自筹资金规模上升：自筹资金主要由自有资金、债务融资及资产证券化等组成，其中自有资金占比 40%-45%（国家统计局 2017 年开始停止更新）。2018 年上半年尽管非标新规出台、部分房企债券、ABS 及再融资项目中止，但总体发债及资产证券化规模依然有大幅增长，前 5 月自筹资金规模 1.95 万亿元，同比上升 8.1%。2014 年至
2017 年自筹资金比较平稳，在 5 万亿元左右。图表：自筹资金累计同比
资料来源：观研天下整理
图表：历年自筹资金规模及同比
资料来源：观研天下整理
图表：自有资金占自筹资金比重
资料来源：观研天下整理
图表：2018年上半年房企债券、ABS及再融资中止及终止情况（截止6月 20日）
资料来源：观研天下整理
债券融资维持较高规模，低评级信用利差扩大：假定债券融资均用于房地产开发投资，债券融资规模占自筹资金比重波动较大，2013 年仅为 0.8%，2016 年占比 20.8%，房企发债的节奏受政策环境影响很大。具体来看，2014 年中政策转松，房企发债重启，2015 年下半年开始井喷，2016 年房企发债规模超过万亿，而随着政策面收紧，2017 年大降至 3386 亿，但仍是仅次于 2016、2015 年的水平，2018 年前 5 月房企发债规模依然较高，达 2043 亿，相比去年同期增 80%。从利率端来看，房企产业债整体信用利差自 2016 年末开始攀升，至 2018 年 6 月升至约 200BP，略低于 2014 年末 250BP 的高位，具体来看，AAA 级房企产业债信用利差近几年基本平稳，维持在50-110BP 之间，而 AA+及 AA 级信用利差 2018 年快速攀升，AA+级信用利差在 2015-2016 年与 AAA 级相近，2016 年末开始分化，AA 级信用利差接近 2014 年末高点，至 260BP，低评级信用利差明显扩大。
参考观研天下发布《2018年中国房地产服务行业分析报告-市场运营态势与发展前景研究》
图表：房地产行业债券总发行量/亿
资料来源：观研天下整理
图表：债券发行量/自筹资金比重
资料来源：观研天下整理
图表：房地产行业产业债信用利差/BP
资料来源：观研天下整理
2018 年 6 月房企发债情况（截止 6 月 22 日）
图表：2018 年6月房企发债情况（截止6月22日）
资料来源：观研天下整理
*红字为上市公司。
信托融资大幅下降：2017 年新增房地产信托规模创近几年新高，但受房地产非标融资政策收紧影响，从四季度开始出现明显下滑，2018 年一季度新增房地产信托金额0.18 万亿，同比降幅达 22%。
图表：新增房地产信托金额及同比
资料来源：观研天下整理
图表：新增房地产信托金额占自筹资金比重*
资料来源：观研天下整理
ABS 发行大增，利率上行：尽管 ABS 发行规模占自筹资金比重不大，但自 2017 年下半年开始房企ABS发行规模快速增长，2018 年上半年延续高增速，发行额 399亿，同比增 121%，其中基础资产依然以应收账款为主，REITS 类占 14%。从加权平均利率来看，2018 年上半年优先级利率攀升至 6.5%，创近 3 年新高。
图表：房企 ABS 发行额/亿（截止6月19日）
资料来源：观研天下整理
图表：房企ABS 发行额占自筹资金比重#
资料来源：观研天下整理
图表：房企 ABS 发行额占比（按基础资产）
资料来源：观研天下整理
图表：房企ABS 优先级加权平均利率*
资料来源：观研天下整理
图表：2018 年房企 ABS 发行情况（截止 6 月 19 日）
资料来源：观研天下整理
*红字为上市公司。 资料来源：观研天下整理，转载请注明出处（ZL）
更多好文每日分享，欢迎关注公众号
【版权提示】观研报告网倡导尊重与保护知识产权。未经许可，任何人不得复制、转载、或以其他方式使用本网站的内容。如发现本站文章存在版权问题，烦请提供版权疑问、身份证明、版权证明、联系方式等发邮件至kf@chinabaogao.com，我们将及时沟通与处理。
