2018 年 1-2 月，全国完成房地产开发投资 10,831 亿元，同比增长 9.9%，较 2017 年全年上升 2.9pct，较 2017 年 12 月单月上升 7.5pct。住宅方面，1-2 月，住宅投资 7,379 亿元，同比增长 12.3%，较 2017 年全年上升 2.9pct，较 12 月上升 6.4pct，占房地产开发投资的比重为 68.1%，较 2017 年全年下降 0.3pct。分区域来看，1-2 月房地产开发投资东部地区同比+11.6%（较前值+4.4pct）、中部地区同比+13.4%（较前值+1.8pct）、西部地区同比+3.7%（较前值+0.2pct）、东北地区同比-15.3%（较前值-16.3pct）。
从供应先行指标来看，1-2 月的商品房和住宅的新开工面积分别同比增长 2.9%和增长 5.0%，分别较 2017 年全年下降 4.1pct 和下降 5.5pct，分别较 2017 年 12 月下降 5.7pct 和下降 2.8pct。1-2 月的商品房和住宅的施工面积分别同比增长 1.5%和增长 1.8%，分别较 2017 年全年下降 1.5pct 和下降 1.1pct。1-2 月的商品房和住宅的竣工面积分别同比下降 12.1%和下降 17.1%，分别较 2017 年全年下降 7.8pct 和下降 10.1pct，分别较 2017 年 12 月上升 1.1pct 和下降 2.4pct。从土地市场指标来看，1-2 月的土地购置面积为 2,345 万平米，同比下降 1.2%，较 2017 年全年下降 17.0pct，较 2017 年 12 月下降 13.7pct。1-2 月的土地成交款为 794.0 亿元，同比持平，较 2017 年全年下降 49.4pct，较 2016 年 12 月下降 63.2pct；1-2 月的土地成交楼面均价为 3,386 元/平米，同比上升 1.2%，较 2017 年全年下降 27.8pct。我们认为 1-2 月投资超预期主要源于：1）建安单价的上涨，由开工城市结构变化推动（东部城市投资占比由 2017 年的 53%提升至 2018 年 1-2 月的 60%）以及原材料成本上涨（比如螺纹钢和水泥等原材料的涨价）综合推动的建安单价的上涨；2）土地购置费的贡献提升，土地购置费滞后土地成交金额 15 个月，由于 2016-2017 年中土地成交金额持续走强，因而将推动土地购置费在 2018 年中对于投资的贡献度逐步提升；3）PSL 超预期放量，1-2 月 PSL合计放贷 2,230 亿元，同比增长 311%，其中 PSL 投入棚改中的实物安置部分直接贡献投资；4）住宅加库存，2017 年下半年土地市场逐步放量开始进入开工阶段，并且预计后续将持续贡献投资。我们认为上述 4 大因素在后续将或持续产生作用，其中尤其预计在住宅补库存背景下有望出现新开工总量趋强以及结构上东部城市占比提升的趋势，维持 18 年开发投资+6.0%的判断。
图表：商品房地产开发投资累计同比和单月同比
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图表：住宅开发投资和商办开发投资的单月同比
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图表：住宅持续处于去库存，而商办库存仍处于高位
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参考观研天下发布《2018年中国房地产市场分析报告-行业深度分析与投资前景研究》
图表：目前商办开发投资占比商品房开发投资为 32%
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图表：商品房新开工和施工面积同比
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图表：土地购置面积及土地成交价款累计同比
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图表：全国住宅已开工未售库存去化月数
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图表：133家上市房企未售存货占总资产比值
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