2018年中国房地产行业政策回顾及开发资金来源分析宏观资金政策边际改善楼市资金政策偏紧（图）

2018-07-09 01:21

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1、因城施策，政策下沉

1 月 5 月地方调控政策密集：在“房住不炒”“因城施策”的基调下，2018 年调控政策表现出 1）地方性：根据我们对 2018 年上半年主要楼市政策的统计，中央层面的表态共 6 次，剩余 40 余次均为地方性政策，2）集中于 1 月 5 月：1 月主要是各地地方会议召开、兰州合肥等地澄清调控放松以及月末资金面收紧，而 5 月主要是在部分热点城市房价快速上涨、住建部约谈 12 城后各地掀起了新一轮调控政策的出台，3）范围扩大，政策下沉，房价涨幅靠前城市调控频出：2018 年随着房价上涨二线城市调控政策进一步出台，另一方面，如泸州、嘉兴、丹东、东莞、三明、齐河等三四线城市甚至县城也陆续出台限购限售等调控政策。截止 6 月初，2018 年出台各类限售政策约 15 次，8 个城市全部或者部分房源实际采用摇号出让（上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉、深圳）。

二线城市落户门槛大幅降低：2018 年各地人才政策加速落地，除了北京、上海对人才有比较高的要求以外，许多二线城市如南京、天津、西安、南昌、石家庄、合肥、福州等落户的学历门槛大幅降低，此外部分城市如天津、青岛出台了租赁落户政策。

图表：重点调控城市 1-5 月新建商品住宅价格涨幅

资料来源：观研天下整理

2. 房地产行业资金面回顾

宏观资金政策边际改善，楼市资金政策相对偏紧：2018 年上半年央行 3 次定向降准，主要用于支持普惠金融、小微企业等，此外 6 月初扩大 MLF 担保品范围，总体来看，宏观资金政策在二季度有比较明显的边际改善，但主要还是以促进调结构为基调的定向支持。与楼市相关的资金政策主要集中于一季度，基本都是严控房地产融资，4 月末的资管新规对房企非标融资也造成一定的影响，6 月末媒体报道国开行将所有棚改合同审批权限上收总行，此外两部门发文限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目，但不限制借新还旧。

图表：2018 年上半年资金面相关重点政策（截止6月27日）

资料来源：观研天下整理

2018 年前 5 月资金面总体平稳：2018 年前 5 月在定金预收款及自筹资金拉动下房企资金面总体维持平稳，房企到位资金 6.2 万亿元，同比升 5.1%。单月来看，年初以来到位资金同比升幅不断收窄，4 月同比由正转负至降 1.2%，为自 2016 年初以来首次转负，而 5 月升 17.4%，我们认为有去年同期基数较低的原因，同时也有资金面边际改善的因素。从构成来看房企资金主要来源于国内贷款、自筹资金、利用外资及其他（包括定金预收款、个人按揭贷款），其中主要以自筹资金及定金预收款为主，自筹资金占比 30%-40%，定金预收款占比 20%-35%，此外国内贷款占比 15%-20%，个人按揭贷款占比 10%-18%。

图表：房企开发资金来源月同比

资料来源：观研天下整理

图表：房企开发资金累计同比

资料来源：观研天下整理

图表：房企开发资金来源累计占比

资料来源：观研天下整理

图表：房企开发资金来源构成

资料来源：观研天下整理

银行贷款下降，非银贷款升幅收窄：国内贷款由银行贷款及非银金融机构贷款两部分构成，其中银行贷款占比 80%-90%。2018 年前 5 月国内贷款 1.02 万亿元，同比降 2.8%，相比前 4 月降幅扩大 1.2 个百分点。从构成来看，银行贷款及非银贷款同比分别为-6.8%及 20.0%，银行贷款 2018 年开始同比由正转负，而非银贷款规模 2017 年创新高，2018 年前 5 月同比升幅收窄但依然维持较高的增速。

参考观研天下发布《2018年中国房地产行业分析报告-市场深度分析与发展趋势预测》

图表：国内贷款构成累计占比