地产板块政策呈现多维度并行的特点，一方面住房制度改革不断加快，另一方面调控力度依然坚持不放松。长效机制方面，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度成为房地产长效机制建设的工作重点。北上广深等一线城市在建立多元化供应体系方面走在前列，此外各地陆续出台包括人才引进落户、公积金额度提升等政策保障合理住房需求。调控政策方面，中央层面反复强调坚持调控目标不动摇，而且限价政策正由一二线城市向三四线城市扩容，或将对房企盈利模式产生深远影响。
长效机制：多元化供给、多渠道保障、租购并举
加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度成为房地产市场长效机制的工作重点。2017 年底以来，全国住房城乡建设会议及政府工作报告均提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2018 年 5 月，住房与城乡建设部发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，提出要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，确保公租房用地供应，力争用 3—5 年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到 50%以上。
参考观研天下发布《2018年中国宁波房地产行业分析报告-市场深度分析与投资前景研究》
图表：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度是房地产市场长效机制的工作重点
资料来源：观研天下整理
建立租购并举的多元化供应体系，北上广深等一线城市走在前列。截至目前，北京、上海、广州和深圳均公布了未来住房供应的长期计划，上述城市未来将呈现商品房、租赁房及相应政策性住房并行的多元化供应体系。其中除了广州之外，上海、北京与深圳等城市未来商品房供应占比均在 50%以下，亦即未来一线城市主要新增住房将以租赁住房、政策性住房为主。
图表：北上广深等一线城市纷纷建立多元化供应体系
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多渠道保障合理住房需求，包括人才引进落户、公积金额度提升、棚改有序推进等方面。人才新政方面，2017 年至今全国各地累计出台百余次人才新政，我们认为支持人才落户一定程度上可以解决部分被限购政策错杀的合理购房需求。公积金方面，今年以来南京、武汉等二线城市，大同、沧州等三四线城市提升了公积金贷款额度，主要支持首套房刚性需求，一方面可以弥补按揭贷款额度的紧张局面，另一方面较低的贷款利率也有助于减轻购房者还款压力。
图表：2017 年以来人才新政发布频次的分布情况（截至 2018 年 5 月）
资料来源：观研天下整理
图表：2017 年以来各能级城市人才新政发布频次（截至 2018 年 5 月）
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棚改工作有序推进，2018 年棚改计划改造量为 580 万套，上半年抵押补充贷款新增量累计同比增长约 39%。2018 年棚改计划改造量与 2017 年的 600 万套相差不大，而且近年来计划目标的完成力度较强。根据 2017 年国务院常务会议提出的计划，棚改工作将持续至 2020 年，2018 年至 2020 年计划实现 1500 万套棚改总量。2018 年上半年，抵押补充贷款新增提供资金量达到约 4976 亿元，同比增长约 39%。
图表：近年来棚改计划与完成情况，2018 年计划改造 580 万套
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货币化安置率或将回落，但销售拉动效应仍有韧性。出于去库存因素，棚改货币化安置比例前期不断提升，2016 年达到约 48.5%，2017 年住建部表示进一步推进棚改货币化安置，预计货币化安置率不低于 2016 年。随着住宅库存回归低位，棚改货币化安置率后续或将有所下降。但其对住宅销售拉动具有一定韧性：一方面，资金发放与实际购房之间存在的时间差；另一方面，库存去化后，正常购房需求得到激活，当地市场将回归正常化。
图表：近年来棚改货币化安置比率及其对住宅销售拉动的变化情况
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图表：2018 年以来南京等城市提升公积金贷款额度
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行政调控：坚持调控目标不动摇，限价政策影响深远
目前来看，房地产调控从严态势没有改变，住建部要求落实地方政府稳房价、控租金的主体责任。2018 年 5 月住建部两次发声，表态坚持房地产调控目标不动摇，力度不放松：一方面，住建部有关负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原等城市，强调要牢固树立“四个意识”，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松；另一方面，住建部发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，要求各地坚持调控目标不动摇、力度不放松，具体落实地方政府稳房价、控租金的主体责任。
限价政策由一二线城市向三四线城市扩容，或对房企盈利模式产生深远影响。随着三四线城市商品房持续热销，房价上涨压力加大，商品房销售限价政策正从一二线城市向三四线城市蔓延。根据不完全统计，2018 年以来济阳、威海、聊城等城市以及福建、辽宁等省份出台了商品房销售限价相关的政策。限价政策出台将对房企盈利模式产生深远影响，或推动房企核心竞争力由品牌溢价能力向成本管控能力转变，推动房企加快周转速度，向制造业属性转变。
图表：2018 年以来，商品房销售限价政策向三四线城市扩容
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