物业管理公司目前主要提供的服务可分为三类：
1、物业管理服务，主要包括对管理的物业进行保安、清洁、绿化和维护等服务。这一服务对于物业公司的收入贡献往往在80%以上，但是受制于涨价能力缺乏以及刚性增长的人力成本，利润空间较小；
2、业主增值服务，主要包括对物业业主提供各种生活服务或其他服务。物业公司可自行设立生活服务设施来提供，也可通过租赁给专业机构或者通过构建互联网平台引入其他机构服务供应的方式。这一种类的服务往往能提高社区的宜居环境，因此也被称作社区增值服务。目前，这一服务因其业务种类多元化，增长潜力大等特点，正成为各个物业公司之间体现差异化和实现盈利能力增长的主要来源。主业增值服务投入较多的公司，该业务能以20%左右的收入贡献近30-40%的毛利。
3、非业主增值服务，主要包括对物业开发商提供的一系列服务，包括协助进行销售工作、售后物业工程建设、提供咨询服务等。鉴于许多物业管理公司往往背靠地产开发商，这一业务的稳定客源使其能成为一个较可观的利润来源。
对于这三种业务，企业可以外包给专门机构，也可以选择自有雇佣人员，这取决于不同企业的经营策略。
物业公司主要的服务对象包括住宅物业、商业物业、办公物业等，其中以住宅物业为主，2017年百强物业企业在管面积中，住宅物业占近70%，商业和办公物业合计占比18%。
图表：百强物业企业2017年各业态面积占比
资料来源：公开资料
图表：百强物业企业2017年各业态收入占比
资料来源：公开资料
单位面积服务费方面，各业态差异较大。2017年百强物业企业单位面积服务费中，住宅物业2.30元/月/平方米，为各业态最低，而商业物业和办公物业最高，分别为7.02和7.88元/月/平方米。一线城市与其他城市的单位面积费用也有显著差异。2017年百强物业企业一、二、三线城市单位面积物业费分别为7.12、3.67和3.58元/月/平方米。
图表：百强物业企业2017年各业态平均物业费
资料来源：公开资料
图表：百强物业企业2017年各地区平均物业费
资料来源：公开资料
参考观研天下发布《2018年中国物业管理行业分析报告-市场深度分析与发展前景研究》
人员费用和固定设施安装维护在物业企业成本中占据着绝对性的比例，根据百强物业企业营业成本构成来看，两者之和占总业务成本比重大约在70%左右，这一点是与物业服务业务特性相关的。针对这一状况，物业服务企业一方面扩大外包业务比重，提高专业水平，增强服务效率，一方面通过对互联网技术的运用，降低信息成本。
图表：百强物业企业营业成本构成结构
资料来源：公开资料
图表：百强物业企业各业务外包占比
资料来源：公开资料
物业行业人均负责面积和人均产值在过去十年显著上升。据中国指数研究院统计，百强物业企业的从2007年至2017年，人均管理面积由2707平方米上升至5913平方米，增长了118%；人均产值从4.8万增长至14.0万，增长了192%。考虑到人力成本在物业服务成本中的高比重，通过提高人均运营效率，能大大缓解企业成本压力，有效增强其市场竞争力。
图表：百强物业运营效率变化
资料来源：公开资料
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