1、行业发展历程
物业管理起源于 19 世纪60 年代的英国，而1908 年在美国芝加哥召开的芝加哥建筑物管理人员组织（Chicago Building Managers Organization, CBMO）宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。至今，物业管理行业已有超过150 年发展历史。
我国的物业管理行业始于20 世纪80 年代，1981 年成立的深圳市物业管理公司标志着我国物业管理行业的诞生。改革开放以来，随着我国城镇化进程和房地产行业快速发展，物业管理行业得到了快速发展。2003 年，国务院颁布并实施的《物业管理条例》标志着行业法律法规体系建立及规范运营进入新的发展阶段。根据资料显示，截止2014 年底全国物业服务企业约10.5 万家，全国31 个省、直辖市、自治区物业管理面积约为164.5 亿平方米。近年来，随着“互联网+”等新技术的发展和社区经济的兴起，物业服务企业不断整合社区物业资源，拓展和丰富社区服务，提升服务质量和价值，在发展社区经济中的价值凸显。物业管理行业已成为潜力巨大的现代服务业之一，物业服务企业正向现代社区综合服务商发展。
2、行业发展现状及特点
（1）行业规模增长迅速
根据资料显示，截止2014 年底，全国物业管理面积约为164.5 亿平方米，较2012 年底的145.3 亿平方米增长了约13.5%，行业物业管理规模持续扩大。同时，物业服务企业数量和行业从业人员也快速增长。截止2014 年底，全国物业服务企业约10.5 万家，从业人员约711.2 万人，分别比2012 年底的数量增长了约48%和16.2%。
参考观研天下发布《2018-2024年中国物业管理行业市场需求现状分析与投资战略评估研究报告》
（2）经营绩效提升明显
在物业管理行业进入跨界融合、创新发展的大背景下，物业服务企业通过提高绩效，发展创新业务，明显提升了经营绩效。行业百强企业在2016 年实现的营业收入均值为6.28 亿元，同比增长达16.10%；在2016 年实现的净利润均值为4,578.98 万元，同比增长达16.90%，净利润均值在2012 年至2016 年的复合增长率达到32.12%。
（3）市场高度分散，行业集中度逐渐提升
根据数据计算，截止2014 年底，全国10.5 万家物业服务企业平均管理面积仅为15.67 万平方米；根据资料显示，行业百强企业在2014 年底的管理面积总值占全国物业管理面积仅为19.50%，行业呈现高度分散态势。但近年来行业领先企业快速发展，行业集中度逐渐提升。行业百强企业在2016 年底的管理面积总值占全国物业管理面积17的29.44%，相比2014 年提升9.94 个百分点。同期，TOP10 企业市场占有率快速提升至10.18%，相比2014 年的6.18%提高4 个百分点。
（4）区域化明显但差距逐渐缩小
我国物业管理行业呈现较为显著的区域分布差异。根据资料显示，经济较发达的东部地区在物业管理规模方面走在全国前列，东部地区在2014 年底的管理面积约占全国管理面积的44.5%，但较2012 年底下降2.5 个百分点；中部地区物业管理规模快速增长，在2014 年底约占全国的23%，较2012 年底增长2.7 个百分点；西部地区和东北地区在2014 年底分别占全国的23.8%和8.7%，与2012 年底的占比相比基本持平。
在企业数量方面，东部地区物业服务企业数量远高于其他地区。截止2014年底，东部地区物业服务企业数量约4.8 万家，约占全国的44.0%；中部地区约2.5 万家，约占全国的22.8%；西部地区约2.8 万家，约占全国的25.4%；东北地区约0.9 万家，约占全国的7.8%。
综合来看，我国物业管理行业区域化明显，但近年来差距逐渐缩小。
（5）住宅物业是主要的管理业态
根据资料显示，行业百强企业在2016 年底的住宅物业管理面积占行业百强企业管理面积总值的73.21%，同比增长1.72 个百分点。此外，住宅物业近年来的规模增长迅速。行业百强企业在2016 年底的住宅物业管理面积达到39.90亿平方米，较2014 年底22.12 亿平方米增长80.38%；办公物业管理面积占行业百强企业管理面积6.18%，同比增长2.18 个百分点；商业物业管理面积占行业百强企业管理面积7.06%，同比减少1.83 个百分点。从上面数据可以看出，住宅物业是行业百强企业管理的最主要的物业业态。
一方面，住宅仍是房地产增量市场的主力军。根据国家统计局数据，2016年全国住宅竣工面积达7.72 亿平方米，占2016 年全国房屋竣工面积10.60 亿平方米的72.73%。另一方面，由于社区经济兴起，管理住宅物业的价值进一步凸显，行业百强企业的兼并收购也以住宅物业管理项目为主，助推了行业百强企业中的住宅物业的占比提升。
（6）劳动密集型，从业人员快速增长
我国物业管理行业为劳动密集型行业。在物业服务企业成本构成中，人工成本及劳动密集的外包业务成本为最主要部分。根据资料显示，行业百强企业2016 年人员费用、清洁卫生费、秩序维护费、绿化养护费分别占成本比例为53.43%、9.03%、5.34%、2.69%，合计占比达70.49%。
伴随物业管理行业的扩张和升级，物业服务企业对人才的需求不断提升，从业人员数量快速增长。根据资料显示，截止2014 年底，我国物业管理行业从业人员约711.2 万人，较2012年底的612.3 万人增长了约16.2%。根据资料显示，行业百强已在2016 年提供就业岗位数量103.68 万个；提供外包岗位39.74 万个，其中绝大多数为清洁卫生、绿化养护、秩序维护等岗位，在解决社会人员就业发挥了重要作用。
（7）盈利模式多元化和立体化
物业服务企业积累了规模巨大的物业资源、业主和住户资源，具备发展创新业务和拓展多种经营服务的基础。根据显示，行业百强企业在2016 年的多种经营均值为1.09 亿元，同比增长19.98%，占行业百强企业2016 年营业收入的比例为17.28%，同比增加0.55 个百分点。
行业百强企业开展多种经营服务涵盖社区服务、顾问咨询服务及企业自身整合自身优势资源开设的其他多元特色服务。2016 年，行业百强企业的社区服务均值为5,191.56 万元，占多种经营服务收入的比例为47.84%。其中，房屋经纪服务和社区电商服务是大部分行业百强企业开展多元业务的重要方向，两者对应的收入在多种经营收入中的占比分别为8.25%和6.82%。同时，基于自身技术优势和丰富的管理、运营经验，2016 年行业百强企业顾问咨询服务收入均值为2,209.45 万元，占多种经营服务收入比为20.36%。
随着社区商业和社区O2O 模式的兴起，物业服务越来越体现立体化模式。
目前社区商业在我国还处于发展阶段，占商业总体规模比例有限。在未来商业服务将逐步向终端消费者靠拢的趋势下，社区商业在整体商业发展中的占比将继续提升，带动社区O2O 市场规模扩张。根据显示，社区O2O 是指在社区场景发生并完成消费的O2O 市场。此处社区场景指以社区及以之为核心周边距离3-5 公里范围内，满足社区居住人群生活需求的商家构成的场景。社区O2O 提供的服务以满足居住人群生活需求为主，消费形式包括到店服务及上门服务，行业涵盖餐饮、社区零售、洗衣服务、家政清洁、美容美发、以及社区观影及沐浴等休闲服务行业。根据显示，2015 年我国社区O2O 市场规模达304 亿元，并将在未来保持增长，到2020 年将达到2,234 亿元，年复合增长率达49%。
在社区O2O 的市场机遇下，物业服务企业纷纷建设或投资社区O2O 方面的服务平台，为业主和住户提供更立体化的服务，如彩生活推出“彩之云”，绿城服务推出“幸福绿城”，中奥到家推出“爱到家”，丰富自身为业主和住户提供的业务类型。
物业管理起源于 19 世纪60 年代的英国，而1908 年在美国芝加哥召开的芝加哥建筑物管理人员组织（Chicago Building Managers Organization, CBMO）宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。至今，物业管理行业已有超过150 年发展历史。
我国的物业管理行业始于20 世纪80 年代，1981 年成立的深圳市物业管理公司标志着我国物业管理行业的诞生。改革开放以来，随着我国城镇化进程和房地产行业快速发展，物业管理行业得到了快速发展。2003 年，国务院颁布并实施的《物业管理条例》标志着行业法律法规体系建立及规范运营进入新的发展阶段。根据资料显示，截止2014 年底全国物业服务企业约10.5 万家，全国31 个省、直辖市、自治区物业管理面积约为164.5 亿平方米。近年来，随着“互联网+”等新技术的发展和社区经济的兴起，物业服务企业不断整合社区物业资源，拓展和丰富社区服务，提升服务质量和价值，在发展社区经济中的价值凸显。物业管理行业已成为潜力巨大的现代服务业之一，物业服务企业正向现代社区综合服务商发展。
2、行业发展现状及特点
（1）行业规模增长迅速
根据资料显示，截止2014 年底，全国物业管理面积约为164.5 亿平方米，较2012 年底的145.3 亿平方米增长了约13.5%，行业物业管理规模持续扩大。同时，物业服务企业数量和行业从业人员也快速增长。截止2014 年底，全国物业服务企业约10.5 万家，从业人员约711.2 万人，分别比2012 年底的数量增长了约48%和16.2%。
参考观研天下发布《2018-2024年中国物业管理行业市场需求现状分析与投资战略评估研究报告》
图：全国物业管理面积和物业服务企业数量情况
根据资料显示，行业百强企业在2016 年底的管理面积总值为54.50 亿平方米，管理面积均值为2,725.09 万平方米，同比增长15.40%，连续4 年持续上涨，管理面积均值在2012 年至2016 年的复合增长率达29.01%，管理规模扩张迅速。
图：中国物业管理行业百强企业管理面积均值情况
（2）经营绩效提升明显
在物业管理行业进入跨界融合、创新发展的大背景下，物业服务企业通过提高绩效，发展创新业务，明显提升了经营绩效。行业百强企业在2016 年实现的营业收入均值为6.28 亿元，同比增长达16.10%；在2016 年实现的净利润均值为4,578.98 万元，同比增长达16.90%，净利润均值在2012 年至2016 年的复合增长率达到32.12%。
图：中国物业管理行业百强企业净利润均值情况
（3）市场高度分散，行业集中度逐渐提升
根据数据计算，截止2014 年底，全国10.5 万家物业服务企业平均管理面积仅为15.67 万平方米；根据资料显示，行业百强企业在2014 年底的管理面积总值占全国物业管理面积仅为19.50%，行业呈现高度分散态势。但近年来行业领先企业快速发展，行业集中度逐渐提升。行业百强企业在2016 年底的管理面积总值占全国物业管理面积17的29.44%，相比2014 年提升9.94 个百分点。同期，TOP10 企业市场占有率快速提升至10.18%，相比2014 年的6.18%提高4 个百分点。
图：2013-2016 年TOP10 企业及百强企业市场占有率情况
（4）区域化明显但差距逐渐缩小
我国物业管理行业呈现较为显著的区域分布差异。根据资料显示，经济较发达的东部地区在物业管理规模方面走在全国前列，东部地区在2014 年底的管理面积约占全国管理面积的44.5%，但较2012 年底下降2.5 个百分点；中部地区物业管理规模快速增长，在2014 年底约占全国的23%，较2012 年底增长2.7 个百分点；西部地区和东北地区在2014 年底分别占全国的23.8%和8.7%，与2012 年底的占比相比基本持平。
在企业数量方面，东部地区物业服务企业数量远高于其他地区。截止2014年底，东部地区物业服务企业数量约4.8 万家，约占全国的44.0%；中部地区约2.5 万家，约占全国的22.8%；西部地区约2.8 万家，约占全国的25.4%；东北地区约0.9 万家，约占全国的7.8%。
综合来看，我国物业管理行业区域化明显，但近年来差距逐渐缩小。
表：中国物业管理行业区域分布情况
根据资料显示，行业百强企业在2016 年底的住宅物业管理面积占行业百强企业管理面积总值的73.21%，同比增长1.72 个百分点。此外，住宅物业近年来的规模增长迅速。行业百强企业在2016 年底的住宅物业管理面积达到39.90亿平方米，较2014 年底22.12 亿平方米增长80.38%；办公物业管理面积占行业百强企业管理面积6.18%，同比增长2.18 个百分点；商业物业管理面积占行业百强企业管理面积7.06%，同比减少1.83 个百分点。从上面数据可以看出，住宅物业是行业百强企业管理的最主要的物业业态。
一方面，住宅仍是房地产增量市场的主力军。根据国家统计局数据，2016年全国住宅竣工面积达7.72 亿平方米，占2016 年全国房屋竣工面积10.60 亿平方米的72.73%。另一方面，由于社区经济兴起，管理住宅物业的价值进一步凸显，行业百强企业的兼并收购也以住宅物业管理项目为主，助推了行业百强企业中的住宅物业的占比提升。
图：中国物业管理行业百强企业管理业态分布情况
我国物业管理行业为劳动密集型行业。在物业服务企业成本构成中，人工成本及劳动密集的外包业务成本为最主要部分。根据资料显示，行业百强企业2016 年人员费用、清洁卫生费、秩序维护费、绿化养护费分别占成本比例为53.43%、9.03%、5.34%、2.69%，合计占比达70.49%。
图：中国物业管理行业百强企业2016 年成本构成情况
图：中国物业管理行业百强企业员工总数和外包岗位总数情况
物业服务企业积累了规模巨大的物业资源、业主和住户资源，具备发展创新业务和拓展多种经营服务的基础。根据显示，行业百强企业在2016 年的多种经营均值为1.09 亿元，同比增长19.98%，占行业百强企业2016 年营业收入的比例为17.28%，同比增加0.55 个百分点。
行业百强企业开展多种经营服务涵盖社区服务、顾问咨询服务及企业自身整合自身优势资源开设的其他多元特色服务。2016 年，行业百强企业的社区服务均值为5,191.56 万元，占多种经营服务收入的比例为47.84%。其中，房屋经纪服务和社区电商服务是大部分行业百强企业开展多元业务的重要方向，两者对应的收入在多种经营收入中的占比分别为8.25%和6.82%。同时，基于自身技术优势和丰富的管理、运营经验，2016 年行业百强企业顾问咨询服务收入均值为2,209.45 万元，占多种经营服务收入比为20.36%。
图：中国物业管理行业百强企业多种经营服务收入情况
随着社区商业和社区O2O 模式的兴起，物业服务越来越体现立体化模式。
目前社区商业在我国还处于发展阶段，占商业总体规模比例有限。在未来商业服务将逐步向终端消费者靠拢的趋势下，社区商业在整体商业发展中的占比将继续提升，带动社区O2O 市场规模扩张。根据显示，社区O2O 是指在社区场景发生并完成消费的O2O 市场。此处社区场景指以社区及以之为核心周边距离3-5 公里范围内，满足社区居住人群生活需求的商家构成的场景。社区O2O 提供的服务以满足居住人群生活需求为主，消费形式包括到店服务及上门服务，行业涵盖餐饮、社区零售、洗衣服务、家政清洁、美容美发、以及社区观影及沐浴等休闲服务行业。根据显示，2015 年我国社区O2O 市场规模达304 亿元，并将在未来保持增长，到2020 年将达到2,234 亿元，年复合增长率达49%。
图：2011-2020 年我国社区O2O 市场情况
在社区O2O 的市场机遇下，物业服务企业纷纷建设或投资社区O2O 方面的服务平台，为业主和住户提供更立体化的服务，如彩生活推出“彩之云”，绿城服务推出“幸福绿城”，中奥到家推出“爱到家”，丰富自身为业主和住户提供的业务类型。
图：物业服务企业APP 服务平台示意图
资料来源：观研天下整理，转载请注明出处。（ww）
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