2018年我国物业管理行业技术水平、经营特征及影响因素分析（图）

2018-03-06 06:08

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（一）行业技术水平和技术特点
物业管理行业是典型的劳动密集型的轻资产化行业。物业服务企业需要建立完善的运营管理体系，依托具备行业管理经验的管理团队来指导和管理承担安全秩序维护、公共环境清洁、公共绿化保养、公共设施设备维修等职能的一线服务人员向业主和住户提供物业管理服务。

随着近年来物业管理行业不断变革和发展，物业服务企业纷纷通过机械化、信息化、智能化等技术手段实现物业管理规模作业、服务质量远程核查、物业管理人机互动等效果，加上社区经济及社区O2O 的兴起促使物业服务企业向现代社区综合服务商转型，物业服务企业对机械作业设备、移动互联网、物联网、大数据等技术有了新的需求。

（二）行业经营模式

1、前期物业管理服务与物业管理服务

我国物业管理主要分为前期物业管理服务与物业管理服务两类，前者为根据《物业管理条例》，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业。在我国，建设单位一般为房地产开发企业。房地产开发企业通过招投标或其他方式选聘物业服务企业，并与之签署前期物业服务合同。后者为物业管理区域已成立业主大会并选聘物业服务企业的情况下，由业主委员会代表业主待会与物业服务企业签署物业服务合同。

目前，我国大部分住宅项目处于前期物业管理服务阶段，成立业主大会并选举业主委员会的比例不高。根据显示，在全国15,283 个住宅样本数中，有3,340 个住宅项目成立了业主委员会，占住宅项目样本总数的21.85%。

2、行业市场拓展模式

目前行业主要的市场拓展模式分为全委、顾问和并购。全委模式指的是物业服务企业受业主委托，对指定的物业管理区域提供物业服务。在全委模式中，物业服务企业与业主签署物业服务合同。如果物业管理区域处于前期物业服务阶段，物业服务企业则与建设单位，一般为房地产开发企业，签署前期物业服务合同。顾问模式指的是物业服务企业向客户提供物业管理相关的顾问服务，该等客户一般为物业服务企业。由于部分物业服务企业的母公司为房地产开发企业，在顾问模式中物业服务企业也会与房地产开发企业签署物业顾问合同。并购模式指的是，物业服务企业通过并购另一家物业服务企业，取得该家企业物业管理项目的管理权。

由于过去我国城镇化进程和房地产行业的快速发展，每年新增物业规模巨大，因此物业服务企业一般通过全委模式进行市场拓展并取得物业管理项目的管理权。但随着房地产行业投资增速放缓，物业服务企业对新增物业资源的争夺趋于激烈，越来越多企业通过顾问、并购等方式，实现对已有物业资源的影响，扩展物业服务企业自身的市场份额。
参考观研天下发布《2018-2024年中国物业管理行业市场需求现状分析与投资战略评估研究报告》

3、行业收费模式

物业管理行业收费模式主要分为包干制和酬金制。根据《物业服务收费管理办法》，业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

我国物业管理行业中大部分物业管理项目的收费模式为包干制。根据中国物业管理协会发布的《2015 物业服务企业发展报告》，在360 家样本物业服务企业所管理的30,322 个物业管理项目中，有26,054 个物业管理项目的收费模式为包干制，占比为85.9%；其余4,268 个物业管理项目的收费模式为酬金制，占比为14.1%。

（三）行业周期性、区域性和季节性特征

行业周期性、区域性和季节性特征
周期性特征	对于具体物业服务企业而言，物业管理行业已形成大量持续稳定的存量市场，企业需求波动性和周期性不强。对于物业管理行业而言，物业管理行业所管理的新增物业主要来自房地产行业开发销售所带来的增量房屋，因此行业发展规模和发展速度也受到房地产行业周期性的影响。
区域性特征	我国物业管理行业存在显著的区域性特征，总体而言，东部地区在物业管理规模和企业数量方面均远高于其他地区，但近年来区域间差距呈现缩小的态势。
季节性特征	物业服务企业主要收入来自于物业服务费。物业服务费一般为按月、按季度等方式定期结算，物业服务费收费标准变化不大，行业的季节性特征并不显著。

（四）行业进入壁垒

1、品牌壁垒

我国物业管理行业发展了 30 多年，行业已出现一批具有强大品牌影响力的物业服务企业，其提供的安全秩序、卫生环境、绿化园林、设备设施维护等物业管理服务已得到了业主和住户的认可，在此基础上进行的社区文化活动和多种经营业务也不断地提升业主和住户的生活品质。物业服务企业的品牌已是业主的物业保值增值和生活品质的保障。因此，品牌已成为物业管理行业的重要壁垒，特别是在现阶段行业集中化加快的过程中。

2、资金壁垒

物业管理行业虽然是轻资产行业，不过由于流动资产主要是由流动负债形成，且资金分散在各个项目公司，因此物业服务企业在机械化、信息化和智能化的过程中以及行业集中化的过程中有较大的长期资金需求。随着规模的扩张，物业服务企业越来越多通过购置机械设备替代人工、打造企业信息管理系统、逐步推广社区智能化等方式提升管理效率，逐渐从劳动密集型向劳动密集型与资金密集型结合的方向发展。物业管理行业的资金壁垒逐渐提升。

3、管理壁垒

物业管理行业在服务管理、信息管理、财务管理、员工管理等方面对企业经营管理能力要求较高，物业服务企业的管理团队及其管理经验和水平是企业形成核心竞争力的重要因素。优秀的物业服务企业在物业管理内容、信息系统运用、财务管理等方面的模式各有特点，并打造了一支稳定的经验丰富的管理团队。随着行业的进一步发展，管理壁垒越来越明显。

（五）影响行业发展的主要因素

1、主要有利因素

（1）良好的政策环境

我国对物业管理行业持鼓励发展的产业政策。

国家发改委于2014 年12 月出台的《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755 号）要求各省级价格主管部门废除除保障性住房及前期物业服务合同的住宅外的物业服务费价格控制或指导政策，这为行业加快了竞争机制优化，有助于行业资源优化配置和行业健康发展。

（2）行业发展空间广阔

我国物业管理行业已有超过 30 年的发展历史，至今积累了规模巨大的物业资源、业主和住户资源。在行业集中化加快的趋势下，优秀物业服务企业在应用更多的新技术，发展创新业务，运用“互联网+”进行资源整合和发展社区经济的基础上获得越来越大的市场空间，也推动整个行业的发展和盈利水平。

（3）新技术应用和“互联网+”技术提升企业经营绩效

近年来，社会相关行业对物业管理行业的机械化、信息化、智能化的技术和设备支持，特别是“互联网+”技术的广泛应用，是现阶段物业服务企业得以提高经营管理效率，应对人工成本上涨，充分利用社区资源发展创新业务的基础。

随着新技术应用和“互联网+”技术和物业服务企业的各类业务更加融合，相互促进，完善和优化物业服务企业的盈利模式，将不断加快推进物业管理行业的发展。

（4）行业协同竞合增加企业竞争力

物业服务企业作为社区物业管理服务的提供者，拥有社区资源优势，了解社区周边商家的具体情况，在整合社区周边商业资源、构建连接业主和住户与商家的服务平台具有独特优势。物业服务企业可将拥有的社区信息进行整理、加工、分析，并将其应用在社区服务中，极大地提高服务效率和客户体验，在和金融、健康、养老、餐饮、消费等行业的协同竞合中发挥越来越重要的作用，也提升对业主和住户的服务能力，将产生更强的竞争力。

（5）消费升级扩大行业市场空间

随着我国经济增长的结构转型，居民可支配收入的持续增长和居民消费需求的不断升级，居民消费在未来经济增长中将起到更重要作用，而居民在社区中的消费作为居民消费重要部分，未来市场空间广阔。根据国家统计局，2015 年我国人均可支配收入为21,966 元，同比增长8.9%。根据国家统计局《2015 年国民经济与社会发展统计公报》，2015 年我国社会消费品零售总额为30.1 万亿，同比增长10.7%。物业服务企业在社区消费快速发展过程中具有较大优势。

（6）资本市场促进行业良性发展

资本市场在为优秀的物业服务企业提供更广泛的资金来源的同时也促进企业提升服务规范水平和服务质量，提高管理效率和盈利能力，促进行业优胜劣汰，优化行业资源配置。随着国内外资本市场的改革和发展，特别我国政府不断完善金融市场体系，健全多层次资本市场，提高直接融资比重，优秀物业服务企业越来越得到了资本市场的认可和支持。资本市场对物业服务企业的健康快速发展的促进作用明显，为行业发展带来了新的机遇。

2、主要不利因素

（1）行业集中度较低

根据显示，2016 年百强企业管理面积总值占2016 年全国物业管理面积29.44%，行业集中度仍较低。行业集中度较低带来竞争激烈的市场环境，对物业服务企业的经营能力、管理能力和抗风险能力提出较高要求。

（2）物业管理成本增长较快

物业管理行业为劳动密集型行业，人工成本为影响行业盈利水平的重要因素之一。随着近年职工最低工资标准和社保福利的政策性刚性调升，人工成本持续上涨，物业服务企业人工成本压力逐渐增大。此外，通货膨胀因素带来物业服务企业日常经营所需的物料价格上升，也成为物业管理成本增长的因素之一。物业管理成本增长较快，一定程度上压缩了行业的利润水平。

（3）人员结构待优化，高端管理人才匮乏

人才对行业和企业发展具有关键作用。目前物业管理行业平均工资水平较低，造成对高端管理人才吸引力不足，人员结构有待优化。根据显示，2016 年行业百强企业从业人员中，高中学历以下从业人员占比51.88%，相比而言，本科学历以上从业人员占比仅为9.25%。行业存在高端管理行业人才匮乏，熟悉行业特点、善于行业经营的高级管理人才处于供不应求的局面，相关人才的匮乏限制了国内物业服务企业经营模式的转变和经营规模的扩大。

（4）上游企业专业化和标准化程度较低

物业管理行业上游企业中的保安、清洁、绿化、维修等服务供应商普遍存在一线服务人员流失率和流动率偏高的情况，同时企业服务水平参差不齐，专业化和标准化程度较低，影响向物业服务企业、业主和住户输出的服务质量水平，进而增加了物业服务企业的管控难度和给物业服务企业声誉口碑带来不利影响。

（六）行业与上下游行业之间的关联性及影响

1、物业管理服务中物业服务企业与上下游行业之间的关联性及影响

对于物业管理服务而言，物业管理行业的上游企业主要分为两类，第一类物业管理相关的材料供应商和服务供应商，另一类为房地产开发企业。

物业服务企业向材料供应商采购物业管理所需的保安用品、清洁用品、绿化用品和维修配件等材料。另外，物业服务企业将所管理的物业管理区域中的部分服务外包给服务供应商，由服务供应商提供相关服务，物业服务企业对服务情况进行监督。该等上游行业厂商众多，竞争充分，单一厂商难以对产品或服务形成垄断，价格也以随行就市为主。

根据《物业管理条例》及相关法律法规，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产开发企业选聘物业服务企业，并与物业服务企业签署前期物业服务合同。物业管理行业的增量物业管理规模主要由房地产开发企业每年新建和销售的物业组成，因此房地产开发行业是物业管理行业的重要上游行业。

物业管理行业的下游客户为持有物业或使用物业的业主和住户。一方面，物业服务企业负责所管理的物业管理区域中房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护卫生环境和相关秩序等工作；另一方面，随着居民可支配收入和生活水平的不断提高，物业服务企业需不断提升服务品质以迎合业主和住户不断提升的服务要求。此外，越来越多业主和住户选择物业服务企业为其提供一些家政清洁、绿化养护、家居维修以及代理代办、团购配送、房屋租售服务等增值服务。

图：物业管理服务中物业管理行业与上下游行业关系情况

2、协销服务中物业服务企业与上下游行业之间的关联性及影响

随着我国城镇化的推进，居民对购买房屋的要求也不断提升，房地产项目销售案场的展示效果、服务人员的服务水平、购房客户的现场体验成为了消费者选择购买物业的重要因素。另外，近年来房地产开发企业越来越多采用代理销售，代理销售工作人员需要利用销售案场进行销售工作，因此房地产开发企业需要不断提升销售案场的专业化和标准化来支持代理销售的工作。所以，越来越多房地产开发企业引入物业服务企业对其销售案场进行方案设计、人员培训和现场管理，增强消费者购房的信心，满足代理销售的需求，促进房地产销售。对于物业服务企业而言，通过为房地产开发企业提供协销服务，实现对房地产项目的提前介入，推广物业服务企业品牌，获得后续物业管理商业机会和顺利开展物业管理服务打下基础。