近两月主要城市销售增速有所回升
参考观研天下发布《2018年中国房地产行业分析报告-市场深度分析与发展趋势预测》
主要城市 4 月份以来销售增速有所回升。根据统计，30 个主要城市 2018 年 4 月份和 5 月份商品房销售面积分别同比下降 21.23%、13.56%，较 3 月份增速分别回升 18.35 和 26.03 个百分点。2018 年 1-5 月份 30 个主要城市商品房销售面积同比下滑 21.71%，和 1-4 月份增速相比回升 2.08 个百分点，较 1-3 月份增速回升 2.99 个百分点。分城市看，一线城市和三线城市 4、5 月份销售面积增速回升相对较快。
图：30 个城市商品房成交面积及同比增速
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图：一线城市月度成交面积及同比增速
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图：二线城市月度成交面积及同比增速
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图：三线城市月度成交面积及同比增速
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从回暖原因看，一方面开发商二、三季度加快推盘，另一方面，本轮房地产调控已持续两年，前期持观望态度的刚需和改善型需求逐步入市，限价政策也加速了需求的释放。此外，人才吸引政策在一定程度上也刺激了当地房地产市场的回暖。2018 年 1-5 月份，全国商品房销售面积同比增长 2.9%，较 1-4 月份增速回升 1.6 个百分点，我们预计下半年商品房销售或将触底企稳。
主要城市销售价格增速下滑趋势趋稳
2018 年以来，全国商品房均价已突破 8000 元/平米。5 月份，全国商品房销售均价 8647 元/平米，再创历史新高。
70 个主要城市销售价格增速下滑趋势趋稳，其中三线城市涨幅相对较高。2018 年 5 月，70 个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长 5.4%，自 2016 年 12 月以来已调整 17 个月，走势趋于平稳。分城市看，一线城市前期涨幅较大，回调幅度也较深。5 月份，一线城市新建商品住宅价格指数同比下降 0.6%，已连续五个月同比下滑。二、三线城市 5 月份新建商品住宅价格指数同比分别增长 4.3%和 6.4%。
图：70 个大中城市新建商品住宅价格指数同比及环比增速
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图：70 城一、二、三线城市新建商品住宅价格指数同比增速
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图：70 城一、二、三线城市新建商品住宅价格指数环比增速
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图：全国商品房各业态销售均价同比增速
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商品房整体库存压力有一定下降
从商品房施工面积/销售面积和商品房销售面积/竣工面积的比值来看，2015 年至 2017 年商品房整体库存压力有一定下降。
图：销售面积占新开工面积及竣工面积比重
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图：施工面积占销售面积比重
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房地产开发投资 3 月份以来小幅回升
2018 年一季度，房地产投资同比增长 10.4%，增速达到 2015 年 3 月份以来的新高。2018 年 1-5 月份，房地产开发投资累计完成额同比增长 10.2%，其中 3 至 5 月份单月同比增速分别为 10.84%、10.2%和 9.78%。由于 2016 年和 2017 年土地市场成交旺盛，土地成交价款计入房地产投资有一定的滞后性，因此 2018 年投资增速将保持稳健增长应是大概率事件。
图：商品房累计新开工面积及同比增速
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图：商品房当月新开工面积及同比增速
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图：房地产开发投资当月完成额及同比增速
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图：房地产开发投资累计额及同比增速
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