目前市场已进入第四代产业园区阶段 智慧化、专业化、资本化、综合化成竞争趋势

行业发展历程

第一代产业园区

改革开放初期，国内各种产业百废待兴，技术、资本基础均较为薄弱，产业以劳动密集型为主，此时的产业园区，产业定位模糊，企业类型庞杂，功能相对简单，主要是在区位交通条件相对优良的区域，提供满足企业基本生产条件要求的物理空间。

第一代产业园区大多分布在沿海开放城市，载体形式基本为单一的生产厂房，且以自建厂房为主，主要满足企业的生产制造需求，很少有其余功能形态。而其产业内容也以纺织服装、五金材料等技术含量相对较低的日常生活消费品制造为主。虽然第一代园区的条件相对单一，但其很好地契合了改革开放初期，我国廉价劳动力丰富，消费品匮乏的历史环境，推动了中国工业化历程的强劲起步， 也为中国经济积累了发展的原始动力。

第二代产业园区

20 世纪 90 年代，各类经济技术开发区和高新技术园区如雨后春笋般在全国兴起，带动了第二代产业园区的出现。与第一代产业园区相比，第二代园区除生产制造外还拥有了科技研发、商务办公等功能，并且还出现了标准厂房以及孵化办公楼等功能形态。一些资本密集型产业得以发展，经济进入投资驱动时代，以上海张江高科、北京中关村为代表的科技型产业园区也悄然诞生。同时产业园区不再是沿海城市的独舞，内陆省市中具有良好产业基础、人才储备和技术创新能力的城市开始崭露头角，异军突起的武汉光谷、西安高新区等产业园区都是典型代表。

第三代产业园区

进入新世纪以来，汽车、生物制药等技术密集型产业成为经济增长的主要力量，但随着产业的进一步升级，产业内部分工愈发复杂，产业链条开始逐步延长， 除了同类企业集聚之外，企业更关注产业链上下游的衔接与配合，即“产业链条” 对效率的提升。面对这样的需求，产业园区也进行了进一步提升，除具有明确的产业主题外，也更加有意识地进行“强链补链延链”，园区建筑产品更加多样化， 产品的适用性和组合性较强。

第三代产业园区内的企业专注于核心业务，周边围绕多家供应链上下游企业，提供原材料和生产性服务，产业园区的功能愈发复合化。与第二代产业园区相比，第三代园区内工业厂房的比例开始下降，商务楼和办公楼逐渐成为园区内的主体，在产业方面除了原有产业外还出现了包括交通运输业、现代物流业、金融服务业、信息服务业和商务服务业等与原有产业密切相关的服务行业。

第四代产业园区

第四代产业园区除具有清晰的产业定位和产业链条外，更注重产业生态和入驻企业的发展需求，园区内聚集企业发展需要的资本、服务、产业、科研机构等各类生态要素，形成一个各主体深度链接、相生互动的平台生态网络。在管理与服务方面，园区能够为企业提供创业孵化、产业发展、股权投资、公共平台等生态化服务，并充分应用“云大物移智”等信息技术，使园区管理智慧化程度大幅提升。从第四代产业园区开始，我国园区运营与管理行业进入了全新轨道，完成了“重资产”到“重服务”的过渡，园区运营服务成为了产业园区的焦点及全新增长点。同时，聚焦园区服务后，园区逐步轻资产化，资金壁垒相对减弱，行业门槛逐渐降低，园区运营商如雨后春笋般在全国各地兴起，但因起步较晚，大多仍处于初级阶段。在经历 40 余年的快速发展后，产业园区正迎来新的十字路口， 具有产业生态、增值孵化、创新驱动等特质的第四代产业园区是面向未来的发展方向。

行业发展趋势

增强园区产业综合服务

随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，当前市场竞争态势下，传统的“重开发轻运营”模式难以为继。随着我国园区运营与管理行业由产业定位及聚集向园区服务生态过渡，市场对服务整合要求提高，进而对园区产业服务体系也提出了更高要求。

园区协作带来共赢发展

园区协作可以分为园区之间和园区内部两种协作模式，园区之间的协作，主要体现在产业领域的协作，包括园区产业定位、产业规划协作，产业链与产业集群的构建，一线城市总部园区和二三线城市“飞地”制造基地联动，以及中西部地区与东部沿海地区园区之间的产业转移与产业升级协作等内容。该种协作模式基于资源互补、成本属性、规模经济及品牌共享等驱动因素特征，促进园区间资源要素的优化整合，从而形成持续竞争优势，实现合作双方的共同利益。通过协作，园区产业或实现优势互补，或实现强强联合，园内资源实现进一步整合，运营成本明显降低，产业竞争力显著提升。

打造园区数字化、智能化平台

在中国经济“新常态”的背景下，改革创新是企业未来竞争的主题。随着创新驱动发展战略深入实施，大众创新、万众创业广泛开展，打造园区数字化、智能化平台以促进相关产业发展、构建园区服务生态成为提升园区的“软实力”的重要途径之一。园区为企业提供创业孵化、股权投资、公共平台等综合服务时， 人工申请流程慢、效率低、人力成本高、管理难度高的弊端充分显现。充分应用“云大物移智”等信息技术，搭建智慧园区能够为企业提供更加优质的服务。通过市场化方式构建创新与创业相结合、线上与线下相结合、孵化与投资相结合的新型孵化平台和公共服务平台，园区能够为创业者提供更为低成本、便利化、全要素的工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间。

园区寻求差异化、特色化

进入 21 世纪，我国出现了“园区热”，且基本为侧重产业聚集需求和产业链条需求的第二代及第三代产业园区。过多的园区带来了产业同质化，产能过剩、低水平竞争、合作缺失等诸多弊端逐步显现，为了吸引企业入驻，各地再“拼优惠”，形成恶性循环。这种情况既造成了资源浪费，也削弱了园区间相互合作， 功能互补的基础条件和可能性，制约了区域整体水平和发展潜力。众多园区在盲目发展的过程中缺乏明确的定位，具体表现在产业功能定位趋同，产业布局重复较为严重，在以往的园区发展中，各园区存在主导产业定位相似度较高，竞相发展热门新兴产业，片面追求高技术、高附加值产业等问题。各园区运营与管理应从特色定位、特色产业、特色环境和特色服务等方面出发，结合自身优劣势，打造各自的核心竞争力，突出差异化，发挥比较优势，结合城市更新，打造创新要素集聚、综合服务功能强、特点鲜明的产业运营载体。产业园区差异化和特色化也成为行业共识。