考虑到开发商的资金是开工投资的重要领先指标，因此梳理其资金来源，做出有效的预测对于判断地产投资有着十分重要的意义。同时也对上下游产业的预判起到至关重要的作用。
2016 年我国房地产开发到位资金14.4 万亿，2017 年1-9 月为11.3 万亿，同比增速8.0%。根据国家统计局的分类标准，房地产开发资金来源分为国内贷款、利用外资、自筹资金与其他资金，占比分别为17：0.1：32：51。其中，国内贷款分为银行贷款与非银机构贷款，自筹资金主要为自有资金如盈余资金、现房销售回款和关联借款以及股权融资等，其他资金以预收账款及定金、个人按揭贷款为主，也包括债券融资等。
参考观研天下发布《2018-2024年中国房地产产业市场竞争现状调查及投资方向评估分析报告》
图：2016 年我国房地产开发到位资金14.4 万亿，2017 年1-9 月为11.3 万亿（单位：亿元）
图：房地产开发资金来源以其他资金和国内贷款为主
房地产是一个资金密集型行业，在预售制下，开发商被准许通过销售期房获取预收账款，同时配合银行的低息开发贷，从而能够以较低的资本金加杠杆扩大开发规模。在我们对房企资金来源的梳理中可以明显看出这个特征，此外，探究房企融资之路时我们隐约可见过去20 年中国资本市场的发展轨迹。
国内贷款占房地产企业到位资金比例在15%-25%。1998-2003 年占比均超过了20%，此后随着开发商自有资金与销售回款占比提高，国内贷款的占比降至了20%以下。其中，来自银行贷款的占比自17%逐年下降至13%，而非银机构贷款占比逐年提高，从1.3%增至2.3%，从中可以看出房企背后信托、资管、券商、保险、基金等非银机构渐渐成为重要的资金来源渠道。
图：2004 年起国内贷款占比降至了20%以下
图：2010-2014、2016-2017 年非银金融机构贷款增速超过20%（单位：亿元）
利用外资主要由外商直接投资和对外借款组成，其中外商直接投资占比在90%以上。在房企全部的资金来源中，外资资金占比总体呈现三连降的趋势，由1998-2000 年占比3%-10%，降至2001-2008 年1%-2%，2009 年后占比不足1%。这反映了开发商早期对来自香港等外资的依赖程度较高，此后随着内地资本市场与商品房市场逐渐成熟，境内筹资渠道逐步打开令外资资金占比呈现下降趋势。
对外借款主要由发行股票与发行债券构成，其中美元债是债券发行中重要的组成部分。2013、2014 与2017 年是美元债的发行高峰，对应同时期的内地融资环境则是政策调控趋严，股权债权融资收紧叠加人民币汇率抬升，共同促使美元债发行量上行。
图：2004 年起利用外资占比降至了20%以下（单位：亿元）
图：2017 年美元债发行量显著上升（单位：亿元）
自筹资金主要由手持现金、从母公司间接取得的银行开发贷款、销售现房收入、信托融资、房地产私募基金融资等组成。房企自筹资金占比在30%-40%，其中自有资金占比在15%-20%，在销售较差的年份占比较高。1998-2007 年自筹资金占比在30%上下浮动，2008-2015 年上升至40%左右，2016、2017 年下滑8 个百分点。其中，自有资金稳定在15%-20%的区间，2010 年起自有资金与自筹资金的差距扩大，该差额反映了信托（通过明股实债或真股权的方式）以及股权融资占比的提升。2016 年以来自筹资金占比大幅下滑一方面是由于2016 年商品房热销，销售回款占比迅速提高，另一方面2017 年房企融资渠道收紧，定增、信托等融资方式受到压制。
图：2016 年以来自筹资金占比下滑8 个pct
图：2017 年自筹资金累计同比负增长（单位：亿元）
其他资金来源占比在40%-50%，在销售较好的年份占比较高，其中定金及预收款与个人按揭贷款之和可以近似看做期房销售，占其他资金来源约90%左右。目前大部分城市期房销售占全部商品房销售额约为80%，因此个人购房资金的贡献大部分都体现在了开发商其他资金来源这一科目中。2017 年1-9 月其他资金来源占比升至50.9%，其中定金及预收款与个人按揭贷款之和为5.2 万亿元，同比增速11.1%。
图：其他资金来源占比在40%-50%
图：2017 年1-9 月定金及预收款与个人按揭贷款之和为5.2 万亿元，同比增速11.1%（单位：亿元）
纵向观察房企资金来源的不同渠道可以看到销售回款始终占据了半壁江山，银行贷款与自有资金为重要基石，其他融资渠道从利用外资，到股权、债券融资以及信托兴起带来的非标融资等。
表：各项资金来源占比： 以销售回款为主，从银行贷款到股权筹资、债权融资以及非标融资
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