2018年中国住房租赁行业需求：流动人口为需求主力（图）

2018-07-10 01:30

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租房者中年轻人居多，小户型更受青睐。根据 58 集团安居客房产研究院和房产数据研究院的统计，全国租赁市场 18到 35 岁人群中，18 到 24岁占比最高（37%），25 到 30 岁次之（33%）。

因此刚毕业的本科生、研究生应该是租房主力之一。就租房状态而言，62%的租房者是租的整套，27%选择合租；有 40%的租房者更偏好租住一居室，其次是 34%的人需要两居室。而从北京、上海和成都租房市场供应的户型来看，占比最多的是两居室（40%以上），其次才是一居室（30%）。可见租房市场需要更多的一居室户型。统一建设长租公寓的优势之一就在于可以打造更多符合租房者需求的户型。

参考观研天下发布《2018年中国住房租赁行业分析报告-市场深度调研与投资前景预测》

图表：租户年龄分布百分比

资料来源：观研天下整理

图表：租房状态分布百分比

资料来源：观研天下整理

图表：租房同住分类百分比

资料来源：观研天下整理

图表：全国用户租房户型需求百分比

资料来源：观研天下整理

图表：北京 2018 年 4 月租赁住房户型占比

资料来源：观研天下整理

图表：成都 2018 年 4 月租赁住房户型占比

资料来源：观研天下整理

图表：上海 2018 年 4 月租赁房户型占比

资料来源：观研天下整理

图表：北京和上海 2018 年 4 月每套房月租金(元)分段数量（套）

资料来源：观研天下整理

毕业生增量可观，晚婚再推高住房需求。大学毕业生将是租房的主力，对大学生市场进行一个估计。首先对本专科毕业生进行预测：近年参与高考人数以较稳定的速度增长，本专科招生增速也一直稳定在 1%到 2%之间，因此我们预测本专科毕业生人数增速在三年内比较稳定，大约在 3%左右（由于数据获取原因，我们对 2017、2018、2019、2020 年四年的毕业生数进行预测）。由《中国流动人口报告 2017》知，在我国不同的城市，流动人口自购房比例最高为 25%，故假设本专科毕业生毕业后租房人群有 75%；又由 2017 年上海易居研究院发布的《50 城房租收入比研究》，全国 50 城人均月租金在 500 元到 2500 元之间，故假设本专科毕业生每月支付租金 1000 元，每年支付租金 1.2 万元。

图表：本专科入学与毕业人数（万人）

资料来源：观研天下整理

然后对研究生毕业生进行测算。2017 年研究生招生人数有一个较大幅度的提升，因此不宜采用增速进行预测。由于近年研究生毕业生中博士毕业生仅占 10%左右，而硕士研究生的在校时间较短，一般为两至三年，因此可以用两年前的招生人数预测当年的毕业生人数。我们用 T 年的毕业生人数除以 T-2 年的招生人数，得到 T 年的毕业比例，发现每年稳定在 90%左右。又由每年研究生招生人数约占考研人数的 40%，以及教育部数据统计数据，2018 年考研报考人数达到 240 万人，可以预测 2018 年研究生招生人数可以达到 96 万人。就此，可以预测 2018 年、2019 年、2020 年的毕业生数。进一步地，我们假设研究生毕业后留在毕业城市租房居住的可能性大于本专科生，租房率为 80%，又因为研究生的收入高于本专科生，因此假设研究生每月支付租金 2000 元，每年支付租金 2.4 万元。最后可以得到每年新增高校毕业生带来的租金大约有 780 亿元，而毕业生进入租赁市场后平均至少停留三年后才会买房，因此可以看到不考虑租金的增长，累计三年的高校毕业生带来的租金规模大约有 2300 亿元。而随着租赁住房供应的增加，承租人权益得到保障，租房的需求还会大幅增加。

图表：研究生入学与毕业人数（万人）