长周期下，我们认为商品房购置需求看人口，商品房供应看土地供给，结合人口与土地供给的变化趋势，能够把握长周期下的房价走势。
短周期下，我们认为购房需求主要与政策以及资产配置需求相关。从政调控角度看，例如限制购房资格、调整首付比例与按揭贷款利率、控制按揭贷额度等都会影响商品房的购买需求。从资产配置角度考虑，则涉及了货币供应、可投资标的收益率及流动性等。
参考观研天下发布《2018-2024年中国房地产产业市场竞争现状调查及投资方向评估分析报告》
商品房的市场供应主要受到开发商资金量的影响，例如销售回款、银行贷款以及其他融资渠道的兴衰与开发商的到位资金直接相关，从而对企业购地、开工行为产生影响，最终传导至商品房市场的供给量。因此短期内商品房的价格波动将由政策、资产配置需求以及房企到位资金所决定。
在中短周期内，当商品房市场供大于求时，商品房成交价格下行，成交金额下滑，令房企到位资金不足，导致开工、购地量降低，从而减少行业供给，缓解房价下行压力。
在更短的时间内，例如半年以内，商品房的供应往往是刚性的，当购房需求下降，成交量下行后，房地产市场供大于求的情况令房企面临较大的资金周转压力，此时开发商有降价销售加速回款的动机，从而对房价产生下行压力。若是通过其他融资渠道融资解压，股权、债权融资则往往耗时长且不确定性较大，银行借贷看重房企的规模，中小房企融资受到的约束较大，因此降价抛盘相对而言是最直接的途径。
商品房销售面积增速领先于销售均价与到位资金的增速。考虑到销售面积代表了需求，而行业的短期供给相对刚性，开发商从新开工到推盘至少需要大约3-6 个月的时间，因此短期内价格走势往往与需求相关性很高。同时，显然的，销售面积与销售金额相关性很高，而在房地产企业的到位资金中，销售回款占比通常在50%以上，考虑到销售签约至销售回款一般在0-2 个月期间，因此销售增速领先于房地产企业资金0-2 个月时间。
从资金支出角度考虑，开发投资完成额是房地产企业的主要支出，我们通常用开发投资完成额/房地产企业到位资金来衡量资金压力。从历史经验上看，当该值为0.8 时，资金链较为紧张，房价会有下行风险。此外，该值滞后于房价走势3-6 个月左右的时间。我们认为一是由于为了平滑时间因素的影响，我们采取了滚动12 个月的计算方法，令投资/到位资金(TTM)具有滞后性，无法及时地体现当期的波动；二是站在开发商的角度，开发投资行为具有惯性，短期内很难快速降低。（开发投资额仅指房地产企业用于房屋建设、土地购置的支出，尚未包括日常经营性支出，例如管理费用、销售费用与财务费用。）
1.2 房地产资金领先投资与新开工，影响中短期供给
房地产开发投资额与房企到位资金密切相关。由于房企的融资成本较高，因此开发商的在手货币资金往往仅保持在能满足日常经营活动的最低水平，然后将盈余资金投入生产活动中，以加快产品周转，提高资金使用效率。一般地，开发商的投资活动主要为施工、购地，因此新开工面积增速、施工面积增速以及土地购置费增速往往与企业到位资金增速息息相关。从下图中，我们可以明显的看出这种关联性。
一般的，我们认为销售面积增速是领先开发投资额的指标，我们以2001 年2 月至2017年7 月统计局公布的全国数据为样本进行测算，发现房地产企业到位资金累计同比增速对于投资额的解释力度显著高于销售面积与销售额，同期相关系数为0.74，而销售面积和销售金额相关系数仅为0.15 和0.10。因此我们认为资金是房企开发投资的最重要的影响因素，而销售通过影响了资金进而表现出对开发投资的领先趋势。当房企销售回款占比降低或回款周期有所变化时，都会对开发投资额产生影响。此时如果仅仅跟踪销售面积这一指标，将会做出不合宜的预测。例如2011-2016 年销售面积与新开工、投资额增速趋于同步，但2017 年投资增速见顶滞后于销售3 个月，销售增速于2 月份达到最高点25.1%，3、4 月连续回落，而投资额增速逐步上升于4 月达到最高点9.3%，回看3、4 月的房企资金增速为11.5%、11.4%，较2 月高出3 个pct，因此可以判断二季度投资增速基本无忧。
进一步的，前置5 个月的到位资金与投资额的相关性最高，此时相关系数达0.800。考虑到企业的经营行为特征，往往会制定年度、半年度以及季度投资计划，因此当期的投资行为不仅会受到当期的行业环境的影响，也会受到公司前期经营计划的约束，这一时间跨度统计结果显示为5 个月左右。
同样，我们发现房地产企业到位资金累计同比增速对于新开工面积的解释力度高于销售面积与销售额，同期相关系数为0.74，而销售面积和销售金额相关系数仅为0.33 和0.29。进一步的，前置5 个月的到位资金与新开工面积的相关性最高，此时相关系数达0.826。
综上，我们从理论到实证都可以看到，房地产企业到位资金对于房价与投资开工具有十分重要的影响。尤其是在供给端，我们往往认为市场的需求决定了开发商的开工与投资的进程，在进一步分析下，我们发现资金对于投资开工的影响系数其实更大。当市场需求旺盛时，资金是开发商投资能力的最大约束，其次便是产能。单位时间内的最大施工能力往往是刚性的，无法短期内快速提升，而工业化进程的推进有利于建筑商提高生产效率与生产弹性，因为短期内通过购买机械设备扩充产能总是比募集更多施工工人更快的。
短周期下，我们认为购房需求主要与政策以及资产配置需求相关。从政调控角度看，例如限制购房资格、调整首付比例与按揭贷款利率、控制按揭贷额度等都会影响商品房的购买需求。从资产配置角度考虑，则涉及了货币供应、可投资标的收益率及流动性等。
参考观研天下发布《2018-2024年中国房地产产业市场竞争现状调查及投资方向评估分析报告》
商品房的市场供应主要受到开发商资金量的影响，例如销售回款、银行贷款以及其他融资渠道的兴衰与开发商的到位资金直接相关，从而对企业购地、开工行为产生影响，最终传导至商品房市场的供给量。因此短期内商品房的价格波动将由政策、资产配置需求以及房企到位资金所决定。
图：政府与市场力量博弈下的供需框架
1.1 房地产资金影响房价在中短周期内，当商品房市场供大于求时，商品房成交价格下行，成交金额下滑，令房企到位资金不足，导致开工、购地量降低，从而减少行业供给，缓解房价下行压力。
在更短的时间内，例如半年以内，商品房的供应往往是刚性的，当购房需求下降，成交量下行后，房地产市场供大于求的情况令房企面临较大的资金周转压力，此时开发商有降价销售加速回款的动机，从而对房价产生下行压力。若是通过其他融资渠道融资解压，股权、债权融资则往往耗时长且不确定性较大，银行借贷看重房企的规模，中小房企融资受到的约束较大，因此降价抛盘相对而言是最直接的途径。
商品房销售面积增速领先于销售均价与到位资金的增速。考虑到销售面积代表了需求，而行业的短期供给相对刚性，开发商从新开工到推盘至少需要大约3-6 个月的时间，因此短期内价格走势往往与需求相关性很高。同时，显然的，销售面积与销售金额相关性很高，而在房地产企业的到位资金中，销售回款占比通常在50%以上，考虑到销售签约至销售回款一般在0-2 个月期间，因此销售增速领先于房地产企业资金0-2 个月时间。
图：累计同比下，销售面积增速领先到位资金与房价
从资金支出角度考虑，开发投资完成额是房地产企业的主要支出，我们通常用开发投资完成额/房地产企业到位资金来衡量资金压力。从历史经验上看，当该值为0.8 时，资金链较为紧张，房价会有下行风险。此外，该值滞后于房价走势3-6 个月左右的时间。我们认为一是由于为了平滑时间因素的影响，我们采取了滚动12 个月的计算方法，令投资/到位资金(TTM)具有滞后性，无法及时地体现当期的波动；二是站在开发商的角度，开发投资行为具有惯性，短期内很难快速降低。（开发投资额仅指房地产企业用于房屋建设、土地购置的支出，尚未包括日常经营性支出，例如管理费用、销售费用与财务费用。）
图：资金链较为紧张时，房价增速放缓
1.2 房地产资金领先投资与新开工，影响中短期供给
房地产开发投资额与房企到位资金密切相关。由于房企的融资成本较高，因此开发商的在手货币资金往往仅保持在能满足日常经营活动的最低水平，然后将盈余资金投入生产活动中，以加快产品周转，提高资金使用效率。一般地，开发商的投资活动主要为施工、购地，因此新开工面积增速、施工面积增速以及土地购置费增速往往与企业到位资金增速息息相关。从下图中，我们可以明显的看出这种关联性。
图：房地产到位资金领先开发投资完成额
图：房地产到位资金领先新开工
一般的，我们认为销售面积增速是领先开发投资额的指标，我们以2001 年2 月至2017年7 月统计局公布的全国数据为样本进行测算，发现房地产企业到位资金累计同比增速对于投资额的解释力度显著高于销售面积与销售额，同期相关系数为0.74，而销售面积和销售金额相关系数仅为0.15 和0.10。因此我们认为资金是房企开发投资的最重要的影响因素，而销售通过影响了资金进而表现出对开发投资的领先趋势。当房企销售回款占比降低或回款周期有所变化时，都会对开发投资额产生影响。此时如果仅仅跟踪销售面积这一指标，将会做出不合宜的预测。例如2011-2016 年销售面积与新开工、投资额增速趋于同步，但2017 年投资增速见顶滞后于销售3 个月，销售增速于2 月份达到最高点25.1%，3、4 月连续回落，而投资额增速逐步上升于4 月达到最高点9.3%，回看3、4 月的房企资金增速为11.5%、11.4%，较2 月高出3 个pct，因此可以判断二季度投资增速基本无忧。
进一步的，前置5 个月的到位资金与投资额的相关性最高，此时相关系数达0.800。考虑到企业的经营行为特征，往往会制定年度、半年度以及季度投资计划，因此当期的投资行为不仅会受到当期的行业环境的影响，也会受到公司前期经营计划的约束，这一时间跨度统计结果显示为5 个月左右。
表：投资额与到位资金的相关性>销售面积>销售额，且以前置5 个月的到位资金相关性最高
表：新开工面积与到位资金的相关性>销售面积>销售额，且以前置5 个月的到位资金相关性最高
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