2019年我国建筑装饰行业受益于各地“旧改”政策频出未来发展空间很大

2019-08-14 01:03

手机浏览

“旧改”，即一般所说的旧城区改造，与“棚改”（即棚户区改造）相对应。自2019年今初以来，政策多次提及“旧改”，年初两会总理在《政府工作报告》中已经提到“要大力进行改造提升城镇老旧小区”，4月三部委（住建部、财政部、发改委）发文《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，6月国常会明确要推进城镇老旧小区改造，并对城镇老旧小区改造安排中央补助资全。此外，各地政府以及银行也出台了一系列政策来支持中央“旧改”的推进。

参考观研天下发布《2019年中国建筑装饰市场分析报告-行业深度分析与发展趋势分析》

19年以来中央有关老旧小区改造相关政策及事件汇总

资料来源：住建部、发改委、财政部、国务院、中央政治局

地方性“旧改”政策

资料来源：各省市政府网站

另据住建部网站消息，2019年全国棚改计划新开工289万套，仅为2018年实际完成量的46%。在2019年棚改规模减半，并且货币化安置比例大幅下降，回归安置房安置的主流的情况下，高层会议提出“加快改造城镇老旧小区”，“旧改”有望逐渐接棒 “棚改”。

棚改和旧改的区别点很多，其本质区别为棚改是政府+国企主导的，棚改不允许明面的商业利益行为，即所有的房屋建成后只要回迁房和人才、保障型租赁用房；而旧改以政府+开发商主导，属于企业行为，主要是开发商的商业手段，其形式还是一种商业投资行为。

旧改与棚改对比区别

资料来源：政府网站，新浪财经，上海规划院，中原地产

目前全国基础设施老化、环境较差的老旧小区数量占比60%以上。根据国常会要求，预计到2020年底所有试点城市的老旧小区改造工作将基本完成。目前全国需改造的老旧小区约16万个，涉及建筑面积约40亿平方米。中央目前将老旧小区改造项目初步分成三类：

中央针对老旧小区改造项目的三类改造内容

资料来源：住建部

其实从2017年开始，我国各地开始进行老小区整治改造项目，在15个城市（广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花、宁波）开展老旧小区改造试点，项目的目的是为全国老旧小区改造提供可复制、可推广的经验。2018年老旧小区改造规划相继进入了实施阶段，城市更新已经代替棚改成为带动国内经济内需的新增长点。

全国15个老旧小区改造试点

资料来源：住建部

从全国部分城市的老旧小区改造项目的招标情况来看，粉刷墙壁、道路、照明、绿化等是改造项目中比较常见的内容。分区域来看，北方城市因为天气因素，改造项目中都包含采暖系统的修整。其中广州地区的老旧小区改造项目较为丰富，涉及到大门及对讲系统、消防设施、垃圾运收、体育器材等更都市化基础设施。此情况解释了不同地区单位工程造价可能出现明显差距的原因。

全国部分城市老旧小区项目改造内容

资料来源：中国政府采购网、中国招标投标公众服务平台

综上所述，“旧改”政策频频出台，有望接替“棚改”，同时考虑后期“棚改”计划大幅减少，从而有望拉动建筑装饰万亿市场投资。

三大行业发展趋势
设计行业	根据实际情况，一般房建项目设计费一般为2%，根据统计，部分旧改项目一般比传统项目设计费比例更高，主要是发达省份及旧改重点推进的地区，其旧改项目设计费比例在4%以上。
施工行业	对于施工而言，因为旧改单体项目体量相对较小，项目金额基本都是在1亿元以下，且项目分布比较分散，建筑央企进行承接该类施工项目的经济意义不大。其盈利模式和地方小型施工企业的经营模式更加贴合。
装修行业	在老旧小区进行改造之后，预计会有部分住户进行住房装修，根据住建部，全国旧改共约4200万户居民，如果按照20%比例估算住户同时进行二次装修，则进行二次装修的住户约840万户，但大部分旧改带来的装修相比于传统新房装修造价会相对较低，部分人群可能会采取较大面积和幅度的二次装修，传统新房装修价格一般在10-15万之间，预计旧改每户装修价格约在5万元左右，则可能带来的装修市场规模在约4200亿元。