“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，已单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。
长租公寓，是向特定人群提供长期居住空间和居住服务的产业，顾客以本地工作、生活人口为主。随着资本的涌入，企业的看好和追逐，国民对生活品质的追求等等因素的发酵，长租公寓登上了历史的舞台。新的创意，新的品质，新的社交方式等等开始进入寻常百姓家，开启了住宿业的变革。根据面向的人群，租住的方式，时间，提供的服务和质量等等的不同，将长租公寓按照月租金的多少划分为不同等级。为便于比较，粗略的将公寓分为服务式公寓（一般月租金高于2倍当地社会平均工资）和青年公寓（一般月租金低于2倍当地社会平均工资）两大类。其中，青年公寓更加倾向于普通白领甚至蓝领，服务式公寓更多的则是高端人群和涉外顾客。
1、市场需求长租公寓主要面向中高端群体，随着人们对生活质量的需求不断提高，对于长租公寓的需求越发旺盛。对此，根据对长租公寓基于市面上权威数据来源的测算来看。
对于需求端，主要测算需求人群所能带来的营业收入，测算公式为：市场租金收入=租房人数*机构提供房源比例*人均租金*(1+长租公寓租金溢价率)。以公开数据为准，测算均衡状态下长租公寓的需求情况。在均衡状态下，我国长租公寓需求端所能带来的租金收入至少为2000亿。分析如下：
(一)根据住建部的数据显示，目前我国通过租赁市场解决人口达到1亿以上，年租金突破1万亿元。(二)跟据中国房地产业协会的资料显示，在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%——30%，即使取20%这一较低的比例，我国机构出租房源租金能够达到2000亿。
(三)考虑到长租公寓相对于周边地区租金更高，具有一定的正溢价率，通过需求测算的租金将更高。从房间数量上来讲，长租公寓需求大约需要1000万间，市场呈现绝对的供少于求的情形。假设20%的租房人口选择长租公寓，每间租住人数为2人，则1亿租房人群需要1000万间长租公寓，而据统计，2016年底的长租公寓数量仅为200万间，2017年底在300万间左右，呈现高速增长且严重供不应求的态势。
2、市场供给1、多主体逐鹿住房租赁市场
长租公寓潜力巨大，多主体纷纷涉足。近年来，伴随政策利好长租公寓以及需求的逐步释放，多主体纷纷进军长租公寓市场。目前，长租公寓行业快速发展的阶段，大量专业租赁公司进入该领域，如YOU+公寓、优客逸家、青客公寓等，房企与地产中介服务机构也迅速加入竞争。不少龙头房企已涉足长租公寓，其中包括万科、招商蛇口、金地等。中介服务机构如链家（自如）、世联行（红璞公寓）与我爱我家（相寓）等。经济型连锁酒店如铂涛、如家等也依托自身优势进入该市场。伴随建设银行广东省分行于2017年12月20日宣布即将推出存房贷业务，银行也正加快进入该领域的步伐，多供给主体的格局正在形成。
2、集体建设用地入市，类REITs产品拓宽房企融资渠道集体建设用地入市，有效增加供给，利好住房租赁市场。2017年8月21日，国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选择13个城市进行试点，推进利用集体建设用地建设租赁住房。集体建设用地入市能够增加住宅用地来源及租赁住房供应，既能够盘活低效集体建设用地又能够拓宽集体经济组织与农民的增收渠道。
未来，利用集体建设用地建设租赁住房将成为国有建设用地建设保障性住房的有益补充。利用集体建设用地建设租赁住房从源头上降低了租赁成本，同时，集体建设用地与租赁相结合将会改变土地价值评估的逻辑。北京、郑州均已出台利用集体建设用地建设租赁住房的试点方案。“只租不售”地块频出，彰显政府发展住房租赁市场决心。上海、广州、杭州和深圳相继推出“只租不售”地块，地块竞得者均为国有企业。其中，上海首批只租不售地块于2017年7月份通过挂牌方式成交，成交地块成交楼面单价大幅低于周边土地价格。具体来看，上海浦东新区张江南区地块楼面单价为5569元/平方米，嘉定区嘉定新城地块楼面单价为5950元/平方米；根据我们测算，地块租金收益率在5%-7%之间。未来，可预期更多城市将会出台相关政策。
类REITs产品盘活租赁资产，解决长租融资痛点。运营长租公寓前期需要较大的资本投入，对运营企业的资金要求较高。前期投入大、回报周期长成为运营长租公寓的痛点，REITs将为租赁住房市场提供重要金融支持，解决房企前期的融资问题。REITs（房地产投资信托基金）是以发行收益凭证方式汇集特定投资者资金，同时由专门投资机构进行房地产投资经营管理向投资者按比例分配投资收益的信托基金。从政策层面看，我国政府鼓励积极试点REITs：2016年国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，指出：“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。”
2017年7月，证监会、住建部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》再次提出“房地产投资信托基金（REITs）试点”。目前，国内发行的REITs产品受限于法律、税制等因素与国际标准化的REITs产品存在一定差距，更多的是参考境外成熟市场REITs标准发行的类REITs产品。央企试水REITs，引领示范意义重大。2017年10月23日，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获上交所审议通过，该项目为国内首单由央企作为发行主体的租赁住房类REITs产品，是住房租赁市场重要标志性事件，具有重要示范意义。
该专项计划总规模为50亿元，优先级占比90%，次级占比10%，该产品的底层资产为保利地产自持租赁住房，首期价值达16.8亿元。该产品优先级份额在上交所公开转让、交易并采取储架、分期发行机制，期限为18年，每三年有开放期。此次发行的REITs为双SPV结构，其中搭建私募基金结构。专项计划原始受益权人为保利地产，保利地产同时也是资产的优先收购权人与资产服务机构。专项计划为基金份额持有人，履行实缴出资义务。资金全部到位后私募基金取得项目公司股权、债权并向目标公司增资或发放委托贷款。
首单CMBS获批，租赁金融再创新。2017年12月1日，招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划在深交所获批，作为全国首单储架式长租公寓CMBS，其融资规模为60亿元，分多期发行，第一期规模不超过20亿元，期限为18年，其中，优先级产品规模19.9亿元，劣后级0.1亿元。该项计划的底层资产为招商蛇口持有的存量长租公寓，长租公寓的租金作为偿债来源。招商蛇口此次发行规模超过之前保利发行的50亿规模的ABS创国内规模最大。CMBS为债务融资工具，原始权益人能够通过抵押物业资产获得贷款，原始权益人保留物业资产所有权，能够享受抵押期地产增值红利。其在原理上类似于抵押型的REITs，基础资产通常以商业地产、物业未来收益权为主，也可以将其归类为类REITs产品。招商蛇口公告指出此次募集资金主要用于未来长租公寓的发展与运营，将会放大招商蛇口在公寓板块起步早、产品线完整的优势，既拓宽公司融资渠道又优化负债结构。
3、市场竞争状况（1）市场主要品牌发展格局
2017年国内长租公寓迎来大规模发展，知名房产企业纷纷进军长租公寓外，中介机构、国资企业也积极入局，激烈的竞争必然会导致部分企业出局。“究其原因，长租公寓由于运营模式导致前期投入资金较大，实现盈利至少需要5年以上，若资金难以保证，其生存空间难以得到保障。1、行业格局：经过五年发展，长租公寓格局基本确立：分散式公寓层级分化，自如唯一确立龙头地位，二房东和小创业公司停止发展逐渐退出市场；集中式公寓成规模玩家很少，资金追逐龙头公司；开发商和经济型酒店进入市场，力度大速度快，加剧行业竞争。
2、行业特征：公寓市场大，初进入时门槛低。但根据全国调研形成的经济模型测算，规模化、正规化运营时该业务呈现特征：1）低毛利业务，出租率在 90%的情况下，不计装修摊销，EBITDA 率仅 9.4%；
2）累计现金流回收周期长，前期高投入：在 90%出租率、运营费用占比 12%且考虑未来租金剪刀差的情况下，需 2 年半回收初始投资；3） 盈利或亏损高度依赖运营，根据敏感性分析，出租率每下降 1%，EBITDA 率下降 0.7%-0.9%；运营费用上升1%，EBITDA 率损失1%；如果出租率从90%降到80%，或者运营开支从12%增加到20%，前期投资就无法在五年合约期内收回。
3、行业关键成功要素：规模化初期即开始投入运营管理体系以保证管理不失控；持续的产品研发提高客户需求匹配度及产品标准化程度；持续融资能力以满足业务规模化所需的大量资金投 入；上万间规模后批量拿房的资源能力。4、管理指标及运营指标分析：根据调研分别形成管理层面及地方运营层面应关注的核心指标，以及相应的行业标准经验参考。管理层面关注项目经济模型，重点看单项目 EBITDA 率、投资回收周期、坪效溢价；运营层面则关注拓展（选址策略、拿房 KPI、租约管理 KPI 等）、装 修改造及供应链管理（效率 KPI、时间 KPI、成本 KPI）、销售出租和租后服务（渠道、出租率、销售速度、定价执行率、人房比、维修支出等）。
(2) 布式长租公寓市场层级
1、龙头企业规模优势已经确立，真正意义上的龙头企业只有链家自如一家。青客公寓是上海市几个区政府投资控股，更多是依托行政支持的人才公寓项目，难以具备全国扩张能力。自如在拿房、规模、运营、品牌方面都已确立领先优势，线上也已形成丁丁租房+自如。APP+链家网的全平台服务；目前处于加速发展期（每月新增房源8000 套）
2、地方性公司、创业公司、二房东在龙头企业扩张压力下，如继续扩大规模基本无法盈利， 资金已不再继续投向公寓创业者，初创企业基本停止增长，部分寻求退出；3、第二梯队的公司凭优秀的经营团队和管理体系获得持续融资，冲上万间规模（全国仅优客逸家、寓见、蘑菇三家），但面临龙头企业扩张带来的强竞争压力，目前都在寻求与开发商等资源方的合作以实现进一步扩张；
4、开发商凭大量持有房源优势切入市场，目前运营缺乏体系，未来可能出现开发商与第二梯队公寓运营商的结合。万科在3 月份年报发布会上宣布其长租公寓已开业超1000 间，此外还有超过20000 间正在筹备开业。谭华杰卸任董秘，专职负责新业务、新模式落地。万科目前开业的西安、广州项目都是自持物业，由自营团队运营。从实际运营结果来看 存在定位不清晰、没有合适出房渠道等问题，运营项目出租率较低（广州峯汇项目370 间房，出租率25%）。但 开发商不存在空置导致亏损的压力。从长期看，开发商很可能与专业运营公司达成业务或股权合作。目前该趋势已经比较明朗，领先的公寓运营公司都在尝试和开发商开展各类型的合作（万科+链家、万科+魔方、时代与you+、绿地与优客逸家、中城联盟与寓见、阳光城与寓见）。
（3）、集中式长租公寓市场格局
1、三家市场领先者，规模扩张依赖持续融资，资金追逐龙头企业，魔方获得的融资是未来域与you+之和的4 倍。目前魔方从规模上大幅度领先，刚获新一轮15 亿人民币融资；2、早期进入者如青年汇、自如寓，在发展到1000 间左右停止扩张。青年汇因股东纠纷，而自如是判断其公司资源更适合分散式业务的快速规模化，于2013 年暂停集中式发展；
3、部分企业定位细分市场（高端精品型），实现最大化的资产增值，这类项目定位小众，难规模化。如北京新派公寓、上海NOVA，拥有很强的整栋设计改造能力，将核心区域老旧物业完全改造成高端精品公寓；4、领先的经济型连锁酒店全面进入集中式长租市场，规模发展很快，将加剧行业竞争。华住集团投资2亿美金到城家公寓，并于近期投资新派公寓；铂涛（7 天）和如家分别推出了窝趣公寓和逗号公寓，获得红杉资本等机构的投资。由于集中式公寓与经济型酒店的模型非常接近，其转型速度会很快（如家预计集中式公寓开业45 家门店，房间数突破5000 间）。
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