“租售同权”大时代来临
“租售并举”政策频出，我国房屋租赁“大时代”来临:2016年国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》从顶层设计明确提出培育住房租赁市场供应方，此后，2017年多地住房租赁政策密集出台给予租房市场相应政策支持，而7月20日的住建部等9部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展租赁市场的通知》更是“引爆了”我国房屋租赁市场的未来光明的发展预期。“租售同权”缩小了租房与购房的福利差异满足了消费者的权利需求，有利于提高租房的租期稳定性，将推动长租公寓及其它住房租赁市场的稳健发展。
我国租赁市场的机构渗透率目前仅为2%，远低于发达国家，未来提升空间巨大。在美国租赁供给主体中，专业化的公寓经营公司是出租企业中最重要的主体。根据美国人调查局统计，虽然美国不同区域比例略有不同，但在大部分地区公寓租赁占整体住房出租比例都在35%以上。在日本，租赁房屋有八成以上是由专业机构统一运营管理。而根据住建部数据，现阶段规模化住房租赁企业市场份额仅2%，房租租赁市场发展空间巨大。根据中国饭店协会公寓委员会统计，到2015年底，国内拥有规模公寓企业超过500家，估计全国的长租公寓规模大概在300-500万间之间，预测到2020年，长租公寓数量能达到1000万间。
参考观研天下发布《2018-2023年中国房屋租赁产业市场运营规模现状与投资前景规划预测报告》
“租售并举”和装饰公司有何关系?
首先需要明确的是，长租公寓由于小户型以及集中式的特点，长租公寓非常适合进行全装修，这对于B端家装公司来讲是一个新的业务领域。新增的消费者居住需求一般通过两类方式解决:购房和租赁。“恒大”政策推行后，对于消费者居住需求有两个方面的影响:1)原来在私房租赁领域的消费者选择长租公寓;2)准备购房的消费者选择长租公寓。若原来在私房租赁领域的房客选择长租公寓，由于原来私房租赁几乎没有装饰需求，即便有装饰需求也是散装市场(或可以称为C端家装市场)，对于日端家装公司来讲不是目标客户。因此从私房租赁转为长租公寓将会为日端家装公司带来增量市场。若准备购房的消费者选择长租公寓，由于购买的房屋有可能是全装修房屋(日端家装公司目标市场)，也有可能是毛坯房(C端家装公司目标市场)，但若选择长租公寓后则全部是日端家装市场，因此准备购房的消费者选择长租公寓也会带来日端家装公司市场规模扩张。
全国性/上市全装修公司将是长租公寓装修市场最重要参与者
长租公寓经营模式分为集中式及分散式。1)集中式指的是企业通过独立开发、收购、包租或与物业持有方合作的方式获取整栋物业，通过精细化的设计、改造与装修，采用标准化的品牌与服务，最后对外整体出租公寓的模式。2)分散式指的是企业从分散的房东处获取物业，再通过精细化和标准化装修，最后对外出租的模式。
从规模上看，分散式企业较容易快速拓充房源数量，如从房地产服务中介出身的链家自如和我爱我家的相寓。集中式公寓管理成本较低，但获取成本较高，资产较重。
从市场参与者来看，目前长租公寓主要参与者包括“互联网+资本”的创业公司、房地产开发商、房地产服务商以及酒店集团。
在实际的装修采购中，长租公寓参与者普遍存在压低装修成本的倾向，这使得市场担心长租公寓的绝大多数装修订单无法由全国性/上市全装修公司获得。但我们认为，和全国性/上市全装修公司的合作是长租公寓参与者的发展趋势，长租公寓装修订单将会为专业性龙头/上市全装修公司提供充足发展空间。我们认为，长租公寓装修市场的参与者主要分为三类：1）区域性装修公司，有点在于当地化，成本比较低；2)长租公寓开发商旗下装修公司，例如玩家旗下“万链”优势在于和长租公寓开发商本身裙带关系；3）全国性/上市全装修公司，优点在于刮泥优秀，专业能力强以及装饰质量比较高等。
我们认为，未来长租公寓的机构化、国有化和专业化的发展趋势，将使得全国性/上市全装修公司成为长租公司装修市场的主要参与者。
国有企业将为长租公寓重要主体，选择全国性/上市全装修公司将是必然选择
从职责和资源看，国有企业将成为租赁供应的重要主体。一方面，发展租赁市场属于我国房地产市场推行“长效机制”的重要一环，具有民生保障意义国企在此过程中的担当和作用应当首当其冲。另外国企手中有一些存量资源，如闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，在房源拓展上有先天优势。
九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中强调，“人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业，明确了国有企业在发展我国住房租赁市场中需要承担的责任。2016年，全国首个省属国企专业化住房租赁平台一一广东建工集团旗下的广东建鑫投融资住房租赁有限公司成立。他们通过批量购租、与开发商联合经营、长期租赁库存商业物业等渠道整合房源后，再租给特定人群。今年7月31日，成都市政府审定通过《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案(送审稿)》。《方案》提出，到2017年年底成都将组建或改建3-4家国有住房租赁公司，启动一批租赁住房建设，完善住房租赁交易服务平台。武汉也于8月印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，明确由武汉地产集团、武汉城投集团、武汉地铁集团和武汉碧水集团等市属国有企业组建5家公司，成为武汉市第一批国有住房租赁平台。而国有长租公寓企业大多数新成立或旗下不存在实力较强、专业化能力较强的全装修公司，因此国有长租公寓企业的长租公寓装修订单势必将寻找全国性/上市全装修公司进行合作。
以美国为例，上下游专业企业合作为大势所趋机构化管理+竞争加剧，推进租赁市场装修标准化与服务一体化:1)长租公寓的机构化管理，将全面提升租赁房源配套设施的完备性，同时，各租赁供应主体为了提高竞争力，倾向于提供更优质的环境和增值服务。这将进一步推进租赁市场装修的标准化，以及家装、家电、增值服务的一体化;2)为了减少期间的成本、同时增强公司服务质量和影响力，企业往往会选择协议合作方式。以国际市场为例，美国租赁市场龙头EQR就通过与其他龙头公司合作提供了两项重要的租前服务(租赁服务公司Zipcar、家具租赁龙头CortFurniture)，并有效的提高了租客的签约率。
国内开发商同样也在进行着“强强联合”011月2日上午，碧桂园集团和美的集团在广东顺德碧桂园总部签署了全面战略合作协议，未来碧桂园100万套长租公寓中，有计划引进美的的智慧家居、智能家电系统。下游企业为上游企业提供潜在客源、上游企业为下游企业提供服务实现产品增值，同时强强联合还能提升产品品牌效应，进而形成良性循环。随着长租市场的发展，上下游企业合作将有更大的发展空间。
“租售并举”政策频出，我国房屋租赁“大时代”来临:2016年国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》从顶层设计明确提出培育住房租赁市场供应方，此后，2017年多地住房租赁政策密集出台给予租房市场相应政策支持，而7月20日的住建部等9部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展租赁市场的通知》更是“引爆了”我国房屋租赁市场的未来光明的发展预期。“租售同权”缩小了租房与购房的福利差异满足了消费者的权利需求，有利于提高租房的租期稳定性，将推动长租公寓及其它住房租赁市场的稳健发展。
图：政策利好长租公寓供给端&租售同权保障权利需求
我国租赁市场的机构渗透率目前仅为2%，远低于发达国家，未来提升空间巨大。在美国租赁供给主体中，专业化的公寓经营公司是出租企业中最重要的主体。根据美国人调查局统计，虽然美国不同区域比例略有不同，但在大部分地区公寓租赁占整体住房出租比例都在35%以上。在日本，租赁房屋有八成以上是由专业机构统一运营管理。而根据住建部数据，现阶段规模化住房租赁企业市场份额仅2%，房租租赁市场发展空间巨大。根据中国饭店协会公寓委员会统计，到2015年底，国内拥有规模公寓企业超过500家，估计全国的长租公寓规模大概在300-500万间之间，预测到2020年，长租公寓数量能达到1000万间。
参考观研天下发布《2018-2023年中国房屋租赁产业市场运营规模现状与投资前景规划预测报告》
图：2012年美国部分地区住宅租赁供给者类型
“租售并举”和装饰公司有何关系?
首先需要明确的是，长租公寓由于小户型以及集中式的特点，长租公寓非常适合进行全装修，这对于B端家装公司来讲是一个新的业务领域。新增的消费者居住需求一般通过两类方式解决:购房和租赁。“恒大”政策推行后，对于消费者居住需求有两个方面的影响:1)原来在私房租赁领域的消费者选择长租公寓;2)准备购房的消费者选择长租公寓。若原来在私房租赁领域的房客选择长租公寓，由于原来私房租赁几乎没有装饰需求，即便有装饰需求也是散装市场(或可以称为C端家装市场)，对于日端家装公司来讲不是目标客户。因此从私房租赁转为长租公寓将会为日端家装公司带来增量市场。若准备购房的消费者选择长租公寓，由于购买的房屋有可能是全装修房屋(日端家装公司目标市场)，也有可能是毛坯房(C端家装公司目标市场)，但若选择长租公寓后则全部是日端家装市场，因此准备购房的消费者选择长租公寓也会带来日端家装公司市场规模扩张。
图：长租公寓为装饰市场带来结构性的变化；为全装修企业带来增量
全国性/上市全装修公司将是长租公寓装修市场最重要参与者
长租公寓经营模式分为集中式及分散式。1)集中式指的是企业通过独立开发、收购、包租或与物业持有方合作的方式获取整栋物业，通过精细化的设计、改造与装修，采用标准化的品牌与服务，最后对外整体出租公寓的模式。2)分散式指的是企业从分散的房东处获取物业，再通过精细化和标准化装修，最后对外出租的模式。
从规模上看，分散式企业较容易快速拓充房源数量，如从房地产服务中介出身的链家自如和我爱我家的相寓。集中式公寓管理成本较低，但获取成本较高，资产较重。
图：部分品牌长租公寓及分布
从市场参与者来看，目前长租公寓主要参与者包括“互联网+资本”的创业公司、房地产开发商、房地产服务商以及酒店集团。
图：长租公寓市场参与者
在实际的装修采购中，长租公寓参与者普遍存在压低装修成本的倾向，这使得市场担心长租公寓的绝大多数装修订单无法由全国性/上市全装修公司获得。但我们认为，和全国性/上市全装修公司的合作是长租公寓参与者的发展趋势，长租公寓装修订单将会为专业性龙头/上市全装修公司提供充足发展空间。我们认为，长租公寓装修市场的参与者主要分为三类：1）区域性装修公司，有点在于当地化，成本比较低；2)长租公寓开发商旗下装修公司，例如玩家旗下“万链”优势在于和长租公寓开发商本身裙带关系；3）全国性/上市全装修公司，优点在于刮泥优秀，专业能力强以及装饰质量比较高等。
图：长租公寓装修市场的三类主要参与者与优势
我们认为，未来长租公寓的机构化、国有化和专业化的发展趋势，将使得全国性/上市全装修公司成为长租公司装修市场的主要参与者。
租赁市场机构化势在必行
租赁市场机构化有利稳定租金及租赁双方关系，发展租赁专业机构备受国家重视:2016年中央经济会议提出“鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”;2017年中央经济会议提出“要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”。2017年7月18日，住建部、国家发改委、公安部等九部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。在国家大力推行“租售并举”、规范我国租赁市场的宏观战略下，机构专业化管理势在必行。在当前宏观政策大力推行和供给、金融端持续支持的背景下，相信我国未来几年机构渗透率将明显上升，预期在2025年将达到30%左右。国有企业将为长租公寓重要主体，选择全国性/上市全装修公司将是必然选择
从职责和资源看，国有企业将成为租赁供应的重要主体。一方面，发展租赁市场属于我国房地产市场推行“长效机制”的重要一环，具有民生保障意义国企在此过程中的担当和作用应当首当其冲。另外国企手中有一些存量资源，如闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，在房源拓展上有先天优势。
九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中强调，“人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业，明确了国有企业在发展我国住房租赁市场中需要承担的责任。2016年，全国首个省属国企专业化住房租赁平台一一广东建工集团旗下的广东建鑫投融资住房租赁有限公司成立。他们通过批量购租、与开发商联合经营、长期租赁库存商业物业等渠道整合房源后，再租给特定人群。今年7月31日，成都市政府审定通过《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案(送审稿)》。《方案》提出，到2017年年底成都将组建或改建3-4家国有住房租赁公司，启动一批租赁住房建设，完善住房租赁交易服务平台。武汉也于8月印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，明确由武汉地产集团、武汉城投集团、武汉地铁集团和武汉碧水集团等市属国有企业组建5家公司，成为武汉市第一批国有住房租赁平台。而国有长租公寓企业大多数新成立或旗下不存在实力较强、专业化能力较强的全装修公司，因此国有长租公寓企业的长租公寓装修订单势必将寻找全国性/上市全装修公司进行合作。
以美国为例，上下游专业企业合作为大势所趋机构化管理+竞争加剧，推进租赁市场装修标准化与服务一体化:1)长租公寓的机构化管理，将全面提升租赁房源配套设施的完备性，同时，各租赁供应主体为了提高竞争力，倾向于提供更优质的环境和增值服务。这将进一步推进租赁市场装修的标准化，以及家装、家电、增值服务的一体化;2)为了减少期间的成本、同时增强公司服务质量和影响力，企业往往会选择协议合作方式。以国际市场为例，美国租赁市场龙头EQR就通过与其他龙头公司合作提供了两项重要的租前服务(租赁服务公司Zipcar、家具租赁龙头CortFurniture)，并有效的提高了租客的签约率。
图：EQR与Zipcar合作搬家服务
图：EQR与CortFurniture合作提供家具租赁优惠
国内开发商同样也在进行着“强强联合”011月2日上午，碧桂园集团和美的集团在广东顺德碧桂园总部签署了全面战略合作协议，未来碧桂园100万套长租公寓中，有计划引进美的的智慧家居、智能家电系统。下游企业为上游企业提供潜在客源、上游企业为下游企业提供服务实现产品增值，同时强强联合还能提升产品品牌效应，进而形成良性循环。随着长租市场的发展，上下游企业合作将有更大的发展空间。
资料来源：观研天下整理，转载请注明出处（ZTT）
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