2016年中国商品房市场土地购置、销售、投资运营现状分析

2017-12-08 03:09

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2016年1-11月份全国商品房累计成交面积13.58亿平米（同比 +24.30%），成交金额10.25万亿元（同比+37.50%），两项数据分别超越了2013和2014年的历史大顶。其中40大中城市成交面积和金额的占比分别为39.86%和57.59%，对于整个行业走势的影响权重稳步扩大。4季度调控不断升级的预期下假设12月40 大中城市成交环比降幅度达到25%，其他城市降幅达到15%的悲观预期下，全年商品房销售面积依然能够达到14.84亿平米的天量水平。

参考观研天下发布《2018-2023年中国房地产行业市场供需现状调研及行业市场供需现状调研报告》

2015-2016 全国商品房销售累计同比数据（%）

资料来源：公开资料整理

70 城新建住宅价格环比（%）

资料来源：公开资料整理

在成交量的全线推动和行业预期的总体带动下，资产价格水平延续分化上涨的趋势。70大中城市中一、二线城市新建住宅价格指数自2016年初以来保持快速上行，9月末环比涨幅更是达到3.10% 和2.90%的高位水平。虽然10月份调控周期开启以来涨幅明显收窄，但是10月末一二线城市同比增幅依然高达28.50%和18.00%，远高于三线城市的4.80%。在防止资产价格过快上涨成为核心调控目标的硬约束下，2017年的调控小周期内价格回调需求将较为迫切，预计70大中城市全年同比涨幅控制在5%之内，单月环比涨幅控制在1%之内。

40 大中城市商品房成交面积累计同比

资料来源：公开资料整理

40 大中城市商品房成交金额累计同比

资料来源：公开资料整理

在年初以来成交面的强势带动下，商品房库存延续良好的改善态势，11月末全国商品房待售面积同比下降0.80%，出现有数据统计以来的首次同比下跌，绝对数量较16年初减少4836万平米至 6.91亿平米。但是初步测算广义库存面积（待售面积和潜在入市库存之和）=（16年11月末房屋施工面积+15年末商品房待售面积-16年11月商品房累计销售面积-13、14、15年期房销售面积 +2016年11月末全国待开发土地面积x容积率2）约为46.16亿平米，以2015年成交规模为基准的去化周期约为3.59年。
从库存总量角度来看，成交增速疲态的显露短期内将体现在广义库存压力的提升（销售行情的回落引导开发商的推盘和施工热情回落，短期库存压力滞后显现）。从库存结构角度来看，成交分化所带来的库存分化对于资产价格走势和金融风险的累积均具有较强的正反馈作用，因此短期热点城市通过限购限贷和加大土地供应等措施平衡库存结构，通过库存水平的合理回升缓解暴涨暴跌的波动风险，同样符合当前行业的调整需求。2016年11月末房屋施工面积同比增速依然保持正值（2.90%），预计广义库存水平保持温和增长，去库存让步于资产价格的回归需求。

2015-2016 全国商品房待售面积（万平米，%）

资料来源：公开资料整理

房屋施工面积（万平米，%）

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2016年初至今房地产开发投资完成额累计同比增长6.50%，较去年同期增长5.20个百分点。其中土地购置面积同比减少4.30%，土地成交价款同比增长21.40%，相比之下40大中城市成交面积和价款分别同比减少1.80%和增长33.20%，增速差进一步扩大，缩量上涨趋势得以持续巩固，预期过度透支的风险不亚于商品房市场的非理性上涨。同期新开工面积累计同比增长7.60%，40大中城市同比增长14.70%，调控周期开启之后增速稳步回落，热点城市施工和推盘节奏有所放缓。
　　基于2017年的政策走势和土地市场供应放量、直接干预力度提升和房企资金流入监管趋严的判断前提，预计2017年在销售数据的引导下土地市场观望情绪有所上升，溢价率水平预期回落，量缩价涨趋势转为量增价稳。房企同时面临资金链收紧和资产价格预期透支的双重压力，地王项目对房企的财务结构和经营能力提出严峻考验。

全国与 40 大中城市房地产开发投资完成额

资料来源：公开资料整理

全国与 40 大中城市房屋新开工面积

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全国与 40 大中城市本年购置土地面积

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全国与 40 大中城市土地成交价款

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　　基于管理层加大供给降温土地市场、控制资产价格、稳定固定资产投资增速、财政扩张周期内稳固地方财政收入的多重诉求下，预期热点城市在2016年末至2017年上半年将加大土地供应，考虑到一二线热点城市土地成交规模的高占比（2017年1-10月份成交土地总价占百大城市成交总价的78.31%），投资数据的回落幅度预期有所缓和，预计2017年全年房地产开发投资增速运行区间为2%-4%。

商品房销售与房地产开发投资完成额周期变动关系

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本年土地成交价款与房地产开发投资完成额周期变动关系

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新开工面积与房地产开发投资完成额周期变动关系

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　　随着十三五规划进一步推动19个城市群战略，区域经济融合度的提升同步提高人口净流入比例，部分地区的房地产市场预期受益于增量市场和存量需求的再平衡过程，在行业调控周期内呈现逆周期表现。以全国31个省市自治区的数据为基础综合考察人口和产业变化趋势，挖掘行业后半程的价值洼地。

全国 31 个省级地区区域分析

资料来源：公开资料整理

　　从人口结构来看，15-64岁人口占比表征当前适龄购房人群的比重，北京、上海、天津位居77%-80%的高位区间，当前供需缺口较大，维持着全国领先的房价收入比，分别高达47.65、39.81和 30.52。短期来看，天津、北京、广东、四川、重庆地区人口净流入率分别高达19.64%，5.75%，4.85%、4.47%、4.55%，位居中东部地区前5位，良好的产业优势和城市综合竞争力持续为房地产市场的发展培育坚实的需求基础，短期内受行业周期性波动的影响较小。虽然上海人口净流出率高达6.74%，但是少年儿童抚养比高达32.96%，总体人口结构合理。
　　中长期来看，少年儿童抚养比和高等学校在校生比例代表着未来人口结构的改善空间和潜在购房人群的补充，在良好的区域经济发展和就业形势下，后者将对区域房地产市场产生直接的需求刺激。上海、福建、江苏、四川、甘肃、山东少年儿童抚养比均高于30%，在保持良好的人口吸引力前提下预期享有较为突出的人口红利。海南、广东、云南、贵州等地高等学校在校生占比高达 3%-5%，教育配套和人才资源较为丰富，随着中西部地区的快速发展，区域房地产市场或有较为显著的弹性空间。
　　从产业发展来看，山西、黑龙江、辽宁、河北等重工业城市第三产业与GDP累计同比增速的增速差位居前列，产业结构改善稳步推进。上海、福建、浙江等长三角地区第三产业同样保持高速增长，良好的产业结构为房地产市场的发展奠定基础。而从人均规模以上工业企业研发经费来看，天津以0.98亿元位居首位，宁夏、江西紧随其后，高新技术产业的投资加大同样将为区域经济的发展和房地产市场的价格水平激活上行空间。
　　总体来看北京、上海以及浙江、福建、广东等发达地区房地产市场依然具备良好的产业支撑，行业周期的顶部压力和调控压力具有较为理想的消化空间。值得注意的是，（1）天津市拥有良好的人口结构和持续流入的绝对领先优势，教育资源较为丰富，并且京津冀区域协同发展的背景下产业优势或进一步凸显，虽然房价收入比位居高位，但是广义库存的去化周期仅有21.35月，未来区域市场预期保持高增长空间。（2）四川、重庆等西南地区近期人口吸引力显著提升，房价收入比位于15-17的低位区间，随着成渝城市群发展规划的逐步落地以及土地市场供给侧改革的实施，区域市场或表现出较为突出的弹性空间。（3）云南、贵州、陕西等教育资源相对丰富的中西部地区在保持经济高速增长的同时有望凭借区域房地产市场的低估优势和后续配套政策吸引更多人才落户。
　　据CIRC研究统计， 2016年前3季度共成交246宗单价、总价地王，地王数量将刷新历史新高。从区域分布来看，地王项目分布在32个城市，平均溢价率达110%，集中位于热点一二线城市，其中合肥、南京、上海、杭州地王数量均在20宗以上。
　　在地王行情的带动下，全国百大城市土地市场溢价率进一步攀升， 1-11月份平均溢价率达到49.38%，较15年全年大幅提升33.11个百分点。成交楼面均价达到2498.95元/平米，较去年全年大幅提升35.73%。同期成交楼面均价占当期商品房成交均价的比重由 15年的27.10%提升至32.87%，行业盈利空间面临较大冲击。房企争夺土地资源在牺牲短期盈利空间的同时持续透支区域市场的发展空间。中小房企在盈利能力下滑和房企资金流入监管趋严的同时，面临着现金流和土地市场的双重冲击。

百大城市成交土地楼面均价和溢价率

资料来源：公开资料整理

各级城市成交土地溢价率

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　　预计 2016 年、2017 年新增个人房贷增速为 60%、-36%，预计 2016、 2017 年发放的住房公积金贷款增速为 50%、-31%，交易杠杆率为 37.5%、28.9%，二手住宅交易额占比为 36%、 38%，一手住宅销售占比为 84%、82%，预计 2016、2017 年全国商品房销售增速分别为 37.9%、-15.8%。明年一二线热点城市将面临缩量压力，而三四线难以受益热度传导，预计 2016、2017 年全国销售面积增速为 25.0%、 -17.1%。

全国商品房销售额测算（亿元）