1959年新加坡成立伊始面临着严峻的住房问题,全国40%的人口居住在棚户区,能够负担住宅的人口仅占总人口的9%。同时,新加坡人口密度从1960年的2,831人/平方公里上升到2016年的7,797人/平方公里(CAGR1.83%),仅次于纽约、但高于东京等国际城市,也是世界上人口最稠密的国家之一。基于此,1968年李光耀政府提出“居者有其屋”(HomeOwnershipScheme)计划,目标是让全国大多数人民拥有自己的住宅。
目前新加坡房地产市场采用政府组屋为主、市场化的私人房地产为辅的双轨制度:对占居民总数20%的高收入者供应私人住宅;对占居民总数80%以上的中低收入者供应政府组屋,其中对占居民总数5%的最低收入者(家庭收入1,500新元以下)供应廉租屋(PublicRentalScheme)。政府组屋以土地资源紧缺的国情为出发点,并考虑中低收入家庭能够负担为前提,开始主要建设42-70平米的小套型住宅;之后随着经济发展和居民收入提高,才逐步加大套型,因此近20年建设的主要是50-125平方米套型的组屋。
从实际效果来看,新加坡组屋居住人口占比总人口从1960年的9%上升到1985年的81%,之后基本在80%左右浮动,基本形成了“政府组屋为主+私人住宅为辅”的双轨住房供应制度。2015年全国自有产权比例住房占比90.8%,其中又以核心家庭(即夫妻家庭)为主。并且值得注意的是,新加坡政府基本上成为了新加坡住房供应的主体,是全球非常特殊的一个供应模式。
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2、新加坡建屋局主导组屋建设,融合了政府机构和开发商重角色
新加坡政府组屋主要由新加坡建屋发展局(HousingDevelopmentBoard,简称HDB)建设,并在1960-1990年期间通过HDB实行了6个“五年建屋计划”,合计建设组屋约71万套;到2015年则达到111万套(均为HDB住宅组屋口径,与统计局组屋居住套数口径有差异)。HDB融合了政府机构和开发商双重角色,负责买地、拆迁、规划和设计,宗旨就是提供可负担的、高质量的住房(ProvidingAffordable,QualityHomes)。1980年末已有近80%的人口住进组屋,至今这个比例基本保持稳定;而全国的整体住房拥有率也保持在90%左右。
另外,根据统计局套数口径数据显示,截至2016年居民家庭居住房屋合计137万套,其中HDB组屋(HDBflats)占比73%、约100.46万套,高级公寓(CondominiumandotherApartments)占比20%,有地私人住宅(LandedProperties)占比5%,其他类型住宅占比1%。
注:HDB年报中将组屋分为住宅和商业,本文参照统计局居住套数口径、所指组屋均为住宅。根据HDB年报数据显示,截至FY2015/2016建造住宅组屋合计110.65万套,建造配套商业(commercialdevelopments)2.84万套,合计113.49万套,与统计局数据有差异。
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参考中国报告网发布《2018-2023年中国房地产产业市场运营规模现状与未来发展方向研究报告》
3、除政府组屋之外,另有HUDC、EC、DBSS等改善型组屋产品、扩大保障人群
新加坡住宅主要分为组屋(HDBflats)和私人住宅(PrivateProperties,包括有地私宅和非有地私宅两类)构成。组屋主要指政府组屋,由新加坡建屋发展局(HousingDevelopmentBoard,简称HDB)建设,70年代之后组屋又陆续推出了中等入息公寓(HUDC)、执行共管公寓(ExecutiveCondominium,简称EC)和私人组屋住宅(Design,BuildandSaleScheme,简称DBSS)等改善型产品。HUDC针对中等收入家庭,于1970年代推出、结束于1987年(由于私人住宅价格下跌、公众对于HUDC的兴趣渐失),分为4个阶段进行建设;全国合计18个HUDC项目、7,731套住宅,均为99年土地租约。EC是介于组屋与私宅之间的物业品种,旨在帮助处于夹心阶层(家庭月收入低于14,000新元)家庭以低于市场价(市场价的70-80%))的价格拥有公寓。2005年政府推出DBSSflat,是由私人开发商建设的政府住宅,即私人组屋,是介于HDB和EC之间的产品。2005-2011年间全国合计开发了13个DBSS项目,之后由于私人组屋售价偏高,政府控制价格能力偏弱,则有所停滞。
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4、组屋具有总量大、产品丰富、价格低等特色,有效保障各类住房需求
新加坡组屋形成了总量大、产品丰富、价格低的特色,有效保障了各类型家庭的住房需求。从组屋的产品与房价来看:
1)从组屋的产品结构来看,组屋供求基本能够平衡,其中4居室、5居室&EC以及3居室的占比最多,分别在32.2%、23.6%、18.2%,合计改善型租屋占比高达74%,表明组屋计划不仅只保障低收入家庭住房,对中等收入家庭的住房保障也覆盖在内;高级公寓(Condo)占比14.4%,有地私人住宅占比5.2%。此外,不同的组屋只有面积大小不同,不存在“经济适用房”或“廉租房”的分区,不会令人在心理上产生“贫富”分区居住的感觉。
2)从平均组屋房价来看,目前组屋中占比最多的3室户和4室户二手房均价分别在31和47万新元,是私人住宅价格的1/2-1/4。而从平均家庭收入来看,占比最多的分别是月收入区间为>15,000新元(占比21.9%,对应年收入约18万新元),其次是3,000-5,999新元(占比16.6%,对应年收入约5万新元)和6,000-8,999新元(占比15.8%,对应年收入约为5万新元),可见新加坡家庭收入较高,较高的收入配合较低的房价之下推动了新加坡房价收入比较低。
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