2018年我国房地产行业销售端分析表现如期大幅改善 6 月单月基数短暂冲高后快速回落

2018-06-28 05:35

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参考观研天下发布《2018年中国房地产中介服务市场分析报告-行业运营态势与发展趋势研究》

从销售指标来看，1-5 月的商品房销售面积为 5.6 亿平方米，同比增长 2.9%，较 1-4 月上升 1.6pct，其中，5 月单月销售面积同比增长 8.0%，较 4 月上升 12.1pct，并且 5 月单月环比增长 17.5%。1-5 月的商品房销售额为 4.9 万亿元，同比增长 11.8%，较 1-4 月上升 2.8pct，其中，5 月单月销售额为 12,556 亿元，同比增长 20.6%，较 4 月上升 14.8pct。住宅方面，1-5 月全国住宅销售面积为 4.9 亿平米，同比增长 2.3%，较 1-4 月上升 1.9pct，其中，5 月单月同比增长 8.5%，较 4 月上升 12.9pct，并且 5 月单月环比增长 17.5%。

从结构上看，一方面，根据我们跟踪的 49 个城市高频数据显示，2018 年 1-5 月 49 个城市商品房销售面积同比下降16.7%，较2017年全年上升3.8pct，而全国653个城市商品房销售面积同期增长2.3%，较2017年全年下降3.0pct，那么全国 653 城市中剔除到这 49 个城市后、剩余 604 个城市 1-5 月商品房销售面积同比增长 9.7%，较 2017 年全年下降 6.6pct，显示出目前三四线销售仍相对较好。另一方面，从区域来看，1-5 月分区域商品房销售面积累计增速分别为：东部同比-6.7%、中部同比+13.3%、西部同比+9.9%、东北部同比+3.3%，5 月分区域商品房销售面积单月增速分别为：东部同比+2.5%、中部同比+14.1%、西部同比+12.0%、东北部同比+5.7%，显示出中西部区域销售相对更好、并且东部和东北区域也出现了一定程度回升。

从价格指标来看，1-5 月的商品房销售均价为 8,647 元/平米，同比增长 8.6%，较 1-4 月上升 1.0 个百分点。其中， 5 月单月销售均价环比增长 0.7%，同比增长 8.6%，涨幅较 4 月上升 1.0pct。1-5 月的住宅销售均价为 8,427 元/平米，同比增长 10.3%，较 1-4 月下降 1.2pct，其中，5 月单月住宅销售均价 8,659 元/平米，环比增长 1.5%，同比增长 13.7%，涨幅较上月上升 3.5pct。从库存指标来看，5 月末商品房待售面积为 5.6 亿平方米，同比下降 15.2%，较 4 月末减少677 万平方米，其中，住宅待售面积减少 466 万平方米。

2018 年 5 月销售呈现出了低位大幅改善，符合我们小周期延长逻辑下的总量稳定判断，也符合我们因城施策下城市之间周期错位对冲的总量稳定逻辑。对于 5 月销售端数据，值得注意的是：

1）5 月销售如期大幅改善，由于供给放松致推盘放量，龙头销售更好推动集中度继续提升。2018 年与 2014 年最大的不同在于低库存下的高去化率，供给端更为敏感、而非需求端，因而供给放量就能推动成交的上行，从 2018 年 2 季度开始多个地方政府的预售证监管有所放松，同时也由于行业的资金持续趋紧也推动了房企的推盘意愿，共同推动了 2 季度开始市场推盘加大，从而推动了成交的上行。其中，我们持续跟踪的主流 50 家房企的 5 月销售同比较 4 月进一步大幅改善，并远好于同期全国表现，也表明行业销售集中度的进一步提升。

2）销售结构上看，中西部强于东部，三四线强于一二线，5 月一二线供给端边际略有改善。一方面，区域结构上来看，东部地区累计销售同比和单月销售同比都弱于中西部城市，表明东部区域城市调控仍然偏严，不过 5 月出现的边际改善，另一方面，城市能级结构上来看，一二线城市的销售仍差于三四线城市，源于一二线城市在预售证监管依然偏严、不过 5 月推盘加大也侧面印证了预售证监管的略微放松，而三四线、甚至更低能级的城市仍然受益于去库存政策，包括棚改货币化安置等。

3）人才新政滞后 1-2 季度释放购房需求，18H1 地方政府密集出台将保证 18H2 的住房需求稳定。自 2017 年 2 月开始，越来越多城市推出了人才新政，并且当年推动了户籍人口的明显增加，从而释放了购房需求，而进入 2018 年人才新政加速扩围、能级下沉、门槛降低、补贴力度加大，将对住房需求产生明显的支撑作用，18 年上半年密集推出人才新政预计将在下半年推动二三线城市购房需求的释放，保证全国需求的稳定。

综合上述分析，5 月基于预售证趋松下推盘增加、调控政策边际性影响减弱以及人才新政的加速扩围的影响，5 月销售表现如期大幅改善。考虑到上述影响将在下半年延续，以及在 6 月单月基数短暂冲高后快速回落，预计 18 年下半年销售同比仍将有较好表现。我们依然维持 18 年一二线销量略改善、三四线销量略差的结构判断，维持 18 年销量 0%判断。

图：全国一二线、三四线商品房销售面积同比