我国养老地产行业下游市场规模持续扩张京津冀均价最高

2020-10-26 02:59

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养老地产是指由企业开发主导的以养老为主题的产权类项目，集养老住宅、一般住宅、配套、服务为一体的综合开发模式。其产业链主要包含开发商、保险企业、养老服务企业、养老社区、养老机构、社区居家养老设施以及老年消费者等。

养老地产产业链

数据来源：公开资料整理

上游市场参与主体方面，养老地产市场参与主体可分为地产开发商、保险机构、业务跨界企业、医疗机构、投资机构五种，其中地产开发商有万科地产、保利地产、华润置地、绿地等，保险机构有中国太保、中国平安、中国人寿、新华保险等。

养老地产市场参与主体及相关企业

参与主体	企业
地产开放商	万科地产、保利地产、燕达地产、华润置地、绿地等
保险机构	泰康人寿、中国太保、中国平安、中国人寿、新华保险等
业务跨界企业	双箭股份、宣华、健康、金陵饭店、湖南发展等
医疗机构	北控医疗、燕达、凯健、同仁堂等
投资机构	和谐基金、红杉资本、云锋基金等

数据来源：公开资料整理

中游方面：目前，我国养老地产主要包含养老社区、养老机构以及社区居家养老设施等，其中养老社区是指在社区中开发养老住宅，配备养老配套设施，如泰康之家、恒大养生谷等；养老机构是指老年人集中入住，配备医务室、文娱设施、生活照料、养老护理服务等，可与社区共用医疗资源公共设施，如远洋椿萱茂老年公寓、保利和熹会老年公寓、北万怡园光熙长者公寓等。

养老地产产品分类

分类	项目说明	案例
养老社区	社区中开发养老住宅，配备养老配套设施	北京太阳城、泰康之家、乐成恭和家园、恒大养生谷
养老机构	老年人集中入住，配备医务室、文娱设施、生活照料、养老护理服务等，可与社区共用医疗资源公共设施。	远洋椿萱茂老年公寓、保利和熹会老年公寓、北万怡园光熙长者公寓
社区居家养老设施	日间照料中心、养老驿站等，以居家养老为基础，满足老年人生活照料、休闲娱乐、营养餐饮、精神慰藉等需求。	远洋椿萱茂照料中心、万科随园之家

数据来源：公开资料整理

下游方面：近些年，随着老龄化社会的发展，我国60岁及以上人口数量逐渐上升，占总人口比重不断增大。数据显示，2018年我国60岁及以上人口数量为2.49亿人，同比增长3.32%，占总人口比重为17.9%；2019年我国60岁及以上人口数量为2.54亿人，同比增长2.01%，占总人口比重为18.1%。

2015-2019年我国60岁及以上人口数量及增速

数据来源：公开资料整理

2015-2019年我国60岁及以上人口数量占总人口比重

数据来源：公开资料整理

老龄化人口数量增加、人们消费观念的转变，带动养老地产需求上升，行业市场规模持续扩张，从2015年的7590亿元增至2019年的**亿元，复合增长率为*%；2019年同比增长*%。

2015-2019年我国养老地产行业市场规模及增速

数据来源：公开资料整理

从我国四大养老地产集群地销售类养老地产平均售价来看，京津冀平均售价最高，为23200元/平方米；其次是长三角，平均售价为16000元/平方米；川渝平均售价最低，为11100元/平方米。

我国四大养老地产集群地销售类养老地产平均售价（单位：元/平方米）

数据来源：公开资料整理

从我国四大养老地产集群地平均空置率，川渝、长三角、京津冀地区平均空置率较大，分别为47.5%、43.1%、40.55%。

我国四大养老地产集群地平均空置率（单位：%）

数据来源：公开资料整理

盈利模式方面，养老地产盈利模式可分为销售型、销售+回购、租售并举、会员出租制四种，其中销售型模式与传统住宅销售一样，通常是借助养老地产之名进行房地产开发，风险小，是目前较普遍的盈利模式；租售并举模式常见于新建的综合地产开发社区，配建适老住宅面向市场销售，利用商业配套设施持有经营。

养老地产主要盈利模式分析

盈利模式	具体分析
养老地产销售型	与传统住宅销售一样，通常是借助养老地产之名进行房地产开发，风险小，是目前较普遍的盈利模式。
养老地产销售+回购	即出售住宅产权，然后开发商逐年回购产权，回购资金用于老人的养老费和医疗护理费用。
养老地产租售并举	常见于新建的综合地产开发社区，配建适老住宅面向市场销售，利用商业配套设施持有经营。
养老地产会员出租制	即会员以押金或者一次性入会的形式，保障养老公寓床位，缴纳年费与日常消费和护理费用即可