2020年我国商业地产行业增速出现下滑市场呈现强者愈强局面

2020-01-13 02:11

手机浏览

近年来在房地产整体市场的发展下，我国商业地产也随着发展。但近两年来受调控政策的影响，市场表现不景气，行业增速出现下滑。数据显示，截止到2019年11月，我国商业营业用房销售面积8694.44万平米，同比下降14.1%；商业营业用房新开工面积为17134.35万平方米，同比下降5.1%。

2011-2019年11月全国商业营业用房销售面积统计情况

数据来源：国家统计局

2011-2019年11月全国商业营业用房新开工面积统计情况

数据来源：国家统计局

参考观研天下发布《2020年中国商业地产行业分析报告-行业竞争现状与未来动向研究》

2019年我国商业营业用房施工面积同样也呈现下降态势。数据显示，截止到2019年11月，我国商业营业用房施工面积为99428.63万平方米，同比下降2.1%。从各省市来看，1-11月广东省、山东省、江苏省、河南省、四川省、安徽省商业营业用房施工面积为全国前五位，其分别是7682.7万平方米、7067.75万平方米、6489.26万平方米、5999万平方米、5670.34万平方米。

2019年1-11月各省市商业营业用房施工面积情况

地区	商业营业用房施工面积_累计值(万平方米)
北京市	1061.65
天津市	1051.9
河北省	2519.97
山西省	1977.52
内蒙古自治区	2640.69
辽宁省	3572.89
吉林省	1759.57
黑龙江省	1713.4
上海市	1755.23
江苏省	6489.26
浙江省	4589.76
安徽省	5449.1
福建省	3223.38
江西省	3002.27
山东省	7067.75
河南省	5999
湖北省	3264.45
湖南省	4853.71
广东省	7682.7
广西壮族自治区	2776.16
海南省	1123.17
重庆市	3523.42
四川省	5670.34
贵州省	4235.96
云南省	3492.43
西藏自治区	106.25
陕西省	3069.91
甘肃省	1548.71
青海省	498.84
宁夏回族自治区	961.31
新疆维吾尔自治区	2747.93

资料来源：国家统计局

目前我国商业地产行业主要有参与者数量众多、龙头企业优势突出等特征，市场格局呈现强者愈强的局面。而据了解，造成上述格局的主要是由于一方面多数本土商业地产开发商都是从住宅地产开发商转换过来，一方面在行业发展初期，众多资本和企业都先后对其进行布局。

具体来看，目前在我国商业地产中，万达集团占据龙头企业。根据2019年中国房企商业物业价值TOP100显示，万达集团以264.45亿元的营收、294个品牌商场、75家品牌酒店占据第一。此外进入前十名还有华润置地、大悦城、绿地商业、新鸿基地产以及龙湖集团等。

2019年中国房企商业物业价值TOP20

排名	公司名称
1	大连万达集团股份有限公司
2	华润置地有限公司
3	大悦城控股集团股份有限公司
4	绿地控股集团股份有限公司
5	新鸿基地产发展有限公司
6	龙湖集团控股有限公司
7	太古地产有限公司
8	奥园商业地产集团
9	九龙仓集团有限公司
10	世茂商业及主题娱乐
11	恒隆地产有限公司
12	上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
13	上海红星美凯龙商业管理股份有限公司
14	新城控股集团股份有限公司
15	碧桂园文商旅集团
16	凯德置地（中国）投资有限公司
17	深圳市万科发展有限公司
18	正荣集团正荣商业管理有限公司
19	四川蓝光商业经营管理有限公司
20	弘阳商业集团

资料来源：互联网

未来市场需求有望得到释放。根据资料显示，商业地产的需求主要受城市化进程、人口结构及人口流动、人均可支配收入等因素的影响，预计未来随着城市化进程的加快，人均可支配收入的增加，以及人口流动的变化，我国商业地产需求将会得到快速释放。

商业地产行业趋势分析
零售体验化成为商业创新新方向	“去零售化”几乎成为近些年实体商业创新的主要共识，商场纷纷降低卖场的零售业态面积，转而以增加餐饮、影院、冰场、儿童游乐等体验业态来替代。事实上，这种转型创新在一些符合市场需求的项目上的确取得了成功，但其作为普适性的策略却并未实现预想效果，功能性体验业态在承租能力与坪效上总体仍然达不到零售业态水平。反思之下，一些商场开始调整创新转型思路，转向尝试零售体验化，他们坚持零售主体地位，同时强化场景体验感与服务体验感，辅助导入部分相关性的体验功能业态。从K11到方所，从言几又到朝阳大悦城悦界，从上海世纪汇的1192弄街区到北京王府井百货的和平菓局，零售体验化在创新商场与品牌中渐次展开。从“去零售转体验”到“零售体验化”，为实体商业展现了一个新的信心基点，打开了一个新的增长通道。
市场对商用物业的持有意愿提升	在“房住不炒”背景下，全国各地房地产住房政策不断收紧，拿地成本的上升使得以往依靠住宅增值获利的经营模式不再可持续，开发商将向依靠运营增值的模式转变。在市场下行的环境下，持有型物业的稳定现金流能够帮助公司抵御市场波动对业绩带来的影响，凸显出穿越经济周期的能力。同时，许多地方政府在优质商业地块拍卖中，对于持有物业的比例也常常提出更高的政策性要求，这也将进一步促进商用持有物业的增加。与此同时，经济下行周期中的资金压力,也在一定程度上影响开发商的实际持有能力。散售型的商业地产模式弊端已经被主流地产商所充分认知，在具备持有能力的情况下，散售操作将得到控制。尽管开发商的主观持有意愿加强，但是基于经济下行期市场融资的困难，实际持有量短期内亦难以出现大幅增加。
商业数据资产化成运营新重心	近年来购物中心对于信息化的投入进一步加大，商业数字化也成为行业的普遍共识。但是大量的企业目前还停留在场内基础数据的采集阶段，对于采集来的大量数据往往束手无策，商场内外部之间数据形成孤岛，因缺乏有效的比照与治理，数据普遍无法达到应用层面，商业数字化投入产出比严重失衡。未来商业数据的重心将由采集转向治理与运营，数据的资产化必将成为购物中心运营探索的新重心。同时，商业数据第三方的治理与服务，将迎来一波新的市场商机。
市场将为商业资产重新定价	2019年，北京翠宫饭店、盘古大观、海航大厦无不都是不良资产，其成交价格基本遵循了投资界通行的回报测算标准，而非以开发商的住宅估价思维与单纯的地段价值论。如北京著名的“世茂工三”项目即使多次下调拍卖价格最终还是流拍。因此可见市场将为长期虚高的商业资产重新定价，资产价格有望下行。
消费市场分级更加突显	近年来，随着经济的快速发展，消费人群的不断迭代，消费理念与消费模式正在发生深刻变化。消费升级作为主旋律已经不可逆转，但是，与此同时，消费分级现象也更加突出，有时貌似消费降级，其实正是消费分级的体现。仔细分析拼多多的客群构成，便可发现它的崛起不能简单地解读为消费降级，而是追求高性价比新消费理念的体现。
线上线下融合继续深化	以腾讯入股步步高、阿里入股居然之家等为代表的线上线下融合，在完成了股权整合之后，将步入技术融合、运营融合与文化融合等多维深度融合阶段，新型数字化门店落地预计会继续加速，新零售可能出现更具先进性的商业模式，行业也面临重新洗牌的可能。永辉超级物种的巨亏虽然引发对于新零售的一些担忧，对于新零售的盈利模式也有了更多的质疑，但是对于线上线下融合业界仍普遍抱持期待。
政府着手规范商业地产发展	多年以来，一些地方政府对于商业地产重招商轻规划，商业地产企业重开发轻运营，导致投资过热、无序发展等问题突出。为此，已经引起了国家相关政府部门的重视。在成都等地的推动下，国家标准委已经基本完成了商务楼宇发展国家系列标准的起草工作。随着标准的发布，将会对地方政府招商引资政策产生影响，商业地产的发展乱象也将会进一步规范。今后，商务楼宇的发展方向将从数量型转向质量型。