（1）物业管理行业介绍
物业管理是指物业管理经营企业受物业所有人或使用人委托，运用现代管理与服务技术，按照物业管理委托合同，对已经投入使用的各类物业实施企业化、社会化、经营化、规范化的管理；为物业所有人或者使用人提供高效、周到的服务，创造良好的居住、工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。
物业管理服务于 20 世纪80 年代从西方国家传入我国，1981 年3 月深圳市物业管理公司成立并开始对深圳经济特区的涉外商品房提供物业管理服务，标志着我国内地物业管理行业的诞生。2003 年6 月，国务院颁布《物业管理条例》，并于同年9 月开始实施，标志着我国物业管理行业法律法规体系的正式建立，我国物业管理行业规范运营水平进一步提升。
根据资料显示，截至2014年底，我国内地31 个省、直辖市、自治区物业管理面积约为164.5 亿平方米，全国共有物业服务企业约10.5 万家，物业管理行业从业人员约为711.2 万人。
（2）物业管理行业发展状况
1）物业管理行业规模持续增长
近几年来，我国物业管理行业规模持续增长。根据数据显示，截至2014 年底，全国物业管理面积约为164.5 亿平方米，较2012 年底的145.3 亿平方米增长约13.5%。
根据数据显示，纳入报告范围的210 家物业服务百强企业2015 年管理面积合计49.59 亿平方米，较2014 年的约32.18 亿平方米增加17.41 亿平方米；百强企业2015 年管理项目数量合计3.24 万个，较2014 年的2.46 万个增加0.78 万个。百强企业2015 年平均管理面积为2361.48 万平方米，同比增长46.76%；其中，管理面积超过3,000 万平方米的物业管理企业数量从2014 年的24 家增加到了2015 年的40 家。
参考观研天下相关发布的《2018-2023年中国物业管理产业市场竞争现状调查与未来发展趋势预测报告》
图：物业管理面积（单位：亿平方米）
图：百强企业平均管理面积（万平方米）
商品房面积的增加是物业管理规模增长的主要动力之一。根据国家统计局的数据，2011 年至2016 年，我国商品房销售面积合计超过75 亿平方米，商品房面积的持续增加及物业管理服务向现有存量物业的渗透为物业管理服务面积未来的持续增长提供了空间。
图：全国商品房销售面积（单位：亿平方米）
2）物业业态以住宅为主
从业态来看，住宅物业是我国物业管理行业最为主要的物业业态。根据资料显示，2015 年我国百强企业管理的住宅物业项目数量为17,896 个，总面积达到35.45 亿平方米，占物业管理总项目数之比为55.23%，总面积之比为71.49%；2015 年我国百强企业住宅物业服务费收入合计达到506.50 亿元，占物业服务费总收入的53.56%。
图：百强企业各物业业态管理面积及占比（亿平方米）
2015 年，我国住宅施工面积、竣工面积、销售面积分别为51.16 亿平方米、7.38亿平方米、11.24 亿平方米，占同期房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售面积之比分别为69.54%、73.75%、87.48%。作为房地产增量市场的主要推动力，预计未来住宅仍将继续成为我国物业管理行业最主要的物业业态。
3）服务价格逐年上升
随着居民生活水平的提高及业主对于物业管理质量要求的提升，物业管理服务的价格呈现逐年上升的趋势。根据国家发改委价格监测中心的36 个大中城市服务收费平均价格数据，我国普通住宅物业服务费由2007 年的约0.50 元/月/平方米上升至2016 年的约0.89 元/月/平方米，年复合增长率6.53%。
图：36个大中城市物业服务费（普通住宅）（元/月/平方米）
图：百强企业各业态平均物业服务费（元/月/平方米）
随着物业管理规模与价格的上升以及物业管理企业对于成本、费用控制能力的增强，物业管理企业经营绩效在过去表现出显著的提升。
根据资料来源，我国百强企业2015 年合计实现营业收入1,135.61 亿元，均值54,076.96 万元，同比增长27.24%；其中物业服务费收入均值为45,032.04 万元，同比增长33.23%，多种经营收入均值9,044.92 万元，同比增长3.94%。
图：百强企业平均营业收入（万元）
图：百强企业平均净利润（万元）
5）行业集中度较低但有所提升，行业兼并收购增加
根据资料显示，截至2014 年底，我国共有服务企业约10.5 万家，据此计算，平均每家企业管理面积约为15.67 万平方米，平均营业收入约为333.33 万元，平均从业人员约为68 人。根据资料显示，2014 年百强企业合计管理面积占全国物业管理面积之比约为19.56%，2015 年估算百强企业合计管理面积占全国物业管理面积之比约为28.42%。总体来看，我国物业管理行业高度分散，但表现出了集中度提升的趋势。
根据资料显示，2015 年度百强企业总计兼并收购200 余家物业服务企业，收购物业管理面积总计3.85 亿平方米，占百强企业全年管理面积总增量的22.11%。行业内兼并收购的增加将进一步提升行业集中度，有利于物业管理企业规模效应的显现。
6）区域性明显，但区域间差距有所缩小
由于物业管理服务与居民的生活水平、收入水平之间具有较大的关联性，物业管理服务呈现出明显的区域性特征：经济水平相对发达的东部地区在物业管理面积、企业数量等方面均处于全国前列；随着其他地区经济发展水平的提升，近几年东部以外地区物业管理规模及占比也有所上升。
图：各地区物业管理面积占比
图：各地区物业管理企业数量占比
图：各地区百强企业数量及占比
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