其次，我们再更深一层次分析我国目前住房制度现状，包括：调控政策、保障房制度、租赁住房制度、房产税试点和住房资产证券化等等，并结合前文的宏观特殊背景、借鉴新加坡和德国模式的时候，量体裁衣、取长补短。
1、前端调控政策史上最严，需求端放松预期
落空、但供给端放松仍可预期目前全国限购61城、限售47城，合计受影响80城。9月底限售加码旨在通过限制流动性来降低交易频次，抑制投资性需求，再次强调“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。多城调控加码更多是之前调控思路的延伸，属于调控政策城市能级的下移，仍只影响局部，并非全国范围内调控升级；多城集中式加码调控说明这次调控的压力应来自于住建部，表明中央政府目前至少在需求端调控方面仍无放松意愿，因而经济数据差而政策放松的预期落空。我们认为由于本轮周期过度去库存，库存低位下政府为防止房价上涨，确实需求端调控政策放松会来的更晚，但供给端政策调控放松或可预期、并预计或将更早出现，包括预售证监管以及土地加大供应等。
2、住房保障体系仍需完善，覆盖范围、支持力度有待提升
根据国家行政学院社会治理研究中心的调研结果，截至2013年年底，我国共筹建保障性租赁住房1,425万套，其中新建1349万套，占比94.7%；政府投资的保障性租赁住房占比达到78.4%，共计1058万套。我国的保障性租赁住房已覆盖1057万户中低收入家庭，其中廉租房占比约72.8%。而目前公租房租金补贴地区差异较大，如上海中心城区每月每平米最高86元，郊区46元，成都为每平米18元。
经济适用房一般价格是周围房价的6-6.5折，限价房则是周边房价的7-9折，但二者投资均放缓，许多城市已停建。北京明确在解决完已有轮候家庭后，原则上不再新建经适房、限价房，未来建设将围绕公租房、棚户区安置房以及自住房展开。
因此在整个租赁住房保障体系中，实物配租仍然是主要途径，货币补贴安置的力度有待提升，且保障房占比全部住宅份额也不大。新加坡是组屋和购屋补贴双重优惠，使九成人口居者有其屋；德国则在经济向好后逐步转向货币补贴、减少政府保障房数量，并以补贴房东的方式鼓励其参与到保障房体系中。国内仍需要完善保障房补贴体系，并进一步扩大受覆盖受益人群。
参考中国报告网发布《2018-2023年中国住房租赁行业市场发展动向调查与投资发展趋势研究报告》
3、中东部试点城市租赁住房有序推进，但租客权益仍需进一步保障
顶层设计方面，中央政策频出，彰显推进租赁决心。国家自2014年开始陆续推出租赁政策，其中又以2016年5月国务院推出的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》为转折点，真正将租赁用房政策上升到国家法律法规层面，并从制度上保障了租房与的权益性，并激励家庭化群体长期租房意愿。目前已推出的租赁试点城市和集体建设用地试点城市具有共同的特点：基本处于东部、中部发达地区；外来人口净流入，租赁市场已初具规模；产业较为发达，经济产出居全国前列；房价居全国前列，同时租金水平较稳定。
地方政府层面，已有15城出台租赁政策，广州、郑州等城市均提出租购同权；且地方政府通过大力发展租赁，吸引人才定居的发文也屡见不鲜。目前看来有四个特点：租赁用地建设计划/框架持续推出；租赁用地基本由商办用地转性；国企在租赁住房建设中具有主导、示范作用；一二线城市土地供应中房企自持和配建面积也将进一步推进。
但值得注意的是，目前中国租赁市场中租客仍属于天生劣势，仍需要法律从租赁期限、租金涨幅、退租保护等多方面保障租客权益，从居住心理上落实真正的“租售同权”。
4、房产税两城试点6年，全国范围内增量+存量房征收尚需时间
房地产仍是中国支柱性产业之一，土地财政依赖仍是大多数地方政府绕不开的坎。从这一端来看，短期行业的发展并不会因租赁用房的出现而骤然下滑。而新加坡、德国均不存在房地产经济或土地财政依赖，房产税收入又分别占比政府收入的7%和10%，相比之下2016年中国房产税占比税收收入约1.7%，严格的房产税征收需要一定的时间来成型。
2011年上海和重庆开始房产税试点，可以看到上海调控面较广、税率较低而重庆则调控面较窄、税率较高。征收对象方面，上海仅对增量房征税，并不涉及对存量住房征税；重庆则侧重于对高端住宅征税。税率方面，上海税率为0.6%，重庆税率为0.5%-1.2%。免税面积方面，上海按照家庭人均60平米扣除，而重庆每个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积，存量独栋商品住宅免税面积为180平米，新购独栋商品住宅、高档住房免税面积为100平米。
从试点效果来看，房产税对房价影响不大，涉及人群亦有限，经历了6年的试点后仍局限在两城。十八届三中全会后也未再提试点扩围，而是从立法的层面提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，本次十九大也尚未提及房产税。全国范围内铺开对存量房、增量房的房产税征收尚需要时间来验证。
此外，2017年11月4日，财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税时表示，对工商业房地产和个人住房将按照评估值征收房地产税，并且将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则推进房地产税立法和实施。其中“充分授权”则是允许各地根据地方特点，先行先试，以求得到最符合地方实际发展的方案，也基本面表明了后续房地产税的推荐将遵循因城施策、缓步推进的方式。
5、金融渠道有所创新，类REITS、长租ABS等陆续推出
目前中国仍没有标准化的REITs，但类REITs已经较多，港交所的越秀REIT是国内第一单，之后包括鹏华前海万科REIT、中信启航等产品陆续入市，自如、魔方公寓、新派公寓等长租公寓ABS的发行也相继拓宽了行业融资渠道。目前中国限制REITS推进的主要瓶颈分别是重复征税和租金回报率偏低，前者可以通过财政、税收等方面的法律修订进行完善，尤其是长效机制出台后政府开始更多的鼓励REITS试点和各类资产证券化项目，显示了推进房地产金融创新的意愿；后者在目前低成本（上海部分租赁用地成交楼板价仅周边地价的1/10）的租赁用地成交背景下预计也将有所缓解。
1、前端调控政策史上最严，需求端放松预期
落空、但供给端放松仍可预期目前全国限购61城、限售47城，合计受影响80城。9月底限售加码旨在通过限制流动性来降低交易频次，抑制投资性需求，再次强调“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。多城调控加码更多是之前调控思路的延伸，属于调控政策城市能级的下移，仍只影响局部，并非全国范围内调控升级；多城集中式加码调控说明这次调控的压力应来自于住建部，表明中央政府目前至少在需求端调控方面仍无放松意愿，因而经济数据差而政策放松的预期落空。我们认为由于本轮周期过度去库存，库存低位下政府为防止房价上涨，确实需求端调控政策放松会来的更晚，但供给端政策调控放松或可预期、并预计或将更早出现，包括预售证监管以及土地加大供应等。
表：近期部分城市限售政策一览
资料来源：观研天下整理
2、住房保障体系仍需完善，覆盖范围、支持力度有待提升
根据国家行政学院社会治理研究中心的调研结果，截至2013年年底，我国共筹建保障性租赁住房1,425万套，其中新建1349万套，占比94.7%；政府投资的保障性租赁住房占比达到78.4%，共计1058万套。我国的保障性租赁住房已覆盖1057万户中低收入家庭，其中廉租房占比约72.8%。而目前公租房租金补贴地区差异较大，如上海中心城区每月每平米最高86元，郊区46元，成都为每平米18元。
经济适用房一般价格是周围房价的6-6.5折，限价房则是周边房价的7-9折，但二者投资均放缓，许多城市已停建。北京明确在解决完已有轮候家庭后，原则上不再新建经适房、限价房，未来建设将围绕公租房、棚户区安置房以及自住房展开。
因此在整个租赁住房保障体系中，实物配租仍然是主要途径，货币补贴安置的力度有待提升，且保障房占比全部住宅份额也不大。新加坡是组屋和购屋补贴双重优惠，使九成人口居者有其屋；德国则在经济向好后逐步转向货币补贴、减少政府保障房数量，并以补贴房东的方式鼓励其参与到保障房体系中。国内仍需要完善保障房补贴体系，并进一步扩大受覆盖受益人群。
图：北京保障房分类
资料来源：观研天下整理
参考中国报告网发布《2018-2023年中国住房租赁行业市场发展动向调查与投资发展趋势研究报告》
3、中东部试点城市租赁住房有序推进，但租客权益仍需进一步保障
顶层设计方面，中央政策频出，彰显推进租赁决心。国家自2014年开始陆续推出租赁政策，其中又以2016年5月国务院推出的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》为转折点，真正将租赁用房政策上升到国家法律法规层面，并从制度上保障了租房与的权益性，并激励家庭化群体长期租房意愿。目前已推出的租赁试点城市和集体建设用地试点城市具有共同的特点：基本处于东部、中部发达地区；外来人口净流入，租赁市场已初具规模；产业较为发达，经济产出居全国前列；房价居全国前列，同时租金水平较稳定。
地方政府层面，已有15城出台租赁政策，广州、郑州等城市均提出租购同权；且地方政府通过大力发展租赁，吸引人才定居的发文也屡见不鲜。目前看来有四个特点：租赁用地建设计划/框架持续推出；租赁用地基本由商办用地转性；国企在租赁住房建设中具有主导、示范作用；一二线城市土地供应中房企自持和配建面积也将进一步推进。
但值得注意的是，目前中国租赁市场中租客仍属于天生劣势，仍需要法律从租赁期限、租金涨幅、退租保护等多方面保障租客权益，从居住心理上落实真正的“租售同权”。
图：试点城市推地计划一览
资料来源：观研天下整理
图：上海近期成交租赁用地一览
资料来源：观研天下整理
4、房产税两城试点6年，全国范围内增量+存量房征收尚需时间
房地产仍是中国支柱性产业之一，土地财政依赖仍是大多数地方政府绕不开的坎。从这一端来看，短期行业的发展并不会因租赁用房的出现而骤然下滑。而新加坡、德国均不存在房地产经济或土地财政依赖，房产税收入又分别占比政府收入的7%和10%，相比之下2016年中国房产税占比税收收入约1.7%，严格的房产税征收需要一定的时间来成型。
2011年上海和重庆开始房产税试点，可以看到上海调控面较广、税率较低而重庆则调控面较窄、税率较高。征收对象方面，上海仅对增量房征税，并不涉及对存量住房征税；重庆则侧重于对高端住宅征税。税率方面，上海税率为0.6%，重庆税率为0.5%-1.2%。免税面积方面，上海按照家庭人均60平米扣除，而重庆每个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积，存量独栋商品住宅免税面积为180平米，新购独栋商品住宅、高档住房免税面积为100平米。
从试点效果来看，房产税对房价影响不大，涉及人群亦有限，经历了6年的试点后仍局限在两城。十八届三中全会后也未再提试点扩围，而是从立法的层面提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，本次十九大也尚未提及房产税。全国范围内铺开对存量房、增量房的房产税征收尚需要时间来验证。
此外，2017年11月4日，财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税时表示，对工商业房地产和个人住房将按照评估值征收房地产税，并且将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则推进房地产税立法和实施。其中“充分授权”则是允许各地根据地方特点，先行先试，以求得到最符合地方实际发展的方案，也基本面表明了后续房地产税的推荐将遵循因城施策、缓步推进的方式。
图：中国房产税政策
资料来源：观研天下整理
图：上海、重庆房产税收细则
资料来源：观研天下整理
5、金融渠道有所创新，类REITS、长租ABS等陆续推出
目前中国仍没有标准化的REITs，但类REITs已经较多，港交所的越秀REIT是国内第一单，之后包括鹏华前海万科REIT、中信启航等产品陆续入市，自如、魔方公寓、新派公寓等长租公寓ABS的发行也相继拓宽了行业融资渠道。目前中国限制REITS推进的主要瓶颈分别是重复征税和租金回报率偏低，前者可以通过财政、税收等方面的法律修订进行完善，尤其是长效机制出台后政府开始更多的鼓励REITS试点和各类资产证券化项目，显示了推进房地产金融创新的意愿；后者在目前低成本（上海部分租赁用地成交楼板价仅周边地价的1/10）的租赁用地成交背景下预计也将有所缓解。
图：房地产金融相关政策推进
资料来源：观研天下整理
图：市场已发行类Reits产品和长租公寓ABS一览
资料来源：观研天下整理
资料来源：观研天下整理，转载请注明出处（GSL）
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