政策展望：房地产调控目标不动摇，住宅租赁市场将快速扩容
参考观研天下发布《2018年中国房地产行业分析报告-市场深度分析与发展趋势预测》
宏观货币政策：保持稳健中性，适时微调
在央行发布的《2018 年一季度中国货币政策执行报告》中，提出要“把握好稳增长、调结构、防风险之间的平衡。一方面要掌控好流动性尺度，助力去杠杆和防范化解金融风险；另一方面，要综合考虑宏观经济运行变化，加强政策协调，灵活运用多种货币政策工具组合，合理安排工具搭配和操作节奏，维护流动性合理稳定。”
4 月 2 日，中央财经委员会第一次会议提出：“要以结构性去杠杆为基本思路，分部门、分债务类型提出不同要求，地方政府和企业特别是国有企业要尽快把杠杆降下来，努力实现宏观杠杆率稳定和逐步下降。要分类施策，根据不同领域、不同市场金融风险情况，采取差异化、有针对性的办法。” 5 月 11 日，中央全面深化改革委员会第二次会议提出：“ 加强国有企业资产负债约束，是落实党的十九大精神，推动国有企业降杠杆、防范化解国有企业债务风险的重要举措。”
从政策导向看，“去杠杆”方向不变，但同时要兼顾经济转型升级和防范系统性金融风险。2018 年以来，货币政策已适时微调，主要包括央行 4 月份下调部分金融机构人民币存款准备金率 1 个百分点、5 月份发放抵押补充贷款及公开市场操作等。我们预计下半年，货币政策将保持稳健中性，适时微调。
房地产行业政策展望：商品房市场调控目标不动摇，住宅租赁市场快速扩容
商品房市场调控目标不动摇
2018 年以来，房地产调控政策密集出台。五一前后，住建部约谈了成都、太原等 12 个城市。5 月 19 日，住房城乡建设部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，再次重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并从住房发展规划、住房和土地供应、资金管控、市场监管、落实主体责任等方面做出了明确要求。
住宅租赁市场将快速扩容
2015 年以来，住建部、国务院等机构相继出台政策支持住房租赁市场发展，地方积极跟进，政策红利将助推住房租赁市场快速发展。此外，需求的逐步释放对长租公寓市场形成支撑。人口向核心一二线城市流动趋势不减，高房价刺激购房需求转向租房需求、首次置业年龄抬升、高校毕业生租房需求增加等因素将刺激长租公寓需求进一步释放。近期，保险资金已获批参与长租市场。展望未来，房企、互联网公司、金融机构存在巨大的合作空间。在市场细分的前提下，增值服务的提供将成为住房租赁市场发展的关键。
板块盈利能力有所回升，一季度净利润实现快速增长2018Q1 房地产板块净利润实现快速增长
2017 年，A 股房地产企业营业收入同比增长 6.86%，板块归母净利润同比增长 29.47%，较 2016 年增速有所回落。 2018 年一季度，A 股房地产企业营业收入同比增长 18.81%，板块归母净利润同比增长 41.46%。
图：A 股房地产开发企业营业收入及同比增速
数据来源：公开数据整理
图：A 股房地产开发企业归母净利润及同比增速
数据来源：公开数据整理
房地产板块盈利能力有所回升
图：A股房地产开发企业总资产报酬率
数据来源：公开数据整理
图：A股房地产开发企业净资产收益率
数据来源：公开数据整理
图：A 股房地产板块三费占营业收入的比重
数据来源：公开数据整理
图：A 股房地产板块销售毛利率
数据来源：公开数据整理
2017 年，房地产板块毛利率 24.94%，净资产收益率 13.15%，分别较 2016 年提升 3.2 和 1.45 个百分点。2018 年一季度，房地产板块毛利率 26.55%，净资产收益率 2.4%，较 2017 年一季度增长 0.45 个百分点。由于 2015 年和 2016 年房价上涨速度较快，土地成本相对较低，因此 2017 年和 2018 年房地产板块的盈利能力有所修复。2017 年以来由于限价等调控措施的实施，加之土地价格的快速上涨，2019 年房地产板块的盈利能力或将承压。
图：A 股房地产开发企业总资产报酬率
数据来源：公开数据整理
图：A 股房地产开发企业净资产收益率
数据来源：公开数据整理
图：A股房地产板块三费占营业收入的比重
数据来源：公开数据整理
图：A股房地产板块销售毛利率
数据来源：公开数据整理
总体负债率继续攀升
A 股房地产开发企业杠杆率继续攀升。2017 年及 2018 年一季度，地产板块资产负债率分别为 78.85%和 79.42%，负债率继续攀升；扣除预收账款后，2018 年一季度地产板块资产负债率为 74.41%，较 2017 年上涨 2 个百分点，再创新高；现金流方面，2017 年，房地产板块筹资活动产生的现金流量净额为 4538 亿元，同比增长 63.42%；经营活动产生的现金流量净额为431 亿元。2018 年以来，房企的融资环境进一步收紧，我们预计 2018 年筹资活动现金流增速或将有所下滑。
图：A 股房地产板块资产负债率
数据来源：公开数据整理
图：A 股房地产板块扣除预收账款后的资产负债率
数据来源：公开数据整理
图：A 股房地产开发企业融资活动现金流情况
数据来源：公开数据整理
图：A 股房地产开发企业经营性现金流情况
数据来源：公开数据整理
预收账款稳健增长
2017 年，A 股地产板块预收账款总计 19519 亿元，同比增长 39%。预收账款的稳健增长为板块未来的业绩释放提供了一定的保障。
图：A 股房地产开发企业预收账款及同比增速
数据来源：公开数据整理
资料来源：观研天下整理，转载请注明出处。（ww）
更多好文每日分享，欢迎关注公众号
【版权提示】观研报告网倡导尊重与保护知识产权。未经许可，任何人不得复制、转载、或以其他方式使用本网站的内容。如发现本站文章存在版权问题，烦请提供版权疑问、身份证明、版权证明、联系方式等发邮件至kf@chinabaogao.com，我们将及时沟通与处理。
