幸福感。最后，应该控制住房租赁市场的租金上涨幅度，防止因租金过高而导致租房个体无法负担。
3、减少房地产短期调控
我国应该减少房地产短期调控。通过对中国房地产市场数据的分析，不难发现我国的房地产市场受到国家政策的短期调控的影响显著，这导致市场极易因政策的微小改动而出现大幅度的波动。这是由于我国的限购、调整首付比率等短期调控方法多通过行政手段来干预市场，反而压抑需求，事后更容易出现市场反弹。因此，政府可以适当减少对于房地产的短期调控，而是采用拓宽投资渠道、完善房地产税收体系等方式来推动房地产的长期均衡发展。
4、促进区域协调发展
我国应该促进区域协调发展。我国的医疗、就业、教育等优质资源大都集中在北京、上海、广州、深圳等一线城市，这导致大量人口涌入，大城市住房供不应求，而中小城市却缺少发展动力。因此，我国政府应促进区域协调发展，合理调派资源，保证中小城市的活力。生活在一线、二线城市，中小城市等一样可以享受优质的资源，人口就不会都往特大城市集聚，既可以有效缓解大城市的住房压力，又可以推动中小城市的快速发展。
欲了解更多内容，请参阅我们的行业分析报告：
《2021年中国房地产市场调研报告-行业运营现状与发展前景研究》
《2021年中国房地产中介服务市场分析报告-行业调查与未来商机预测》
行业分析报告是决策者了解行业信息、掌握行业现状、判断行业趋势的重要参考依据。随着国内外经济形势调整，未来我国各行业的发展都将进入新阶段，决策和判断也需要更加谨慎。在信息时代中谁掌握更多的行业信息，谁将在未来竞争和发展中处于更有利的位置。
中国报告网专注于行业分析与产业研究，多年来持续追踪数千个细分行业，是业内领先的资深行业分析报告提供方，曾为数千家企业（包括多家世界五百强企业和数十家国内五百强企业）提供了详实的行业分析报告，并获得了客户认可。
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