参考观研天下发布《2019年中国养老地产行业分析报告-市场格局现状与投资前景研究》
在上述老龄化不断加剧的情况下，国家对养老产业发展的重视也在不断增加，并发布了一系列政策作为支持。使得近年来我国养老产业市场规模逐年增长，根据数据显示，2018年我国养老产业市场规模达6.57万亿元，预计2020年将达7.7万亿元，2022年可达10.29万亿元。
但由于我国养老产业才刚开始发展，并没有真正成熟的模式。在市场上，传统的家庭、机构以及社区养老是目前中国主要的三种的养老服务模式。其中居家养老是主流，并且主要集中在京津冀、长三角、珠三角和川渝等经济较为发达的地区。因此与与发达国家相比，现阶段，我国养老地产行业的发展仍然处于起步阶段，主要表现在以下五个方面：
| 养老模式 |
发生场所 |
使用群体 |
主要特点 |
| 居家养老 |
老人或子女家中 |
具有基本生活自理能力的老人 |
成本较低，老人无需更改住所，家人可陪伴时间较长 |
| 社区养老 |
家庭附近社区，如社 区老年食堂、日间照 料中心、社区卫生服 务中心等 |
基本生活自理能力相对较弱，或子女不在身边的老人 |
依托社区公共资源和服务设施，老人对所处环境更熟悉，更具亲切感 |
| 机构养老 |
专业化养老机构，如 养老院、康养中心、 托老所、老年公寓等 |
失能或失智程度较高的老人，80岁以上的高龄老人 |
将老年人集中起来，提供居住、就餐、医疗、娱乐等全方位服务；成本较高，老人 需更改住所，服务内容较为全面、丰富 |
| 中国养老地产行业处于起步阶段的五大表现 |
|
| 养老地产项目区域分布不平衡 |
养老项目主要集中在经济发达地区，主要围绕京津翼、长三角、珠三角、川渝四个经济圈形成养老地产产业聚集区，区域地区仅有少量项目分布。 |
| 养老地产项目空置率较高 |
在上述四大养老地产聚集区，川渝地区养老地产项目空置率高达47.5%，京津翼和长三角地区空置率超过40%，珠三角地区空置率也达到36.9%。而一般养老院入住率需要达到75-85%才能实现盈亏平衡。较高的入住率导致大部分养老地产项目基本处于亏损状态。 |
| 养老地产融资成本、投资运营成本高 |
相对比发达国家，ReitS、ABS等是重要融资手段，尤其ReitS聚集了大量低成本资金。相对而言，中国企业则难以获得大额、低廉养老金支持。国家鼓励的政策性贷款、专项债券、保险资金及现有金融工具均不能成为主流的资金供应渠道。此外，受限于土地以招拍挂为主供应方式，拿地成本较高，进而导致养老地产售价过高，将大部分消费群体拒之门外。 |
| 养老地产相关立法和监管缺失 |
目前中国还没有针对养老地产进行规范的法律文件，无论从开发商拿地还是物业等配套企业的运营，都与普通商品房并无二致。相关部门也无法对养老地产开发和运营进行有效监控。 |
| 优质公立养老机构“一床难求” |
私立养老院分为低中高三个档次，低档养老院通常只提供生活必需品，同时存在空间较小，护理人员不足，环境设施较差等问题。 |
与此同时，我国市场需求缺口大，养老床位总体不足。根据数据显示，以2017年的数据为例，每千名老年人拥有养老床位30.9张，而在“十三五”养老规划中每千名老人养老床位35-40张，可见养老市场供需缺口很大，从而也意味着养老院、养老公寓、养老地产还有很大增量空间。
根据数据显示，截止2018年，我国养老服务床位共有746.4万张。其中养老机构床位数392.8万张；社区养老床位数353.6张。预计未来随着养老服务机构和设施的增加，老人拥有的床位数整体上涨，从而使得养老床位供应情况将得到改善。
从市场参与者来看，受益于有着广阔的市场前景，各路资本纷纷布局养老地产市场。到目前，已经有上百家房地产企业和保险机构布局养老地产产业。目前我国养老地产市场上主要由传统养老机构、房地产商及保险机构三类企业占据市场。具体来看，行业的领先者应当是房地产企业万科。据了解，万科自2019年推出“随园嘉树”开始正式进入养老地产，到2016年养老正式形成社区、机构、居家养老三大服务体系。
| 企业 |
代表项目 |
运营模式 |
产品服务 |
| 万科地产 |
随园嘉树 |
＂邻里式＇社区养老模式、老年公寓、租售结合销售方式 |
提供包括健康管理、智慧小区、舒适生活、尊荣享受四大服务体系 |
| 保利 |
和熹会、和院健康生活馆、和悦会 |
机构养老、社区养老和居家养老 ”三位一体” 的养老模式 |
“医养结合型“ 长者颐养中心、汇集健康管理、康复护理、休闲娱乐、生活服务等功能 |
| 绿诚 |
乌镇雅园 |
老年公寓、首个学院式养老园、采取租售结合销售方式 |
养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题 |
| 远洋地产（中国人寿） |
椿萱茂 |
老年公寓 |
诚市协助型养护公寓、核心区一站式颐养公馆、社区 嵌入式长者中心三种 |
| 亲和源集团 |
亲和源 |
老年公寓、养老社区、会员制运营方式 |
生活服务、健康服务、快乐服务三大内容 |
| 泰康人寿 |
泰康之家 |
老年公寓、养老社区、采取期权与现货两种方式进行销售 |
生活照料、医护康复、文娱社交、旅居养老 |
| 乐成养老 |
恭和苑 |
养老社区、＂医养结合 “试点养老机构 |
完善的饮食起居服务， 还提供文娱、护理、医疗等多方面服务 |
| 太申祥和 |
太申祥和山庄 |
国家敬老院、全国首个会员制养老机构 |
生活服务、健康服务、文化服务 |
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