1、城市分化：顺周期“人才抢夺”，分化提速
2017年房地产行业在不同层级的城市在楼市热度上出现明显的分化，预计2018年这一情况将出现扭转。（1）在棚改货币化安置比例持续提高的情形下，大量棚改资金流入了三四线楼市，带来了三四线楼市量价齐升的情形；（2）受调控政策的持续影响以及住房按揭贷款利率呈现上升趋势，一二线楼市的成交量出现了明显下滑。（3）预计2018年棚改主要资金来源的推力减弱，加之一二线楼市需求逐渐释放，市场将出现“三四线冷、一二线热”的情形。
参考观研天下发布《2018年中国房地产市场分析报告-行业运营态势与发展趋势研究》
2、三四线城市：棚改推力减弱，结构分化加剧
2017年三四线城市库存提速的重要原因是棚改资金带来的定向放水的效果，实际上是提前透支了当地的需求。随着棚改货币化安置的比例提高，三四线城市居民的购房需求提前释放，而对于货币化安置资金的偿还仍然来源于棚改项目的出让，带来的是供需时间上的错配，加之货币定向流入三四线城市，带来了三四线城市楼市的繁荣。
预计地方政府棚改专项债将逐步取代PSL（抵押补充贷款），由政府直接向市场募集资金，棚改项目之间也会出现分化。根据统计局的数据，2017年新增PSL较2016年下降35%至6350亿，通过专项债这种结构性改革，来源于PSL的资金有望进一步下降；而市场化的筹资方式对于盈利能力较强的棚改项目更为有利，棚改项目之间也会出现分化。
顺周期环境下，人口净流出的三四线城市缺乏必要的人口和产业支撑，预计近期房价将呈现高位震荡格局。（1）棚改的货币化安置没有从根本上改变三四线城市的供需格局，而是导致了“供需错配”,推动了三四线城市自2016年以来房价的持续上行；（2）新的周期下，城市的房价会与当地的人口增速和经济收入水平挂钩，三四线城市的需求对房价涨幅较为敏感，因此过快增长的房价将抑制三四线城市的需求。
新周期下，三四线城市之间也将继续呈现分化格局。总体而言，大部分三四线城市都处于潜在的供过于求的情形，随着棚改的资金来源结构向市场化靠拢，优质区域的项目仍然能有条不紊的推进，推动当地楼市的繁荣；而盈利能力较差的项目资金压力较大，城市之间的分化将进一步加剧。
2017年房地产行业在不同层级的城市在楼市热度上出现明显的分化，预计2018年这一情况将出现扭转。（1）在棚改货币化安置比例持续提高的情形下，大量棚改资金流入了三四线楼市，带来了三四线楼市量价齐升的情形；（2）受调控政策的持续影响以及住房按揭贷款利率呈现上升趋势，一二线楼市的成交量出现了明显下滑。（3）预计2018年棚改主要资金来源的推力减弱，加之一二线楼市需求逐渐释放，市场将出现“三四线冷、一二线热”的情形。
参考观研天下发布《2018年中国房地产市场分析报告-行业运营态势与发展趋势研究》
图：2017年三线城市仍然维持较高的增速水平
资料来源：公开资料整理
2、三四线城市：棚改推力减弱，结构分化加剧
2017年三四线城市库存提速的重要原因是棚改资金带来的定向放水的效果，实际上是提前透支了当地的需求。随着棚改货币化安置的比例提高，三四线城市居民的购房需求提前释放，而对于货币化安置资金的偿还仍然来源于棚改项目的出让，带来的是供需时间上的错配，加之货币定向流入三四线城市，带来了三四线城市楼市的繁荣。
图：PSL贷款增速逐渐下降
资料来源：公开资料整理
图：棚改货币化安置资金流动示意图
资料来源：公开资料整理
预计地方政府棚改专项债将逐步取代PSL（抵押补充贷款），由政府直接向市场募集资金，棚改项目之间也会出现分化。根据统计局的数据，2017年新增PSL较2016年下降35%至6350亿，通过专项债这种结构性改革，来源于PSL的资金有望进一步下降；而市场化的筹资方式对于盈利能力较强的棚改项目更为有利，棚改项目之间也会出现分化。
顺周期环境下，人口净流出的三四线城市缺乏必要的人口和产业支撑，预计近期房价将呈现高位震荡格局。（1）棚改的货币化安置没有从根本上改变三四线城市的供需格局，而是导致了“供需错配”,推动了三四线城市自2016年以来房价的持续上行；（2）新的周期下，城市的房价会与当地的人口增速和经济收入水平挂钩，三四线城市的需求对房价涨幅较为敏感，因此过快增长的房价将抑制三四线城市的需求。
图：三线城市房价持续上行
资料来源：公开资料整理
新周期下，三四线城市之间也将继续呈现分化格局。总体而言，大部分三四线城市都处于潜在的供过于求的情形，随着棚改的资金来源结构向市场化靠拢，优质区域的项目仍然能有条不紊的推进，推动当地楼市的繁荣；而盈利能力较差的项目资金压力较大，城市之间的分化将进一步加剧。
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