兑现一：强者恒强，龙头隐现
参考观研天下发布《2018年中国物业管理行业分析报告-市场深度分析与发展前景研究》
近年来由于规范的行业政策和商业化浪潮，我国物业管理企业发展快速和并购整合加快。目前物业管理行业呈现两大特征。
第一，集中度增长快速。根据资料显示，2017年百强企业管理面积均值在3000万平米以上，市场占有率达到32.42%，较2016年增长了3个百分点。2017年前十企业的管理面积平均在2亿平米，市场占有率达11.06%。
第二，扩张重心逐渐深耕。资料显示，2017年百强企业进入城市数量均值为28个，单位城市项目数量平均6.35个，单个项目管理面积为17.79万方。
兑现二：拥抱资本，证券化率爆发式增长
近年来我国申请上市的物业企业不但增长。资料显示，2017年以来挂牌上市的主流物业企业就包括港股的雅生活服务和南都物业，其南都物业为A股物业第一股，在2018年6月又迎来碧桂园分拆上市，预计未来仍有一批业内知名房企的物业管理公司上市。
越来越多的公司开始不断的在香港上市，由于新三板融资功能比较落后。现阶段已有8家物业企业在港上市。除了国内常见的IPO和借壳上市，在香港有一种介绍上市的方式，对比IPO来说，其批核速度更快，同时能避开大量吸纳市场资金的压力因公开认购股份而导致的。其中选择了IPO融资方式的主要有彩生活、雅生活、绿城服务和中奥到家，而选择介绍上市的公司有中海物业和碧桂园服务，同时恒大选择联合腾讯借壳上市——组建“恒腾网络”。
除在股权融资方面迅猛发展之外，物业管理公司的多元融资渠道也在不断的突破。由于物业管理公司签署的《物业合同》一般期限比较长，现金流比较稳定，因此可通过发行企业ABS的方式来实现融资的目的。根据数据统计，自2015年8月12日世茂天成物业服务集团有限公司发行首单物业管理费 AB以来，截至2018年7月底，市场上共有42单已成功发行的物业管理费ABS，合计规模 500.08亿元。
主要由于物业管理服务依托于巨大商业价值的不动产，而是的物业管理行业有望成为房地产价值链和物业服务价值链的整合者。
近年来，以基础服务为入口，我国物业百强企业充分开发增值服务潜力，对多方资源不断整合，进行社区服务内容的丰富。根据数据显示，2017年百强企业多种经营盈利平均为2389.79 万元，比2016年同期增长32.99%，贡献近41.68%的净利润。2017年百强企业收入达1.35 亿元，占比28.20%。
根据分析认为，存量市场的挖掘前景仍然可观，在房地产进入下半场后。物业服务经历快速扩张之后，其品牌认知度正在不断提升，政府行政管控也在减弱。
参考观研天下发布《2018年中国物业管理行业分析报告-市场深度分析与发展前景研究》
近年来由于规范的行业政策和商业化浪潮，我国物业管理企业发展快速和并购整合加快。目前物业管理行业呈现两大特征。
第一，集中度增长快速。根据资料显示，2017年百强企业管理面积均值在3000万平米以上，市场占有率达到32.42%，较2016年增长了3个百分点。2017年前十企业的管理面积平均在2亿平米，市场占有率达11.06%。
第二，扩张重心逐渐深耕。资料显示，2017年百强企业进入城市数量均值为28个，单位城市项目数量平均6.35个，单个项目管理面积为17.79万方。
物业服务发展历程
资料来源：公开资料整理
百强企业管理面积均值（万平方米）
数据来源：公开数据整理
在管项目数量均值（个）
数据来源：公开数据整理
TOP10及TOP100市占率
数据来源：公开数据整理
百强进入城市数量（个）与单位城市项目数（个）
数据来源：公开数据整理
近年来我国申请上市的物业企业不但增长。资料显示，2017年以来挂牌上市的主流物业企业就包括港股的雅生活服务和南都物业，其南都物业为A股物业第一股，在2018年6月又迎来碧桂园分拆上市，预计未来仍有一批业内知名房企的物业管理公司上市。
越来越多的公司开始不断的在香港上市，由于新三板融资功能比较落后。现阶段已有8家物业企业在港上市。除了国内常见的IPO和借壳上市，在香港有一种介绍上市的方式，对比IPO来说，其批核速度更快，同时能避开大量吸纳市场资金的压力因公开认购股份而导致的。其中选择了IPO融资方式的主要有彩生活、雅生活、绿城服务和中奥到家，而选择介绍上市的公司有中海物业和碧桂园服务，同时恒大选择联合腾讯借壳上市——组建“恒腾网络”。
近几年主流物业公司上市情况时间表
资料来源：公开资料整理
在港上市方法分析
资料来源：公开资料整理
兑现三：多元融资渠道拓展 除在股权融资方面迅猛发展之外，物业管理公司的多元融资渠道也在不断的突破。由于物业管理公司签署的《物业合同》一般期限比较长，现金流比较稳定，因此可通过发行企业ABS的方式来实现融资的目的。根据数据统计，自2015年8月12日世茂天成物业服务集团有限公司发行首单物业管理费 AB以来，截至2018年7月底，市场上共有42单已成功发行的物业管理费ABS，合计规模 500.08亿元。
股权融资 VS 物业费 abs 融资（亿元）
数据来源：公开数据整理
主要由于物业管理服务依托于巨大商业价值的不动产，而是的物业管理行业有望成为房地产价值链和物业服务价值链的整合者。
近年来，以基础服务为入口，我国物业百强企业充分开发增值服务潜力，对多方资源不断整合，进行社区服务内容的丰富。根据数据显示，2017年百强企业多种经营盈利平均为2389.79 万元，比2016年同期增长32.99%，贡献近41.68%的净利润。2017年百强企业收入达1.35 亿元，占比28.20%。
2015-2017年百强企业净利润构成（万元）
数据来源：公开数据整理
2015-2016年百强企业净利润率
数据来源：公开数据整理
收入结构方面，仍以社区服务为主导，其占比47.84%；顾问咨询紧跟气候，占比20.36%。现阶段主流企业的增值服务已经逐渐寻找出出一条合适发展模式，业绩贡献效果已经开始显现。
上市企业物业服务和增值服务规模（万元）
数据来源：公开数据整理
营收结构占比对比
数据来源：公开数据整理
根据分析认为，存量市场的挖掘前景仍然可观，在房地产进入下半场后。物业服务经历快速扩张之后，其品牌认知度正在不断提升，政府行政管控也在减弱。
资料来源：观研天下整理，转载请注明出处。（ww）
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