对于大部分一二线城市，由于调控政策对需求的抑制，2017年成交量整体呈现较为明显的下滑态势，预计2018年需求将逐步释放。经过了2016年10月以及2017年3月的两轮密集调控之后，2017年大部分二线城市的成交量出现了明显的下滑。随着调控政策持续，前期受抑制的需求有望在2018年逐步释放，而在整体供应预计较为充分的情形下，2018年一二线楼市有望出现“量升价稳”的情形。
参考观研天下发布《2018年中国房地产市场分析报告-行业运营态势与发展前景研究》
尽管2017年居民端资金面持续收紧，我们预计2018年一二线城市居民端资金面边际放松空间比较大，从而为一二线城市需求复苏提供较强支撑。（1）一线城市住房按揭贷款的发放速度近期明显加快，贷款利率也较为平稳，北京首套房按揭贷款利率从2017年三季度的基准利率上浮10%到现在的基准利率上浮5%；（2）信贷分配发生结构性变化，有利于一二线楼市额度的释放。相较于价格快速攀升的三四线楼市，一二线楼市由于处于平稳期，相对风险更小，预计2018年信贷额度将偏向一二线楼市，从而向需求回暖提供支撑。
住宅土地投资强度在2017年有较大提升，预计2018年二线楼市将逐渐向买方市场过渡。我们通过住宅土地成交金额与住宅销售金额来衡量住宅土地投资强度，2017年大多数城市的住宅土地投资强度明显提升，意味着2018年住宅量供应相对会由较快提升，在供应充足的预期下，2018年二线楼市将逐渐向买方市场过渡。
在顺周期的大趋势下，行业将过渡到经济拉动地产的模式，城市对人才的吸引力是提升城市价值的关键。与一线城市控制人口的政策不同，二线城市如长沙、郑州、武汉、南京、西安等通过政策支持加速人才引进，这些政策在加速城镇化的同时，也为房地产市场带来了充足的需求，发展城市经济的同时，也提升了城市楼盘的价值。
房价收入比将逐渐成为城市房地产市场发展潜力的重要指标。房价收入比过高的二线城市会降低对优质产业和人口的吸引力，使得房价缺乏足够的支撑，在供需整体平衡的情形下，房价下调的压力较大。根据空间家的数据，大部分二线城市的房价收入比处于合理水平
参考观研天下发布《2018年中国房地产市场分析报告-行业运营态势与发展前景研究》
图：重点城市年度成交面积情况，2017年多数城市成交量下降
资料来源：公开资料整理
尽管2017年居民端资金面持续收紧，我们预计2018年一二线城市居民端资金面边际放松空间比较大，从而为一二线城市需求复苏提供较强支撑。（1）一线城市住房按揭贷款的发放速度近期明显加快，贷款利率也较为平稳，北京首套房按揭贷款利率从2017年三季度的基准利率上浮10%到现在的基准利率上浮5%；（2）信贷分配发生结构性变化，有利于一二线楼市额度的释放。相较于价格快速攀升的三四线楼市，一二线楼市由于处于平稳期，相对风险更小，预计2018年信贷额度将偏向一二线楼市，从而向需求回暖提供支撑。
住宅土地投资强度在2017年有较大提升，预计2018年二线楼市将逐渐向买方市场过渡。我们通过住宅土地成交金额与住宅销售金额来衡量住宅土地投资强度，2017年大多数城市的住宅土地投资强度明显提升，意味着2018年住宅量供应相对会由较快提升，在供应充足的预期下，2018年二线楼市将逐渐向买方市场过渡。
图：重点城市年度成交面积情况，2017年多数城市成交量下降
资料来源：公开资料整理
在顺周期的大趋势下，行业将过渡到经济拉动地产的模式，城市对人才的吸引力是提升城市价值的关键。与一线城市控制人口的政策不同，二线城市如长沙、郑州、武汉、南京、西安等通过政策支持加速人才引进，这些政策在加速城镇化的同时，也为房地产市场带来了充足的需求，发展城市经济的同时，也提升了城市楼盘的价值。
表:二线城市“人才争夺战”拉开序幕
资料来源：公开资料整理
图：上海、北京的人口增速较低
资料来源：公开资料整理
：大学生数量是影响城市活力的关键
资料来源：公开资料整理
房价收入比将逐渐成为城市房地产市场发展潜力的重要指标。房价收入比过高的二线城市会降低对优质产业和人口的吸引力，使得房价缺乏足够的支撑，在供需整体平衡的情形下，房价下调的压力较大。根据空间家的数据，大部分二线城市的房价收入比处于合理水平
图：大部分二线城市的房价收入比处于合理水平
资料来源：公开资料整理
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