城市综合体的发展历程
工业革命的出现，现代城市便发展起来，在资本主义的强烈要求下，社会分工的变化使得城市的功能也随之发生转变，建筑类型也有了新的发展，功能分区成为了城市发展中的主流，使得城市像更大的规模发展。在科学技术和经济发展的带动下，城市结构和空间也有了一定程度上的变化。我们会更加的强调城市的整体性，追求更为丰富的空间，因此便形成了更为综合的服务场所，我们便称之为“城市综合体”。城市综合体也标志了人们的一种新的生活方式，更倾向于在一个综合体里去进行各种不同的活动。城市综合体的建筑也成为了城市的标志性建筑，建筑与城市之间相互连通、立体、多样化，成为了未来空间发展的必然趋势。
城市综合体的本质就是随着市场的不断需求发展，从而形成了一个市场化产物。由几种建筑功能组合，依靠市场需求而发展。在我国它从出现到发展，规模发展的越来越大、功能也是越来越复杂，已经变成了一种新的趋势。通过不断研究城市综合体在我国发展的市场模式和发展过程，思考在中国的土壤中如何融入本土、且更加具有特色。城市综合体从原来的 3 个功能为主，发展到现在以文化旅游为依托，形成一个集购物、酒店、办公、商务、出行、文化娱乐、社交等为一体的大型街区商贸圈。
参考观研天下发布《2018-2024年中国城市综合体行业运行态势及投资方法研究报告》
城市综合体发展的推动因素
我国城市综合体发展迅速自2008年金融危机后期，城市综合体在经历短暂的调整之后，呈现出井喷式的増长，如此大规模城市综合体建设，有着多方面的原因对其产生重要的主推作用。
1、人口集聚提升土地集约利用
我国目前的城镇化率约为58.52％，预计到＂十三五＂末，中国城镇化率将达到60％。但是我国人口不断增多，可利用土地面积因多方面原因在逐渐退化，使得上地使用压力越来越大，城市建设必须高集约化路径。提升止地集约利用率，成为快速城镇化过程中必然的趋势，因此集约化发展就对城市综合体提出了诉求。
2、消费升级加快传统商业转型
随着经济的发展，居民生活水平不断提高，人均可支配收入不断提升。居民可支配收入的增加支撑消费提升，居民对时尚、娱乐、餐饮、休闲的要求不断提高，传统商业的吸引力不断减弱，必须加快对传统商业的普遍改造、更新、升级，快速抢占新的商业消费市场。城市综合体作为一个城中城，作为多种功能业态复合的建筑复合类型，逐渐成为人们生活、消费的重要场所。
3、宏观政策引导商业地产开发
近年来，我国政府相继出台多项宏观调控政策，利用看得见的“手”调控房地产市场的发展，但总结起来不难发现，政府数度用法律行政手段干预的多在住宅房地产开发方面，商业房地产领域的政策一直较为平缓，这为城市综合体的发展提供了较为稳定的发展环境，有效的免除了政策的周期性打击，宏观上支持了城市综合体的发展。
4、政绩诉求强化城市形象建设
地方政府的政绩诉求也是推动城市综合体快速发展的重要因素。首先城市综合体作为大型的建筑综合体，承载着城市的商业文明，在方便市民生活消费，提升市民生活水平的同时，更有大多数综合体成为城市中也的象征，成为城市的名片；另外城市中心的土地具有较高的土地利用价值，土地交易收入就成为政府财政来源的重要部分。因此，在我国快速的中心商业区改造升级、副中心新区快速发展的过程中，一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣，成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体，也成为片区发展的引擎，同时也能够带来可观的土地财政收入，政府迫不及待加快城市综合体建设。
5、利益导向推动开发企业涌入
城市综合体发展现状
2017年，我国城市综合体新开业的商业项目数量为504个，总体量达到了4600多万平方米，创了历史新高。
从我国城市综合体的单体规模来看，中小规模项目是主流产品，其中，30万平方米方面积及以下的占比43%，30-60万平方米占比31%，两者共占比总量的74%。
城市综合体的发展趋势
1、注重差异化发展
随着城市综合体项目的不断增加，与之相对应的是在城市综合体的规划和运营上，目前的城市综合体项目都大体相似，“同质化”现象逐渐凸显。因此为了在越来越多的城市综合体项目中凸显优势和差异，须在从楼宇形象、自身配套到软硬件设施等方面都在寻求不同的差异化体验。
2、轨道交通融合一体化开发
近些年来，随着二三线城市地铁、轻轨的开建，越来越多的开发商倾向于地铁上盖物业的开发，与轻轨、地铁无缝对接也成为众多商业项目招商宣传重点突出的要点，品牌商家择址的重要参考因素。毫无疑问，交通是商业发展的核心因素，将商业与交通融合，将是未来综合体开发的主要趋势。
3、城市综合体更加体现社会价值
政府为了城市区域的整体规划，往往在项目的高度上也会有所要求。开发商业乐意将城市综合体打造成为城市的名片。毫无疑问，打造特色的城市综合体是政府和开发商的共同目标，一是开发商和运营商带来巨大的品牌价值；二是随着城市的不断发展，这类综合体项目不但是影响区域商圈，也会影响其物业自身的增值，更是整个城市对外的展现。
工业革命的出现，现代城市便发展起来，在资本主义的强烈要求下，社会分工的变化使得城市的功能也随之发生转变，建筑类型也有了新的发展，功能分区成为了城市发展中的主流，使得城市像更大的规模发展。在科学技术和经济发展的带动下，城市结构和空间也有了一定程度上的变化。我们会更加的强调城市的整体性，追求更为丰富的空间，因此便形成了更为综合的服务场所，我们便称之为“城市综合体”。城市综合体也标志了人们的一种新的生活方式，更倾向于在一个综合体里去进行各种不同的活动。城市综合体的建筑也成为了城市的标志性建筑，建筑与城市之间相互连通、立体、多样化，成为了未来空间发展的必然趋势。
城市综合体的本质就是随着市场的不断需求发展，从而形成了一个市场化产物。由几种建筑功能组合，依靠市场需求而发展。在我国它从出现到发展，规模发展的越来越大、功能也是越来越复杂，已经变成了一种新的趋势。通过不断研究城市综合体在我国发展的市场模式和发展过程，思考在中国的土壤中如何融入本土、且更加具有特色。城市综合体从原来的 3 个功能为主，发展到现在以文化旅游为依托，形成一个集购物、酒店、办公、商务、出行、文化娱乐、社交等为一体的大型街区商贸圈。
参考观研天下发布《2018-2024年中国城市综合体行业运行态势及投资方法研究报告》
城市综合体功能框架
资料来源：中国报告网整理
城市综合体发展的推动因素
我国城市综合体发展迅速自2008年金融危机后期，城市综合体在经历短暂的调整之后，呈现出井喷式的増长，如此大规模城市综合体建设，有着多方面的原因对其产生重要的主推作用。
1、人口集聚提升土地集约利用
我国目前的城镇化率约为58.52％，预计到＂十三五＂末，中国城镇化率将达到60％。但是我国人口不断增多，可利用土地面积因多方面原因在逐渐退化，使得上地使用压力越来越大，城市建设必须高集约化路径。提升止地集约利用率，成为快速城镇化过程中必然的趋势，因此集约化发展就对城市综合体提出了诉求。
2、消费升级加快传统商业转型
随着经济的发展，居民生活水平不断提高，人均可支配收入不断提升。居民可支配收入的增加支撑消费提升，居民对时尚、娱乐、餐饮、休闲的要求不断提高，传统商业的吸引力不断减弱，必须加快对传统商业的普遍改造、更新、升级，快速抢占新的商业消费市场。城市综合体作为一个城中城，作为多种功能业态复合的建筑复合类型，逐渐成为人们生活、消费的重要场所。
3、宏观政策引导商业地产开发
近年来，我国政府相继出台多项宏观调控政策，利用看得见的“手”调控房地产市场的发展，但总结起来不难发现，政府数度用法律行政手段干预的多在住宅房地产开发方面，商业房地产领域的政策一直较为平缓，这为城市综合体的发展提供了较为稳定的发展环境，有效的免除了政策的周期性打击，宏观上支持了城市综合体的发展。
4、政绩诉求强化城市形象建设
地方政府的政绩诉求也是推动城市综合体快速发展的重要因素。首先城市综合体作为大型的建筑综合体，承载着城市的商业文明，在方便市民生活消费，提升市民生活水平的同时，更有大多数综合体成为城市中也的象征，成为城市的名片；另外城市中心的土地具有较高的土地利用价值，土地交易收入就成为政府财政来源的重要部分。因此，在我国快速的中心商业区改造升级、副中心新区快速发展的过程中，一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣，成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体，也成为片区发展的引擎，同时也能够带来可观的土地财政收入，政府迫不及待加快城市综合体建设。
5、利益导向推动开发企业涌入
自2010年后，城市综合体发展迅速，我国房地产开发企业纷纷涌入商业地产开发，因其各自期望在消费商业获得巨大的收益。开发商利用自身品牌优势、城市综合体的功能优势，与政府幹旋，获取低廉的止地价格和优惠的开发政策，这种现象在二三线城市尤为明显。典型的案例是目前商业地产龙头万达集团，常常都是低价拿地，获取较高的地产受益。
城市综合体发展的推动因素
资料来源：中国报告网整理
城市综合体发展现状
2017年，我国城市综合体新开业的商业项目数量为504个，总体量达到了4600多万平方米，创了历史新高。
2014-2017年我国城市综合体新开业的商业项目数量
资料来源：中国报告网整理
从我国城市综合体的单体规模来看，中小规模项目是主流产品，其中，30万平方米方面积及以下的占比43%，30-60万平方米占比31%，两者共占比总量的74%。
城市综合体面积分布情况
资料来源：中国报告网整理
城市综合体的发展趋势
1、注重差异化发展
随着城市综合体项目的不断增加，与之相对应的是在城市综合体的规划和运营上，目前的城市综合体项目都大体相似，“同质化”现象逐渐凸显。因此为了在越来越多的城市综合体项目中凸显优势和差异，须在从楼宇形象、自身配套到软硬件设施等方面都在寻求不同的差异化体验。
2、轨道交通融合一体化开发
近些年来，随着二三线城市地铁、轻轨的开建，越来越多的开发商倾向于地铁上盖物业的开发，与轻轨、地铁无缝对接也成为众多商业项目招商宣传重点突出的要点，品牌商家择址的重要参考因素。毫无疑问，交通是商业发展的核心因素，将商业与交通融合，将是未来综合体开发的主要趋势。
3、城市综合体更加体现社会价值
政府为了城市区域的整体规划，往往在项目的高度上也会有所要求。开发商业乐意将城市综合体打造成为城市的名片。毫无疑问，打造特色的城市综合体是政府和开发商的共同目标，一是开发商和运营商带来巨大的品牌价值；二是随着城市的不断发展，这类综合体项目不但是影响区域商圈，也会影响其物业自身的增值，更是整个城市对外的展现。
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