1.房地产融资渠道收紧，资管新规下非标转标是重点
2016 年 10 月以来，针对房地产行业的违规融资例如土地融资、首付贷等全面严查，私募资管、信托、企业债、银行委托贷款等均在不同程度受到严控。随着 4 月资管新规的出台，大部分投向房地产行业的非标融资将在 2020 年底前无法续发或存续，融资重点转向标准化融资渠道是未来地产行业的趋势。参考观研天下发布《2018年中国房地产市场分析报告-行业深度分析与发展趋势预测》
图表：2016 年 10 月以来关于融资的调控政策的梳理
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2. 融资向上市公司、央企、规模房企集中
2017 年约八成房地产融资余额在 30 强以外的房企手中，融资余额集中度远低于销售额集中度。可以看出，一是 top30 房企资金利用效率更高，二是中小房企对外部资金依赖度高，因而通过外部融资收紧倒逼中小房企退出的空间较大。（融资余额反映的是过去的资金占用情况，目前融资集中度正在加速提高。）
图表：76%的地产融资额在 30 强以外的房企手中
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图表：2017 年融资余额集中度低于销售金额集中度
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银行贷款主要提供给全国规模房企与地方规模房企，销售 top30 样本房企银行贷款占融资总额占比约为 50%。一般的，银行贷款占比较高的房企综合融资成本较低。
图表：按销售规模自左向右降序，销售规模较大的的房企银行贷款占比一般较高
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图表：一般的，银行贷款占比较高综合融资房企， 成本较低
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根据申万银行团队，目前银行端的开发贷、信托与信用债的融资名单正逐步打通，信用融资风险统一管控。我们整理了房地产存量信用债和 2018 年新发债券的融资主体变化，可以看到，上市公司、央企、规模房企的融资比重大幅提高。
图表：信用债发行主体以上市公司、中央国企、销售 TOP30 和资产千亿以上房企为主
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3. 融资压力较大时，行业有望加速洗牌
我们从银行非标倒算得出，2017 年房地产行业非标融资余额约为 4.7 万亿，为当年用于开发投资非标资金的 1.4 倍，与房地产非标融资期限（1~2 年）大体一致。非标融资主要资金来源为银行理财，投放渠道为信托、券商资管、基金子公司、保险资管等。
图表：从银行非标倒算房地产非标余额约为 4.7 万亿（万亿元）
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图表：通道类业务金额占比（万亿元）
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4Q2018 和 1Q2019、3Q2020 和 1Q2021 是房企偿债高峰，预计信用债发行额度视到期偿债压力波动。目前开发贷渠道顺畅，预计未来银行贷款余额保持个位数正增长，每年 Q1 为贷款净增加高点，Q3Q4 还款金额较高。
图表：3Q2020 和 1Q2021是房企偿债高峰，预计开发贷渠道顺畅保持增长
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图表：4Q2018 和 1H2019 是信托偿还高峰，剔除信托后的非标 18-20 年预计每季度偿还 2305 亿
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我们用“非银贷款+自筹-自有”表示房企到位开发资金中的非标融资，2017 年用于房地产开发的非标规模预计为 3.4 万亿。2017 年自筹资金（包含自有资金、以及明股实债与土地融资部分）与非银贷款（大多为符合“432”条件的非银融资）增速拉开差距，违规非标增速出现下滑。
图表：2017 年房企到位资金中约有 3.4 万亿来自非标融资
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图表：非银贷款增速与自筹资金增速自 2017 年拉开差距
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