一、上海房地产市场基本状况
1、上海房地产市场土地供应情况
2015年，上海共出让国有建设用地使用权1250公顷，比上年减少17．5％。其中居住用地739公顷，增长25．7％；商服用地194公顷，减少15．3％；工业用地317公顷，减少53．8％。2016年1-6月份，上海共出让国有建设用地使用权327.4公顷，同比下降51％，较1-5月份土地成交面积的降幅收窄1.9个百分点。从历史数据来看，上海土地供应量已经连续3年下滑。
2011-2016年上半年上海土地供应情况
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2、上海房地产开发投资情况
2015年，上海市完成房地产开发投资3468．94亿元，比上年增长8．2％（全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1．0％），增幅回落5．5个百分点；其中住宅投资1813．32亿元，比上年增长5．1％（全国为增长0．4％），增幅回落1．7个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的54．6％，占比上升1．3个百分点。2016年1-6月份，上海房地产开发投资1685.31亿元，同比增长8.7％；与2015年全年8.2％的增速相比，高出0.5个百分点；与全国同期房地产开发投资增速6.1%相比，高出2.6个百分点。上海房地产开发投资增幅连续18个月高于全国平均水平。
2011-2016年上半年上海房地产开发投资情况
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3、上海房地产开发建设情况
2015年，上海市商品房施工面积15095．33万平方米，比上年增长2．8％，增幅回落5．9个百分点。2016年1-6月份，上海商品房施工面积13234万平方米，同比增长1％，与1-5月同比增速比，回落1个百分点，且低于2015年全年增速2.8%。此外，1-6月份全国商品房施工面积同比增长5.0％，高出上海4个百分点，这是自今年2月份以来，上海商品房施工面积增速连续5个月低于全国平均水平。
2015年，全市商品房竣工面积2647．18万平方米，比上年增长14．4％，增幅上升11．8个百分点。2016年1-6月，商品放竣工面积1081万平方米，同比减少12.4%。
二、上海商品住宅市场基本情况
1、2015年上海商品住宅市场四大特征
（1）上海整体市场快速复苏，2015年下半年进入量价齐升的阶段
2015年春节前后，大多数开发商调整了新一年的推盘计划，大多数开发商将更多的推盘计划放到2015年4月底和5月份。因此，从推盘节奏来看，2015年4月底和5月份有可能成为2015年第一波成交量的高峰期。从实际市场成交量表现来看亦是如此。在央行降准、降息、公积金政策调整、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“救市”政策刺激及开发商集中推盘影响之下，上海楼市在4月份成交量出现大幅回升，达到124.25万平方米，较去年同期上涨63.21%，环比3月上涨59.33%，第一轮成交量高峰期出现。
截止6月底，上海楼市库存去化周期已经回落至15个月以下，至此，上海楼市已经没有去库存压力。到了下半年，随着央行的三次“双降”措施的落地，上海商品住宅市场成交量继续回升，再加上房企冲刺年度销售业绩指标等因素影响，四季度上海楼市去化周期已经回落到10个月以下，下半年楼市已经呈现量价齐升的特征，同时，市场再现买涨不买跌的“日光盘”频现的现象。
（2）改善型需求及豪宅市场成交火爆，拉动整体市场成交均价上扬
首先，政策层面支持改善型住房需求的定调是2015年改善型需求及豪宅成交放量的前提，尤其是“330新政”之后，二套首付降低、降低免征营业税门槛等政策鼓励改善型需求积极入市，这为改善型需求成为上海楼市一直重要力量提供了基本的政策支持和依据。
此外，受2014年以来住宅类用地地价大幅上涨影响，新入市楼盘定位会更加偏向品质和改善，届时，新入市楼盘带动周边楼盘品质进一步升级，这样，整个市场改善型项目供应量将进一步增加。而改善性需求在“330新政”等政策面鼓励之下加速入市。尤其是到了二季度以后，对于改善型需求来讲，已经成为2015年上海楼市一支重要的力量，推动上海楼市基本面出现实质性好转。
从当前上海商品住宅市场成交结构来看亦是如此。同策咨询研究部数据显示，从2015年商品住宅成交结构来看，2.5万元/平方米以上楼盘中，高均价项目成交套数占比显著提高，4万/平方米以上的成交套数占比从最低3月的13%提高到11月的22%，这说明，改善型需求确实正在放量，正在发挥它的积极作用，逐渐推动上海楼市基本面出现实质性好转，也导致2015年（截止12月27日，下同）上海商品住宅销售均价攀升至32092元/平方米，同比大幅上涨18.39%。
（3）土地市场“地王”频现推动上海房价快速上涨
同策咨询研究部总监张宏伟认为，土地市场价格进入持续上涨通道，建造商品住宅的土地成本上涨，房价不可能不上涨，同策咨询研究部数据显示，2014年上海商品住宅成交均价27248元/平方米，较2013年已经上涨12.41%。2015年纯住宅用地楼板价（截止12月27日，剔除动迁配套用地，下同）大幅上涨40.68%，这也就意味着由于土地成本的推动，2015年及未来上海房价还会继续上涨。
同时，从2015年上海土地市场来看，同策咨询研究部数据显示，2015年纯住宅用地楼板价大幅上涨40.68%，同样，由于土地成本的推动，再加上海楼市快速复苏的特征，房价出现了快速上涨。
从当前上海商品住宅市场成交均价表现来看，同策咨询研究部数据显示，2015年上海商品住宅销售价格为32092元/平方米，同比上涨18.39%，从2016年年发展预期来看，随着2015年下半年市场基本面的好转及上述地价的推动因素，2016年上海商品住宅成交均价有望达到甚至超过35000元/平方米以上。
（4）投资客身影再现，上海房价已过高
“330新政”之后，二套房首付比例降低，交易成本降低，再加上2015年以来上海楼市基本面的快速复苏与回升，投资客的身影再现上海楼市，一定程度上也推动房价过快上涨。
从上海商品住宅市场来看，同策咨询研究部数据显示，截止12月27日，2015年商品住宅累计成交面积1466万平方米，比去年同期上涨56.63%；商品住宅成交均价32092元/平方米，比去年同期上涨18.39%。上海楼市已经呈现出量价齐升的火热状态。
至此，下半年以来上海市官方在7月和10月已经两次明确表态“上海房价已经过高”，仍然要继续坚持楼市调控。据笔者了解，2015年10月份以来，上海相关部门正在密集研讨上海楼市相关话题，至2015年年底，据笔者了解，高端楼盘预售许可证的审批已经从严，高端楼盘的备案也从严，未来极有可能还会有其他的有针对性措施出台，进一步收紧楼市调控政策。
2、上海商品住宅市场建设及供需情况
2015年，上海商品房新开工面积2605.08万平方米，下降6.4%。其中住宅新开工面积1560.28万平方米，增长0.8%.2016年1-6月，上海商品住宅新开工面积622.6万平方米，同比增长7.7%。
截至2015年12月末，上海商品住宅销售面积为1500.22万平方米，上涨54.94%。2015年，上海商品住宅竣工面积1588.95万平方米，增长3.5%。2016年1-6月，上海商品住宅销售面积927.97万平方米，同比增长10%。商品住宅竣工面积668.91万平方米，减少3.3%。
三、上海办公建筑市场基本情况
1、上海办公建筑建设市场
2015年，上海完成房地产开发投资房地产开发投资3468.94亿元，其中办公建筑投资654.54亿元，同比增长22.4%，增幅与去年同期相比提高了20.3个百分点。2015年全年办公楼新开工面积为304.87万平方米。同比减少16.5%。2016年1-4月，全国新开工办公楼面积1395.23万平方米，其中，上海办公楼新开工面积为119.05，从新开工面积来看，仅次于广东、北京、江苏位列全国第4。
2、上海办公建筑市场供需情况
2015年上海办公建筑市场供应面积为267万平方米，与2014年同比增加10.3%；而市场整体吸纳量为218万平方米，较于2014年同比增加11.2%，双双创出历史新高。而在"互联网+"大潮的影响下，包括联合办公等在内的一些新的办公模式，开始成为市场的重要补充。
四、2016年上半年上海房地产市场政策环境
2015年中国房地产市场政策面的主基调是“去库存”，稳定住房消费，支持居民自住和改善型需求是房地产政策调整的主要方向。中央和各级政府在供应和需求两端同时调整政策：在供应端通过《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，按照分城施策的要求，对不同城市的住房供应和土地供应进行调整；在需求端则通过降首付、降利率、减税费、予补贴、放宽公积金贷款政策，取消限外等多手段并施，千方百计去库存。2015年，央行共5次降息，5次降准，进一步释放流动性，基准利率降至历史最低水平，购房成本大幅下降。2015年，上海认真执行中央的各项政策，继续严格执行限购政策，并根据上海的实际情况提高了公积金贷款额度，延长贷款时限。同时，针对上海房地产市场的过热情况，上海市官方在7月和10月两次明确表态“上海房价已经过高”，仍然要继续坚持楼市调控。
1、房地产有关政策
（1）2016年2月17日，财政部、国税总局、住建部联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）。《通知》共三条：一、关于契税政策。（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。二、关于营业税政策。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。三、北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）执行。
（2）2016年3月24日,财政部和国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号文）,明确从2016年5月1日起,将房地产业和建筑业、金融服务业和生活服务业等行业纳入营改增体系,并明确了适用于上述三大行业的相关增值税税率和具体政策。
（3）2016年6月3日，国务院发布关于《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。《意见》从六个方面提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施。一是培育市场供应主体。发展住房租赁企业，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持和规范个人出租住房。二是鼓励住房租赁消费。保障承租人依法享受基本公共服务，引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策。明确各方权利义务，保护承租人和出租人合法权益。三是完善公共租赁住房。推进公租房货币化，提高公租房运营保障能力。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理。四是支持租赁住房建设。各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。五是加大政策支持力度。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。六是加强住房租赁监管。完善住房租赁法律法规。城市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责，要建立多部门联合监管体制，明确职责分工，充分发挥街道、乡镇等基层组织作用。加快建设住房租赁信息服务与监管平台，推进部门间信息共享。各有关部门要按照职责分工，加强行业管理。
（4）2016年2月25日，上海市规土局、市发改委、市住房城乡建设管理委、市商务委等四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》(沪府办〔2016〕10号)。《意见》共四条：一、进一步加强统筹引导。二、优化住房用地供应结构。（一） 优化住房用地供应结构，增加中小套型商品住房供应。进一步加大商品住房用地的中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾较突出区域，中小套型住房供应比例提高到70%）；保障性住房用地中小套型住房的供应比例，中心城区为100%，郊区不低于80%以上。鼓励公共交通为导向的社区开发模式，轨道交通站点周边区域（中心城、郊区的覆盖范围分别为600米、1500米）商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到80%以上，以实现城市组团式紧凑开发，形成居住、工作、商业、文化等功能的有机协调。（二）优化本市中小型住房建筑面积标准。（三）建立完善购租并举的购房体系。鼓励开发企业持有一定比例商品住房用于社会租赁，促进社会租赁住房市场发展。（四）加强本市房地产市场监测和研究分析。三、优化商业办公用地供应结构。（一）提高商业、办公用地供应的有效性和精准度。（二）鼓励开发企业持有商业、办公物业持续运营。本市新增商业办公用地，相关区县政府要在出让条件中明确商业、办公物业的持有要求，一般地区商业物业的持有比例为不低于80%、办公物业为不低于40%，且持有年限不低于10年；近阶段商业办公楼宇供应量较大的区域，商业物业的持有比例提高到100%，办公物业持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或长期持有。（三）建立本市商务办公楼宇运行监测体系。四、加强动态优化调控措施。
（5）2016年3月25日，上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局、市工商局、市金融办四部门《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系 促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（沪府办〔2016〕11号）。《意见》共九条(俗称“沪九条”)：一、建立联席会议。二、加大住房用地供应力度。加快住房用地出让前期工作，增加商品住房用地供应，提高商品住房用地的中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（供需矛盾突出的郊区，供应比例提高到70%）。三、从严执行住房限购政策。提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。四、实行差别化住房信贷政策。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。五、强化市场监管和开展执法检查。进一步加强商品房预销售管理，防止捂盘惜售。进一步加强交易管理，将住房限购审核从房产登记环节前置至交易备案环节。严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为，开展专项整治。六、推进廉租住房和公共租赁住房并轨运行。七、多渠道筹措人才公寓住房。八、搞好共有产权保障住房建设、供应和供后管理。九、加快推进旧区改造和“城中村”改造。
2、货币金融政策
（1）继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策
2015年全年M2增长目标为13%左右。2016年6月末，广义货币(M2)余额149.05万亿元,同比增长11.8%，增速与上月末和去年同期持平；狭义货币(M1)余额44.36万亿元,同比增长24.6%，增速分别比上月末和去年同期高0.9个和20.3个百分点；流通中货币(M0)余额6.28万亿元,同比增长7.2%。上半年净回笼现金398亿元。
2016年6月末，本外币贷款余额106.69万亿元，同比增长13.0%。6月末人民币贷款余额101.49万亿元，同比增长14.3%，增速比上月末低0.1个百分点，比去年同期高0.9个百分点。上半年人民币贷款增加7.53万亿元，同比多增9671亿元。
（2）降低存款准备金率一次
央行决定：2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。
（3）上半年人民币汇率指数贬值近6%
截至2016年6月末，CFETS人民币汇率指数较上年末贬值5.86%，参考BIS货币篮子和SDR货币篮子的人民币汇率指数分别较上年末贬值5.53%和3.12%。
五、未来上海房地产行业发展趋势
2016年8月《上海市城市总体规划（2016-2040）（草案）》（以下简称“2040规划”）出台。
最近一段时间上海已经陆续拍出了多宗地王，一二手市场的交投也是轮番上涨，甚是火热。不谈货币、不看其他城市，就看看上海这座城市本身，我们会发现上海楼市的巨大涨势，建立在“供不应求”之上。
因为到2040年，全市规划建设用地总规模控制在3200平方公里以内，这就意味着土地供应肯定会减少；因为到2040年上海人口规模不能超过2500万，这就意味着留着上海的空间一定会被压缩压缩压缩。
要知道，规划建设用地总规模和人口总规模“负增长”，才是上海房价、地价快速上升的根本原因。
“2040”一出，上海房地产会大反转？
上海未来24年的用地和人口“红线”在“2040规划”中再次被强调，但最近出台的全新城市总体规划，强调了一个新东西——上海城市圈。
相比2015年的规划，新的“2040规划”淡化了乡镇农村一类的概念，更加强调上海作为全球类城市的功能，而且增加了城市副中心，还由此调整了城市副中心的功能设置，规划了相关的交通、公共设施等配套建设。
从上海城市圈规划就能看出，上海未来会充分在周边城市发展共建公共基础设施，利用周边城市安置工作人口，就近居住。
这个总面积为2.99万平方公里的城市群，总人口约5400万。而上海也将在次基础上打造90分钟出行圈。
目前，上海周边正在大规模建设对接上海的城际铁路、高铁以及城际轨道交通。
昆山在里面表现得比较突出。轨道交通S1线连接苏州市与昆山市，起点与苏州轨道交通3号线终点站夷亭路站衔接，止于昆山花桥镇，与上海11号线衔 接。线路连接苏州工业园区、沪宁城际阳澄湖站、昆山主城区、沪宁城际花桥站、陆家镇和花桥镇。此外，苏州吴江还会经昆山的周庄、锦溪和淀山湖镇和上海轨交 17号线东方绿洲站对接。
未来的苏沪湖铁路还会把苏州、湖州、嘉兴等上海周边城市和上海的关系变得更紧密。对应的这些地方的建设用地也将成为上海的补充。
除了交通之外，上海自身也在考虑把越来越多的远郊地区发展为新的新城副中心，比如嘉定、松江、青浦、南桥、南汇等5 个新城中心就会承担分流产业、人口的角色。一旦这些新城中心大规模发展成熟，由周边城市到上海工作时间将从一个多小时，缩短至半小时内，原本不可住城市变 为可住城市，副中心也可以吸纳就业、拉动经济。
相信伴随城市圈的打造，那部分被挤出上海的人群，慢慢会愿意选择上海大都市圈周边的苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山等城市。
而这才是能根本上解决上海土地“拍即地王”、房价节节攀升的状况，这可是比政策调控更有效的“调控”。
可以说，“2040规划”这一枚国家定的，而且已经在实施的重磅调控，会让上海房地产“大反转”！
2015年，上海市商品房施工面积15095．33万平方米，比上年增长2．8％，增幅回落5．9个百分点。2016年1-6月份，上海商品房施工面积13234万平方米，同比增长1％，与1-5月同比增速比，回落1个百分点，且低于2015年全年增速2.8%。此外，1-6月份全国商品房施工面积同比增长5.0％，高出上海4个百分点，这是自今年2月份以来，上海商品房施工面积增速连续5个月低于全国平均水平。
2011-2016年上半年上海商品房施工面积
资料来源：公开资料整理
2015年，全市商品房竣工面积2647．18万平方米，比上年增长14．4％，增幅上升11．8个百分点。2016年1-6月，商品放竣工面积1081万平方米，同比减少12.4%。
2011-2016年上半年上海商品房竣工面积
资料来源：公开资料整理
二、上海商品住宅市场基本情况
1、2015年上海商品住宅市场四大特征
（1）上海整体市场快速复苏，2015年下半年进入量价齐升的阶段
2015年春节前后，大多数开发商调整了新一年的推盘计划，大多数开发商将更多的推盘计划放到2015年4月底和5月份。因此，从推盘节奏来看，2015年4月底和5月份有可能成为2015年第一波成交量的高峰期。从实际市场成交量表现来看亦是如此。在央行降准、降息、公积金政策调整、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“救市”政策刺激及开发商集中推盘影响之下，上海楼市在4月份成交量出现大幅回升，达到124.25万平方米，较去年同期上涨63.21%，环比3月上涨59.33%，第一轮成交量高峰期出现。
截止6月底，上海楼市库存去化周期已经回落至15个月以下，至此，上海楼市已经没有去库存压力。到了下半年，随着央行的三次“双降”措施的落地，上海商品住宅市场成交量继续回升，再加上房企冲刺年度销售业绩指标等因素影响，四季度上海楼市去化周期已经回落到10个月以下，下半年楼市已经呈现量价齐升的特征，同时，市场再现买涨不买跌的“日光盘”频现的现象。
（2）改善型需求及豪宅市场成交火爆，拉动整体市场成交均价上扬
首先，政策层面支持改善型住房需求的定调是2015年改善型需求及豪宅成交放量的前提，尤其是“330新政”之后，二套首付降低、降低免征营业税门槛等政策鼓励改善型需求积极入市，这为改善型需求成为上海楼市一直重要力量提供了基本的政策支持和依据。
此外，受2014年以来住宅类用地地价大幅上涨影响，新入市楼盘定位会更加偏向品质和改善，届时，新入市楼盘带动周边楼盘品质进一步升级，这样，整个市场改善型项目供应量将进一步增加。而改善性需求在“330新政”等政策面鼓励之下加速入市。尤其是到了二季度以后，对于改善型需求来讲，已经成为2015年上海楼市一支重要的力量，推动上海楼市基本面出现实质性好转。
从当前上海商品住宅市场成交结构来看亦是如此。同策咨询研究部数据显示，从2015年商品住宅成交结构来看，2.5万元/平方米以上楼盘中，高均价项目成交套数占比显著提高，4万/平方米以上的成交套数占比从最低3月的13%提高到11月的22%，这说明，改善型需求确实正在放量，正在发挥它的积极作用，逐渐推动上海楼市基本面出现实质性好转，也导致2015年（截止12月27日，下同）上海商品住宅销售均价攀升至32092元/平方米，同比大幅上涨18.39%。
（3）土地市场“地王”频现推动上海房价快速上涨
同策咨询研究部总监张宏伟认为，土地市场价格进入持续上涨通道，建造商品住宅的土地成本上涨，房价不可能不上涨，同策咨询研究部数据显示，2014年上海商品住宅成交均价27248元/平方米，较2013年已经上涨12.41%。2015年纯住宅用地楼板价（截止12月27日，剔除动迁配套用地，下同）大幅上涨40.68%，这也就意味着由于土地成本的推动，2015年及未来上海房价还会继续上涨。
同时，从2015年上海土地市场来看，同策咨询研究部数据显示，2015年纯住宅用地楼板价大幅上涨40.68%，同样，由于土地成本的推动，再加上海楼市快速复苏的特征，房价出现了快速上涨。
从当前上海商品住宅市场成交均价表现来看，同策咨询研究部数据显示，2015年上海商品住宅销售价格为32092元/平方米，同比上涨18.39%，从2016年年发展预期来看，随着2015年下半年市场基本面的好转及上述地价的推动因素，2016年上海商品住宅成交均价有望达到甚至超过35000元/平方米以上。
（4）投资客身影再现，上海房价已过高
“330新政”之后，二套房首付比例降低，交易成本降低，再加上2015年以来上海楼市基本面的快速复苏与回升，投资客的身影再现上海楼市，一定程度上也推动房价过快上涨。
从上海商品住宅市场来看，同策咨询研究部数据显示，截止12月27日，2015年商品住宅累计成交面积1466万平方米，比去年同期上涨56.63%；商品住宅成交均价32092元/平方米，比去年同期上涨18.39%。上海楼市已经呈现出量价齐升的火热状态。
至此，下半年以来上海市官方在7月和10月已经两次明确表态“上海房价已经过高”，仍然要继续坚持楼市调控。据笔者了解，2015年10月份以来，上海相关部门正在密集研讨上海楼市相关话题，至2015年年底，据笔者了解，高端楼盘预售许可证的审批已经从严，高端楼盘的备案也从严，未来极有可能还会有其他的有针对性措施出台，进一步收紧楼市调控政策。
2、上海商品住宅市场建设及供需情况
2015年，上海商品房新开工面积2605.08万平方米，下降6.4%。其中住宅新开工面积1560.28万平方米，增长0.8%.2016年1-6月，上海商品住宅新开工面积622.6万平方米，同比增长7.7%。
2011-2016年上半年上海商品住宅新开工面积情况
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2011-2016年上半年上海商品住宅供需情况
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三、上海办公建筑市场基本情况
1、上海办公建筑建设市场
2015年，上海完成房地产开发投资房地产开发投资3468.94亿元，其中办公建筑投资654.54亿元，同比增长22.4%，增幅与去年同期相比提高了20.3个百分点。2015年全年办公楼新开工面积为304.87万平方米。同比减少16.5%。2016年1-4月，全国新开工办公楼面积1395.23万平方米，其中，上海办公楼新开工面积为119.05，从新开工面积来看，仅次于广东、北京、江苏位列全国第4。
2、上海办公建筑市场供需情况
2015年上海办公建筑市场供应面积为267万平方米，与2014年同比增加10.3%；而市场整体吸纳量为218万平方米，较于2014年同比增加11.2%，双双创出历史新高。而在"互联网+"大潮的影响下，包括联合办公等在内的一些新的办公模式，开始成为市场的重要补充。
2011-2015年上海办公建筑新增供给及吸纳面积
资料来源：公开资料整理
四、2016年上半年上海房地产市场政策环境
2015年中国房地产市场政策面的主基调是“去库存”，稳定住房消费，支持居民自住和改善型需求是房地产政策调整的主要方向。中央和各级政府在供应和需求两端同时调整政策：在供应端通过《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，按照分城施策的要求，对不同城市的住房供应和土地供应进行调整；在需求端则通过降首付、降利率、减税费、予补贴、放宽公积金贷款政策，取消限外等多手段并施，千方百计去库存。2015年，央行共5次降息，5次降准，进一步释放流动性，基准利率降至历史最低水平，购房成本大幅下降。2015年，上海认真执行中央的各项政策，继续严格执行限购政策，并根据上海的实际情况提高了公积金贷款额度，延长贷款时限。同时，针对上海房地产市场的过热情况，上海市官方在7月和10月两次明确表态“上海房价已经过高”，仍然要继续坚持楼市调控。
1、房地产有关政策
（1）2016年2月17日，财政部、国税总局、住建部联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）。《通知》共三条：一、关于契税政策。（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。二、关于营业税政策。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。三、北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）执行。
（2）2016年3月24日,财政部和国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号文）,明确从2016年5月1日起,将房地产业和建筑业、金融服务业和生活服务业等行业纳入营改增体系,并明确了适用于上述三大行业的相关增值税税率和具体政策。
（3）2016年6月3日，国务院发布关于《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。《意见》从六个方面提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施。一是培育市场供应主体。发展住房租赁企业，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持和规范个人出租住房。二是鼓励住房租赁消费。保障承租人依法享受基本公共服务，引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策。明确各方权利义务，保护承租人和出租人合法权益。三是完善公共租赁住房。推进公租房货币化，提高公租房运营保障能力。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理。四是支持租赁住房建设。各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。五是加大政策支持力度。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。六是加强住房租赁监管。完善住房租赁法律法规。城市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责，要建立多部门联合监管体制，明确职责分工，充分发挥街道、乡镇等基层组织作用。加快建设住房租赁信息服务与监管平台，推进部门间信息共享。各有关部门要按照职责分工，加强行业管理。
（4）2016年2月25日，上海市规土局、市发改委、市住房城乡建设管理委、市商务委等四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》(沪府办〔2016〕10号)。《意见》共四条：一、进一步加强统筹引导。二、优化住房用地供应结构。（一） 优化住房用地供应结构，增加中小套型商品住房供应。进一步加大商品住房用地的中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾较突出区域，中小套型住房供应比例提高到70%）；保障性住房用地中小套型住房的供应比例，中心城区为100%，郊区不低于80%以上。鼓励公共交通为导向的社区开发模式，轨道交通站点周边区域（中心城、郊区的覆盖范围分别为600米、1500米）商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到80%以上，以实现城市组团式紧凑开发，形成居住、工作、商业、文化等功能的有机协调。（二）优化本市中小型住房建筑面积标准。（三）建立完善购租并举的购房体系。鼓励开发企业持有一定比例商品住房用于社会租赁，促进社会租赁住房市场发展。（四）加强本市房地产市场监测和研究分析。三、优化商业办公用地供应结构。（一）提高商业、办公用地供应的有效性和精准度。（二）鼓励开发企业持有商业、办公物业持续运营。本市新增商业办公用地，相关区县政府要在出让条件中明确商业、办公物业的持有要求，一般地区商业物业的持有比例为不低于80%、办公物业为不低于40%，且持有年限不低于10年；近阶段商业办公楼宇供应量较大的区域，商业物业的持有比例提高到100%，办公物业持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或长期持有。（三）建立本市商务办公楼宇运行监测体系。四、加强动态优化调控措施。
（5）2016年3月25日，上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局、市工商局、市金融办四部门《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系 促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（沪府办〔2016〕11号）。《意见》共九条(俗称“沪九条”)：一、建立联席会议。二、加大住房用地供应力度。加快住房用地出让前期工作，增加商品住房用地供应，提高商品住房用地的中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（供需矛盾突出的郊区，供应比例提高到70%）。三、从严执行住房限购政策。提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。四、实行差别化住房信贷政策。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。五、强化市场监管和开展执法检查。进一步加强商品房预销售管理，防止捂盘惜售。进一步加强交易管理，将住房限购审核从房产登记环节前置至交易备案环节。严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为，开展专项整治。六、推进廉租住房和公共租赁住房并轨运行。七、多渠道筹措人才公寓住房。八、搞好共有产权保障住房建设、供应和供后管理。九、加快推进旧区改造和“城中村”改造。
2、货币金融政策
（1）继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策
2015年全年M2增长目标为13%左右。2016年6月末，广义货币(M2)余额149.05万亿元,同比增长11.8%，增速与上月末和去年同期持平；狭义货币(M1)余额44.36万亿元,同比增长24.6%，增速分别比上月末和去年同期高0.9个和20.3个百分点；流通中货币(M0)余额6.28万亿元,同比增长7.2%。上半年净回笼现金398亿元。
2016年6月末，本外币贷款余额106.69万亿元，同比增长13.0%。6月末人民币贷款余额101.49万亿元，同比增长14.3%，增速比上月末低0.1个百分点，比去年同期高0.9个百分点。上半年人民币贷款增加7.53万亿元，同比多增9671亿元。
（2）降低存款准备金率一次
央行决定：2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。
（3）上半年人民币汇率指数贬值近6%
截至2016年6月末，CFETS人民币汇率指数较上年末贬值5.86%，参考BIS货币篮子和SDR货币篮子的人民币汇率指数分别较上年末贬值5.53%和3.12%。
五、未来上海房地产行业发展趋势
2016年8月《上海市城市总体规划（2016-2040）（草案）》（以下简称“2040规划”）出台。
最近一段时间上海已经陆续拍出了多宗地王，一二手市场的交投也是轮番上涨，甚是火热。不谈货币、不看其他城市，就看看上海这座城市本身，我们会发现上海楼市的巨大涨势，建立在“供不应求”之上。
因为到2040年，全市规划建设用地总规模控制在3200平方公里以内，这就意味着土地供应肯定会减少；因为到2040年上海人口规模不能超过2500万，这就意味着留着上海的空间一定会被压缩压缩压缩。
要知道，规划建设用地总规模和人口总规模“负增长”，才是上海房价、地价快速上升的根本原因。
“2040”一出，上海房地产会大反转？
上海未来24年的用地和人口“红线”在“2040规划”中再次被强调，但最近出台的全新城市总体规划，强调了一个新东西——上海城市圈。
相比2015年的规划，新的“2040规划”淡化了乡镇农村一类的概念，更加强调上海作为全球类城市的功能，而且增加了城市副中心，还由此调整了城市副中心的功能设置，规划了相关的交通、公共设施等配套建设。
从上海城市圈规划就能看出，上海未来会充分在周边城市发展共建公共基础设施，利用周边城市安置工作人口，就近居住。
这个总面积为2.99万平方公里的城市群，总人口约5400万。而上海也将在次基础上打造90分钟出行圈。
目前，上海周边正在大规模建设对接上海的城际铁路、高铁以及城际轨道交通。
昆山在里面表现得比较突出。轨道交通S1线连接苏州市与昆山市，起点与苏州轨道交通3号线终点站夷亭路站衔接，止于昆山花桥镇，与上海11号线衔 接。线路连接苏州工业园区、沪宁城际阳澄湖站、昆山主城区、沪宁城际花桥站、陆家镇和花桥镇。此外，苏州吴江还会经昆山的周庄、锦溪和淀山湖镇和上海轨交 17号线东方绿洲站对接。
未来的苏沪湖铁路还会把苏州、湖州、嘉兴等上海周边城市和上海的关系变得更紧密。对应的这些地方的建设用地也将成为上海的补充。
除了交通之外，上海自身也在考虑把越来越多的远郊地区发展为新的新城副中心，比如嘉定、松江、青浦、南桥、南汇等5 个新城中心就会承担分流产业、人口的角色。一旦这些新城中心大规模发展成熟，由周边城市到上海工作时间将从一个多小时，缩短至半小时内，原本不可住城市变 为可住城市，副中心也可以吸纳就业、拉动经济。
相信伴随城市圈的打造，那部分被挤出上海的人群，慢慢会愿意选择上海大都市圈周边的苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山等城市。
而这才是能根本上解决上海土地“拍即地王”、房价节节攀升的状况，这可是比政策调控更有效的“调控”。
可以说，“2040规划”这一枚国家定的，而且已经在实施的重磅调控，会让上海房地产“大反转”！
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