政策面的博弈和资金面的分歧是2018年影响行业预期波动的最关键要素。因此,对于2018年行政政策的判断和资金面的变化,从整体政策而言, 2018年调控方向在不同层级的城市将出现分化,而从资金层面上而言,行业将从2017年的“企业端松,居民端紧”的格局向“企业端紧、居民端松”过渡,从而形成供需两旺的格局。
参考观研天下发布《2018年中国房地产市场分析报告-行业深度分析与投资前景研究》
库存是行业最重要的存量指标之一,直接影响着对市场和政策的预期。市场整体库存水平合理,落入中性区间,因此预计2018年土地供应会继续加大。不同维度下市场库存的情况,现阶段整体库存落在中性范围,而分城市来看,三四线城市库存去化速度明显加快,一二线城市受政策影调控影响,在2017年去化周期有所抬升。
在整体库存趋于合理的情形下,2018年政策有望出现边际上松动,而不同层级的城市政策方向会出现分化。随着调控的深化,行政手段调控进入平稳期,一二线城市调控继续加码的概率不大,同时存在预售证和预售价格松动的可能;而随着三四线城市去库存的进程,部分三四线城市反而存在着政策加码的可能。
预计2018年行业有望呈现“供需两旺”的格局。
(1)从供应端来看,在严监管、降低杠杆的政策环境下,企业端融资呈现进一步收紧的态势,叠加2017年房企持续补库存,加大了开发商现金流的压力,将倒逼开发商加快库存去化速度,形成供应端“旺”的格局
(2)从需求端来看,在一二线城市调控政策趋于平稳的预期下,前期抑制的需求有望逐步释放,同时预计2018年居民端整体信贷额度将向一二线城市倾斜,而且利率上行的空间不大,在信贷支持下,有望形成需求端“旺”的格局。
2、中长期:新周期——商品属性回归,经济带动地产
在房地产行业,政府目标的复杂性和角色的重要性对行业的属性产生了深远影响。房地产行业参与主体主要包括开发商、购房者和政府,开发商和购房者的目标虽不一致但变化不大,而政府目标的复杂性和角色的重要性对行业的属性产生了深远影响。一方面,政府需要较多的财政收入来加速城市发展,另一方面,过高的土地成本会削弱产业和人口的吸引力,加之政府对于土地供应量的绝对掌控权,政府面临短期和长期利益的权衡取舍
图:行业属性逐渐由逆周期向顺周期转变
供求决定波动,价值决定中枢,在城镇化进程逐渐深化和全国增长模式换档的大环境下,行业将进入新的顺周期模式。(1)新规削弱了政府对于土地供应的掌控,政府的发展模式将逐渐由路径二向路径一转变;(2)城镇化初期,地产拉动经济的模式能够迅速提升城镇化水平,旺盛的需求同时加大了行业的波动,而随着城镇化进程的深入,高地价反而会抑制人口和产业的流入;(3)地产拉动经济的粗犷模式将逐渐被高质量的增长所取代,经济增长带动地产繁荣将会是未来主流。
图:地产的第一阶段逆周期属性较为明显
随着居民的可支配收入持续稳定增长和财富效应逐渐增强,从中长期而言,房价的增速将与收入增速挂钩。城镇化的提速为行业带来充足的中长期需求,而财富效应的增强使购房者更加重视房地产的居住属性,在相同地段下,高质量的产品将具备更广阔的市场,同时也具备较高的溢价能力。
图:人均可支配收入呈持续上升趋势
图:财富效应逐渐增强
3、龙头起舞,业绩为王
在政策预期稳定、供应加大、需求释放的判断下,预计2018年行业有望呈现“供需两旺”的格局。在此预期以及行业进入顺经济周期的趋势下,一二线楼市的热度有望超出预期。
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