房地产市场未来将步入存量房时代
经历了近 20 年快速发展后，中国房地产市场正逐步进入存量房时代。2014-2016 年全国二手房交易额从 3.1 亿增至 6.5 万亿，增幅 109.7%，一线城市二手房成交占比提升明显，北京、上海、深圳、广州二手房成交占比分别增加 16.1pct、6.2pct、11.2pct、6pct，达到 69%、77%、73%、50.3%；其中广州市首次实现对同期新房成交套数的超越。而 2016 年全国二手房交易规模占住房交易总额的比例达到 41%。这些数据表明，我国房地产行业正逐步走向存量房时代。
存量房时代的到来从驱动因素上看，分为供给端和需求端，具体来说：
1、从供给端看房地产行业的新增量趋势正在逐步走低：1）土地供应高峰已过： 100 大中城市宅地供应面积在经历了 2010 年供应量和增速的高峰后，均呈现震荡下行趋势。
参考观研天下发布《2018-2023年中国房地产市场竞争现状分析与投资战略评估研究报告》
在中央对房地产行业供给侧改革、去库存的政策导向下，各大中城市新增用地指标逐步减少，更加注重盘活存量土地和住房，我们预计新增商品房供应量未来将逐渐减少，而存量房市场将迎来较大的空间；2）地产投资增速下行，中短期新增量也逐步降低：从房地产开发投资完成额指标看，在地产调控的大环境下，房地产销售端的预期不断降低，房开企业现金回款时间拉长，同时土地拍卖价格日益走高，土地供应量逐步减少，传导至房地产开发投资端，其增速由 2010 年峰值的 33.16%震荡下行，2015 年仅增长 0.99%。我们认为随着房地产开发投资额增速下行，住宅新增量亦将逐步走低。
2、从需求端来看，中国城镇化进入下半场，人口迁入城市增速放缓。从需求端来看，我国的城镇化率将进入下半场，而人口结构也日趋老龄化，住宅需求端将告别总量短缺时代：1）城镇人口增速趋缓：2016 年，中国人口城镇化率已达到 56.10%，尽管仍有提升空间，但速度将明显放缓。从城镇人口数量增速来看，90 年代至 2000 年初，我国城镇人口经历了数年的较快增长后，增速逐步下降，意味着城市增量住房需求将逐步放缓。2）老龄化现象日益明显：目前我国正步入老龄化社会，65 岁以上人口比例逐年攀升，根据国家统计局数据显示，2016 年我国 65 岁以上人口占比已经达到 10.80%。
随着我国人口老龄化的不断发展，一方面由于住房刚需主要来自适龄劳动力，将降低新增刚需；同时抚养压力的增大也有可能抑制臵换刚需；另一方面部分老人选择以房养老，也会增加存量房的供给。因而人口结构的变化不仅将降低刚需及臵换的需求量，同时也会增加存量供应。
长租公寓相对传统房屋租赁模式优势明显
存量房时代的来临将推动房地产企业经营模式的创新。长租公寓分为集中式和分散式，集中式通常以整栋楼为单位进行改造及统一管理，形成品牌公寓，并提供生活、社交等附加服务。分散式则是通过获取分散房源，改造后整间整套或者分房间进行出租。伴随国家层面对租赁市场的大力支持，以及对住房租赁企业在金融、税收、土地等方面的政策优惠，经营规范的长租公寓正迎来快速发展的黄金时期。房屋租赁市场属于传统市场，但区别于管理粗放、无附加价值的二房东模式，长租公寓存在明显优势，对租房人群来说有着很强的吸引力，其中包括：
1）稳定租赁期限。一般来说长租公寓，集中式底租在 10 年甚至 10 年以上，分散式底租也在 3 年以上，同时作为以住房租赁为主的经营主体，能够提供更为稳定的租赁期限。
2）可供选择的装修风格、良好的居住环境。比如世联行红璞公寓可以提供 12 种装修风格供租户选择。
3）提供专业的物业管理以及其他生活附加服务。
经历了近 20 年快速发展后，中国房地产市场正逐步进入存量房时代。2014-2016 年全国二手房交易额从 3.1 亿增至 6.5 万亿，增幅 109.7%，一线城市二手房成交占比提升明显，北京、上海、深圳、广州二手房成交占比分别增加 16.1pct、6.2pct、11.2pct、6pct，达到 69%、77%、73%、50.3%；其中广州市首次实现对同期新房成交套数的超越。而 2016 年全国二手房交易规模占住房交易总额的比例达到 41%。这些数据表明，我国房地产行业正逐步走向存量房时代。
图：2014-2016 北京二手房成交情况
图：2014-2016 上海二手房成交情况
图：2014-2016 深圳二手房成交情况
图：2014-2016 广州二手房成交情况
存量房时代的到来从驱动因素上看，分为供给端和需求端，具体来说：
1、从供给端看房地产行业的新增量趋势正在逐步走低：1）土地供应高峰已过： 100 大中城市宅地供应面积在经历了 2010 年供应量和增速的高峰后，均呈现震荡下行趋势。
参考观研天下发布《2018-2023年中国房地产市场竞争现状分析与投资战略评估研究报告》
在中央对房地产行业供给侧改革、去库存的政策导向下，各大中城市新增用地指标逐步减少，更加注重盘活存量土地和住房，我们预计新增商品房供应量未来将逐渐减少，而存量房市场将迎来较大的空间；2）地产投资增速下行，中短期新增量也逐步降低：从房地产开发投资完成额指标看，在地产调控的大环境下，房地产销售端的预期不断降低，房开企业现金回款时间拉长，同时土地拍卖价格日益走高，土地供应量逐步减少，传导至房地产开发投资端，其增速由 2010 年峰值的 33.16%震荡下行，2015 年仅增长 0.99%。我们认为随着房地产开发投资额增速下行，住宅新增量亦将逐步走低。
图：土地供应量增速高峰已过
图：地产投资增速逐年下行
2、从需求端来看，中国城镇化进入下半场，人口迁入城市增速放缓。从需求端来看，我国的城镇化率将进入下半场，而人口结构也日趋老龄化，住宅需求端将告别总量短缺时代：1）城镇人口增速趋缓：2016 年，中国人口城镇化率已达到 56.10%，尽管仍有提升空间，但速度将明显放缓。从城镇人口数量增速来看，90 年代至 2000 年初，我国城镇人口经历了数年的较快增长后，增速逐步下降，意味着城市增量住房需求将逐步放缓。2）老龄化现象日益明显：目前我国正步入老龄化社会，65 岁以上人口比例逐年攀升，根据国家统计局数据显示，2016 年我国 65 岁以上人口占比已经达到 10.80%。
随着我国人口老龄化的不断发展，一方面由于住房刚需主要来自适龄劳动力，将降低新增刚需；同时抚养压力的增大也有可能抑制臵换刚需；另一方面部分老人选择以房养老，也会增加存量房的供给。因而人口结构的变化不仅将降低刚需及臵换的需求量，同时也会增加存量供应。
图：城镇人口增速逐步走低
图：人口结构中老龄化现象日趋明显
长租公寓相对传统房屋租赁模式优势明显
存量房时代的来临将推动房地产企业经营模式的创新。长租公寓分为集中式和分散式，集中式通常以整栋楼为单位进行改造及统一管理，形成品牌公寓，并提供生活、社交等附加服务。分散式则是通过获取分散房源，改造后整间整套或者分房间进行出租。伴随国家层面对租赁市场的大力支持，以及对住房租赁企业在金融、税收、土地等方面的政策优惠，经营规范的长租公寓正迎来快速发展的黄金时期。房屋租赁市场属于传统市场，但区别于管理粗放、无附加价值的二房东模式，长租公寓存在明显优势，对租房人群来说有着很强的吸引力，其中包括：
1）稳定租赁期限。一般来说长租公寓，集中式底租在 10 年甚至 10 年以上，分散式底租也在 3 年以上，同时作为以住房租赁为主的经营主体，能够提供更为稳定的租赁期限。
2）可供选择的装修风格、良好的居住环境。比如世联行红璞公寓可以提供 12 种装修风格供租户选择。
3）提供专业的物业管理以及其他生活附加服务。
图：长租公寓与普通出租房居住环境大不同
（左图为链家普通出租房，右图为自如公寓）
图：万科泊寓公寓样图
图：龙湖冠寓公寓样图
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