1. 雄安新区地产政策回溯
2017年4月1日，中共中央、国务院印发通知，决定设立河北雄安新区。“雄安新区”规划范围涉及河北省雄县、容城、安新3县及周边部分区域，地处北京、天津、保定腹地，规划建设以特定区域为起步区先行开发，起步区面积约100平方公里、中期发展区面积约200平方公里、迖期控制区面积约2000平方公里。而同时，央媒以“千年大计、国家大事”论述此举，规格空前
参考观研天下相关发布的《2018-2023年中国房地产行业市场现状规模分析与投资发展趋势研究报告》
图：雄安新区成立示意图
雄安新区中短期来看是非首都功能疏解，以缓解北京人口、交通、地产、污染等方面的“大城市病”，且冠以“千年大计”之名，因此一时间市场上关于雄安新区的文章分析多如牛毛，而研究员们的解读更是360度毫无死角。但是我们不妨换一个视角，回溯一下雄安新区成立前后的房地产政策，以作比较：
成立之前：无明文
成立之前，没有相关明文政策，仅为实际操作层面进行限制。根据新华社4月份的报道，从2016年6月开始，雄安新区规划区域内，已逐步实行房屋等不动产、规划、土地、项目、户籍的冻结，为筹建新区做准备。但没有大张旗鼓的政策文件，仅仅是执行层面要求。
成立当天：环雄安新区限购圈形成
2017年4月1日成立当天，雄安新区房产交易已全部冻结。雄安新区落地次日，为打击楼市异常交易行为，雄县、容城、安新三地已全面停止房产交易、冻结户口迁入，打击违规房地产开发、销售行为，且对违规企业、售楼部、房产中介予以封停。
4月5日，河北霸州市、廊坊文安县、沧州任丘、保定满城区、徐水区、清苑区、白沟、定兴县、高碑店市、高阳县相继出台楼市限购政策，毗邻雄安的10个地区纷纷限购；加上不久前进行楼市调控的涿州、涞水、保定主城区、廊坊固安、永清，环雄安新区限购圈正式形成。
除此冻结政策之外，4月河北雄安新区同时也查处房地产、建筑领域违法违规行为765起，拆除违建125处，关闭售楼部71家、中介机构35家，清理违规售房广告1597条，严厉查处违规网上售房行为9起，对10家恶意炒作的房地产企业进行约谈，刑事拘留违法犯罪嫌疑人7人。
成立之后：或主打租赁住房市场
作为“千年大计、国家大事”的雄安新区，成立之初就明确严禁大规模开发房地产的目标。在4月6日京津冀协同发展工作推进会议上已确立“坚决严禁大规模开发房地产，严禁违规建设，严控周边规划，严控入区产业，严控周边人口，严控周边房价，严加防范炒地炒房投机行为，为新区规划建设创造良好环境”的目标。
我们认为雄安新区或将启用新的房地产方案与新加坡模式类似，但具体举措上又有所不同：新城将无配建商品房，全部试行以公租房、廉租房为主的建设模式。
1）6月初河北省住建厅和雄安新区制定房屋租赁政策，并以三县县委县政府的名义发布出台《加强房屋租赁市场管理工作的实施意见》。
2）9月10日雄安新区管委会常务副主任表示未来雄安新区将实行租售并举的住房政策，将落实“房子是用来住的”的理念，绝不搞土地财政，不走房地产主导的城市发展老路。
尽管具体细则没有出台，但根据该常务副主任口述可能实施的政策：
a) 积分制+租赁：新区就业者将实行积分制，来新区工作的人都可以租房居住；
b) 贡献制+买房：工作时间长、贡献大的市民攒够一定积分，也可以把房子买下来，但在一定期限内不能卖(如房子在租住10年以上可以购买，持有20年以后可以出售)。
c) 出售+回购：如果要出售房产，政府将有优先购买权，以略高于同期银行本息的价格回购，避免房屋频繁“倒手”推高房价。
2. 海南与雄安的面面观
2.1. 从规格定位说起
海南省一直以来被誉为全国最大面积的“省一级”经济特区之名，而雄安新区则是被冠以“千年大计”的国家级新区。尽管感官上二者不可同日而语，但我们不妨辨析一下经济特区和国家级新区之区别：
国家级新区
1）批准：由国务院批准设立，承担国家重大发展和改革开放战略任务的综合功能区。
2）审批权：将新区的成立以及开发建设作为国家战略，总体发展目标、发展定位等由国务院统一进行规划和审批。
3）优惠政策：相关特殊优惠政策和权限由国务院直接批复，在辖区内实行更加开放和优惠的特殊政策，鼓励新区进行各项制度改革与创新的探索工作。
目前国家级新区共有19个，包括河北雄安新区。
经济特区
1） 历史阶段：经济特区是中国特有的称谓，多集中在80年代改革开放前期。
2）政策推行：推行对外开放政策和优惠制度，吸收外国投资、实现国际经济合作，经济上的政策如关税、招商的优惠，有较大的自由度和自主权。
3）改革策略：为了稳妥推进改革，采取先局部试点、再推广经验的渐进式改革。
目前经济特区共有7个，包括深圳经济特区、海南经济特区。
表：经济特区
各类经济特区、国家级新区的成立是政府为了适应不同阶段的经济改革试验田，有利促进当地经济的发展。无论是经济特区还是国家级新区都有成功的典型案例，如上海浦东新区、深圳经济特区，或者相对发展并不太成功的地区。
我们认为雄安新区虽然说是国内第19个获批的新区，但它已经被明确赋予比肩甚至超越广东深圳经济特区和上海浦东新区的作用和意义。雄安新区的成立不仅可以缓解北京大城市病，还可以提升河北社会经济发展质量，培育形成新的区域增长极，更有利于调整京津冀城市布局，历史意义重大。
而海南经济特区，经过30年的建制及发展，尽管从定位和规格而言无法与新生的雄安相媲美，但我们认为两者在未来城市的发展思路上有异曲同工之处。
2.2. 发展思路之同
从新时代城市发展思路的角度，大搞地产经济、土地财政、重复规划、破坏生态是这届政府所不愿意重走的老路，因此从海南以及雄安此前出台的地产楼市政策及规划来看，有三点相同之处：
多规合一的先试先行
无论是海南2015年6月开展省域“多规合一”试点，还是雄安新区“统筹一盘棋”的建设规划，都透露出政府在城市发展中的新思路：一张蓝图、统筹规划、相互融合。
雄安的整体规划体系可概括为“1+3+54”：“1”是指雄安新区总体规划，“3”是指起步区控制性规划、启动区控制性详细规划，以及白洋淀生态环境治理和保护规划，这4个都是综合性规划；“54”则是指22个专项规划和32个重大课题研究。
海南已编制完成《海南省总体规划（空间类2015-2030）》和各市县总体规划，制定实施“海澄文”一体化综合经济圈、“大三亚”旅游经济圈规划，确定了海南省到2020年的战略目标和2030年的发展愿景。
生态优先、环境为主
坚持以生态环境保护为前提，以生态文明建设引领产业发展成为海南及雄安发展的重中之重，避免对生态资源造成不可逆的严重破坏，明确生态红线、环境质量底线、资源消耗上限。
避免地产经济、土地财政
从地产政策出台时间来看：海南省的地产政策出台是在总体规划上报但尚未批复之前，而雄安新区在公告成立前仅执行层面限制并无明文规定。
从地产政策的内容来看：海南的楼市政策更为全面且细致，从一级土地开发控制供给、到二级土地交易切断二次供给同时限售限贷限购抑制需求，而雄安则是统筹一刀切将供给和需求全部限制。
从地产政策的传递的信号来看：调整经济结构，避免依赖于房地产主导的经济、以及土地财政带来的收入成为城市未来发展的主思路，发展方向有1）高品质住宅（海南）；2）租赁住房（雄安、海南）；3）特色小镇、美丽乡村（海南）。
2017年4月1日，中共中央、国务院印发通知，决定设立河北雄安新区。“雄安新区”规划范围涉及河北省雄县、容城、安新3县及周边部分区域，地处北京、天津、保定腹地，规划建设以特定区域为起步区先行开发，起步区面积约100平方公里、中期发展区面积约200平方公里、迖期控制区面积约2000平方公里。而同时，央媒以“千年大计、国家大事”论述此举，规格空前
参考观研天下相关发布的《2018-2023年中国房地产行业市场现状规模分析与投资发展趋势研究报告》
图：雄安新区成立示意图成立之前：无明文
成立之前，没有相关明文政策，仅为实际操作层面进行限制。根据新华社4月份的报道，从2016年6月开始，雄安新区规划区域内，已逐步实行房屋等不动产、规划、土地、项目、户籍的冻结，为筹建新区做准备。但没有大张旗鼓的政策文件，仅仅是执行层面要求。
成立当天：环雄安新区限购圈形成
2017年4月1日成立当天，雄安新区房产交易已全部冻结。雄安新区落地次日，为打击楼市异常交易行为，雄县、容城、安新三地已全面停止房产交易、冻结户口迁入，打击违规房地产开发、销售行为，且对违规企业、售楼部、房产中介予以封停。
4月5日，河北霸州市、廊坊文安县、沧州任丘、保定满城区、徐水区、清苑区、白沟、定兴县、高碑店市、高阳县相继出台楼市限购政策，毗邻雄安的10个地区纷纷限购；加上不久前进行楼市调控的涿州、涞水、保定主城区、廊坊固安、永清，环雄安新区限购圈正式形成。
除此冻结政策之外，4月河北雄安新区同时也查处房地产、建筑领域违法违规行为765起，拆除违建125处，关闭售楼部71家、中介机构35家，清理违规售房广告1597条，严厉查处违规网上售房行为9起，对10家恶意炒作的房地产企业进行约谈，刑事拘留违法犯罪嫌疑人7人。
成立之后：或主打租赁住房市场
作为“千年大计、国家大事”的雄安新区，成立之初就明确严禁大规模开发房地产的目标。在4月6日京津冀协同发展工作推进会议上已确立“坚决严禁大规模开发房地产，严禁违规建设，严控周边规划，严控入区产业，严控周边人口，严控周边房价，严加防范炒地炒房投机行为，为新区规划建设创造良好环境”的目标。
我们认为雄安新区或将启用新的房地产方案与新加坡模式类似，但具体举措上又有所不同：新城将无配建商品房，全部试行以公租房、廉租房为主的建设模式。
1）6月初河北省住建厅和雄安新区制定房屋租赁政策，并以三县县委县政府的名义发布出台《加强房屋租赁市场管理工作的实施意见》。
2）9月10日雄安新区管委会常务副主任表示未来雄安新区将实行租售并举的住房政策，将落实“房子是用来住的”的理念，绝不搞土地财政，不走房地产主导的城市发展老路。
尽管具体细则没有出台，但根据该常务副主任口述可能实施的政策：
a) 积分制+租赁：新区就业者将实行积分制，来新区工作的人都可以租房居住；
b) 贡献制+买房：工作时间长、贡献大的市民攒够一定积分，也可以把房子买下来，但在一定期限内不能卖(如房子在租住10年以上可以购买，持有20年以后可以出售)。
c) 出售+回购：如果要出售房产，政府将有优先购买权，以略高于同期银行本息的价格回购，避免房屋频繁“倒手”推高房价。
2. 海南与雄安的面面观
2.1. 从规格定位说起
海南省一直以来被誉为全国最大面积的“省一级”经济特区之名，而雄安新区则是被冠以“千年大计”的国家级新区。尽管感官上二者不可同日而语，但我们不妨辨析一下经济特区和国家级新区之区别：
国家级新区
1）批准：由国务院批准设立，承担国家重大发展和改革开放战略任务的综合功能区。
2）审批权：将新区的成立以及开发建设作为国家战略，总体发展目标、发展定位等由国务院统一进行规划和审批。
3）优惠政策：相关特殊优惠政策和权限由国务院直接批复，在辖区内实行更加开放和优惠的特殊政策，鼓励新区进行各项制度改革与创新的探索工作。
目前国家级新区共有19个，包括河北雄安新区。
表：国家级新区
经济特区
1） 历史阶段：经济特区是中国特有的称谓，多集中在80年代改革开放前期。
2）政策推行：推行对外开放政策和优惠制度，吸收外国投资、实现国际经济合作，经济上的政策如关税、招商的优惠，有较大的自由度和自主权。
3）改革策略：为了稳妥推进改革，采取先局部试点、再推广经验的渐进式改革。
目前经济特区共有7个，包括深圳经济特区、海南经济特区。
表：经济特区各类经济特区、国家级新区的成立是政府为了适应不同阶段的经济改革试验田，有利促进当地经济的发展。无论是经济特区还是国家级新区都有成功的典型案例，如上海浦东新区、深圳经济特区，或者相对发展并不太成功的地区。
我们认为雄安新区虽然说是国内第19个获批的新区，但它已经被明确赋予比肩甚至超越广东深圳经济特区和上海浦东新区的作用和意义。雄安新区的成立不仅可以缓解北京大城市病，还可以提升河北社会经济发展质量，培育形成新的区域增长极，更有利于调整京津冀城市布局，历史意义重大。
而海南经济特区，经过30年的建制及发展，尽管从定位和规格而言无法与新生的雄安相媲美，但我们认为两者在未来城市的发展思路上有异曲同工之处。
2.2. 发展思路之同
从新时代城市发展思路的角度，大搞地产经济、土地财政、重复规划、破坏生态是这届政府所不愿意重走的老路，因此从海南以及雄安此前出台的地产楼市政策及规划来看，有三点相同之处：
多规合一的先试先行
无论是海南2015年6月开展省域“多规合一”试点，还是雄安新区“统筹一盘棋”的建设规划，都透露出政府在城市发展中的新思路：一张蓝图、统筹规划、相互融合。
雄安的整体规划体系可概括为“1+3+54”：“1”是指雄安新区总体规划，“3”是指起步区控制性规划、启动区控制性详细规划，以及白洋淀生态环境治理和保护规划，这4个都是综合性规划；“54”则是指22个专项规划和32个重大课题研究。
海南已编制完成《海南省总体规划（空间类2015-2030）》和各市县总体规划，制定实施“海澄文”一体化综合经济圈、“大三亚”旅游经济圈规划，确定了海南省到2020年的战略目标和2030年的发展愿景。
生态优先、环境为主
坚持以生态环境保护为前提，以生态文明建设引领产业发展成为海南及雄安发展的重中之重，避免对生态资源造成不可逆的严重破坏，明确生态红线、环境质量底线、资源消耗上限。
避免地产经济、土地财政
从地产政策出台时间来看：海南省的地产政策出台是在总体规划上报但尚未批复之前，而雄安新区在公告成立前仅执行层面限制并无明文规定。
从地产政策的内容来看：海南的楼市政策更为全面且细致，从一级土地开发控制供给、到二级土地交易切断二次供给同时限售限贷限购抑制需求，而雄安则是统筹一刀切将供给和需求全部限制。
从地产政策的传递的信号来看：调整经济结构，避免依赖于房地产主导的经济、以及土地财政带来的收入成为城市未来发展的主思路，发展方向有1）高品质住宅（海南）；2）租赁住房（雄安、海南）；3）特色小镇、美丽乡村（海南）。
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