1、短期：关注政策面博弈和资金面分歧
政策面的博弈和资金面的分歧是2018年影响行业预期波动的最关键要素。因此，对于2018年行政政策的判断和资金面的变化，从整体政策而言， 2018年调控方向在不同层级的城市将出现分化，而从资金层面上而言，行业将从2017年的“企业端松，居民端紧”的格局向“企业端紧、居民端松”过渡，从而形成供需两旺的格局。
参考观研天下发布《2018年中国房地产市场分析报告-行业深度分析与投资前景研究》
政策面的博弈和资金面的分歧是2018年影响行业预期波动的最关键要素。因此，对于2018年行政政策的判断和资金面的变化，从整体政策而言， 2018年调控方向在不同层级的城市将出现分化，而从资金层面上而言，行业将从2017年的“企业端松，居民端紧”的格局向“企业端紧、居民端松”过渡，从而形成供需两旺的格局。
参考观研天下发布《2018年中国房地产市场分析报告-行业深度分析与投资前景研究》
库存是行业最重要的存量指标之一，直接影响着对市场和政策的预期。市场整体库存水平合理，落入中性区间，因此预计2018年土地供应会继续加大。不同维度下市场库存的情况，现阶段整体库存落在中性范围，而分城市来看，三四线城市库存去化速度明显加快，一二线城市受政策影调控影响，在2017年去化周期有所抬升。
在整体库存趋于合理的情形下，2018年政策有望出现边际上松动，而不同层级的城市政策方向会出现分化。随着调控的深化，行政手段调控进入平稳期，一二线城市调控继续加码的概率不大，同时存在预售证和预售价格松动的可能；而随着三四线城市去库存的进程，部分三四线城市反而存在着政策加码的可能。
预计2018年行业有望呈现“供需两旺”的格局。
（1）从供应端来看，在严监管、降低杠杆的政策环境下，企业端融资呈现进一步收紧的态势，叠加2017年房企持续补库存，加大了开发商现金流的压力，将倒逼开发商加快库存去化速度，形成供应端“旺”的格局
（2）从需求端来看，在一二线城市调控政策趋于平稳的预期下，前期抑制的需求有望逐步释放，同时预计2018年居民端整体信贷额度将向一二线城市倾斜，而且利率上行的空间不大，在信贷支持下，有望形成需求端“旺”的格局。
2、中长期：新周期——商品属性回归，经济带动地产
在房地产行业，政府目标的复杂性和角色的重要性对行业的属性产生了深远影响。房地产行业参与主体主要包括开发商、购房者和政府，开发商和购房者的目标虽不一致但变化不大，而政府目标的复杂性和角色的重要性对行业的属性产生了深远影响。一方面，政府需要较多的财政收入来加速城市发展，另一方面，过高的土地成本会削弱产业和人口的吸引力，加之政府对于土地供应量的绝对掌控权，政府面临短期和长期利益的权衡取舍
图：行业属性逐渐由逆周期向顺周期转变
资料来源：公开资料整理
供求决定波动，价值决定中枢，在城镇化进程逐渐深化和全国增长模式换档的大环境下，行业将进入新的顺周期模式。（1）新规削弱了政府对于土地供应的掌控，政府的发展模式将逐渐由路径二向路径一转变；（2）城镇化初期，地产拉动经济的模式能够迅速提升城镇化水平，旺盛的需求同时加大了行业的波动，而随着城镇化进程的深入，高地价反而会抑制人口和产业的流入；（3）地产拉动经济的粗犷模式将逐渐被高质量的增长所取代，经济增长带动地产繁荣将会是未来主流。
图：地产的第一阶段逆周期属性较为明显
资料来源：公开资料整理
随着居民的可支配收入持续稳定增长和财富效应逐渐增强，从中长期而言，房价的增速将与收入增速挂钩。城镇化的提速为行业带来充足的中长期需求，而财富效应的增强使购房者更加重视房地产的居住属性，在相同地段下，高质量的产品将具备更广阔的市场，同时也具备较高的溢价能力。
图：人均可支配收入呈持续上升趋势
资料来源：公开资料整理
图：财富效应逐渐增强
资料来源：公开资料整理
3、龙头起舞，业绩为王
在政策预期稳定、供应加大、需求释放的判断下，预计2018年行业有望呈现“供需两旺”的格局。在此预期以及行业进入顺经济周期的趋势下，一二线楼市的热度有望超出预期。
资料来源：观研天下整理，转载请注明出处（GYWW）
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