1 租赁是解决住房问题的重要途径
个人或家庭主要通过租赁、买卖、申请保障性住房和自建等方式获取居住的房屋。
租赁市场的房屋来源较多元化。
房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场；房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场，一般是商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场；房地产三级市场是房产再次进入流通领域进行交易而形成的市场；房地产四级市场在此被定义成为租赁市场，即房产再次进入流通领域进行出租的市场，在存量房为主的区域，租赁市场是未来房地产发展的重点。
其中，不同级别市场的排序主要基于土地进入流通领域的一般次序排列。
房地产可从各级市场直接进入租赁市场。
一级市场可以通过自建住房出租的形式进入租赁市场，集体用地建租赁房就是目前政府所倡导的一种形式，这种形式的优势便是成本比较低廉；从二级市场新房买卖后直接进入租赁市场的主要是一些针对方便业主进行出租的公寓项目，比如万科云城、米酷等；从三级市场进入租赁市场的方式有长租公寓这种公司运营的模式，也有个人散租。
从房屋所有权划分，又可以对房源进行以下分类，其中产权不同房屋的管理形式、空置率、收益率等也各不相同。
参考中国报告网发布《2018-2023年中国住房租赁行业市场发展动向调查与投资发展趋势研究报告》
2 租赁市场租金规模超过万亿
租金的需求主要来自于流动人口。
流动人口的组成主要有两类人群组成，一类是农业转移人口，一类是城市间流动人口。流动人口一般倾向采用租赁形式获取居住房屋的使用权，主要原因是租赁是个较为廉价且获得较宜居生活环境的方式，且这种方式需要的手续较少，根据未来计划调整的灵活性较大，不具有长期的经济约束。
国内庞大的流动人口总数对租赁市场的需求构成强有力的支撑。
根据《中国流动人口发展报告》，2015 年全国流动总人口为 2.47 亿，农业转移人口占比 75%，70%通过租房解决（人均年租金 400*12），城市间流动人口占比 25%，60%通过租房解决（人均年租金 900*12），则 2016 年租金市场规模：为:
2.47*75%*70%*400*12+2.47*25%*60%*900*12=1.23 万亿。所以从需求端测算，我国每年的租赁市场规模高达 1.23 万亿。
3 租金回报率整体偏低
租金的绝对值与所在城市的吸引力相关，而增速与人均可支配收入增速密切相关，其中城市的吸引力越强，吸引流入的人口越多，则该城市可供租赁房屋越紧俏，租金水平也相应被抬高；租金和人均可支配收入的增长趋势一致，主要受收入增长水平的制约。
但是另外一方面，房价受多种因素影响受到追捧，导致房价上涨速度远远超过了租金水平的上涨速度，导致国内租金回报率快速下降。其中，由于数据相对缺乏，所以下图以一线城市的情况为示例：
个人或家庭主要通过租赁、买卖、申请保障性住房和自建等方式获取居住的房屋。
图：全国各种房源的占比
图：城市、城镇、乡村各类房源的数量及构成（万套）
表：不同房屋获取方式的优劣势比较
租赁市场的房屋来源较多元化。
房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场；房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场，一般是商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场；房地产三级市场是房产再次进入流通领域进行交易而形成的市场；房地产四级市场在此被定义成为租赁市场，即房产再次进入流通领域进行出租的市场，在存量房为主的区域，租赁市场是未来房地产发展的重点。
其中，不同级别市场的排序主要基于土地进入流通领域的一般次序排列。
图：进入租赁市场的方式
房地产可从各级市场直接进入租赁市场。
一级市场可以通过自建住房出租的形式进入租赁市场，集体用地建租赁房就是目前政府所倡导的一种形式，这种形式的优势便是成本比较低廉；从二级市场新房买卖后直接进入租赁市场的主要是一些针对方便业主进行出租的公寓项目，比如万科云城、米酷等；从三级市场进入租赁市场的方式有长租公寓这种公司运营的模式，也有个人散租。
从房屋所有权划分，又可以对房源进行以下分类，其中产权不同房屋的管理形式、空置率、收益率等也各不相同。
参考中国报告网发布《2018-2023年中国住房租赁行业市场发展动向调查与投资发展趋势研究报告》
图：房屋来源途径
2 租赁市场租金规模超过万亿
租金的需求主要来自于流动人口。
流动人口的组成主要有两类人群组成，一类是农业转移人口，一类是城市间流动人口。流动人口一般倾向采用租赁形式获取居住房屋的使用权，主要原因是租赁是个较为廉价且获得较宜居生活环境的方式，且这种方式需要的手续较少，根据未来计划调整的灵活性较大，不具有长期的经济约束。
图：国内流动总人口（亿）
国内庞大的流动人口总数对租赁市场的需求构成强有力的支撑。
根据《中国流动人口发展报告》，2015 年全国流动总人口为 2.47 亿，农业转移人口占比 75%，70%通过租房解决（人均年租金 400*12），城市间流动人口占比 25%，60%通过租房解决（人均年租金 900*12），则 2016 年租金市场规模：为:
2.47*75%*70%*400*12+2.47*25%*60%*900*12=1.23 万亿。所以从需求端测算，我国每年的租赁市场规模高达 1.23 万亿。
3 租金回报率整体偏低
租金的绝对值与所在城市的吸引力相关，而增速与人均可支配收入增速密切相关，其中城市的吸引力越强，吸引流入的人口越多，则该城市可供租赁房屋越紧俏，租金水平也相应被抬高；租金和人均可支配收入的增长趋势一致，主要受收入增长水平的制约。
但是另外一方面，房价受多种因素影响受到追捧，导致房价上涨速度远远超过了租金水平的上涨速度，导致国内租金回报率快速下降。其中，由于数据相对缺乏，所以下图以一线城市的情况为示例：
图：一线城市租金和对应城市人均年可支配收入的关系
图：房价上涨速度远远超过了租金水平的上涨速度
图：一线城市的租金回报率快速下降
资料来源：中国报告网整理，转载请注明出处（GQ）
更多好文每日分享，欢迎关注公众号
【版权提示】观研报告网倡导尊重与保护知识产权。未经许可，任何人不得复制、转载、或以其他方式使用本网站的内容。如发现本站文章存在版权问题，烦请提供版权疑问、身份证明、版权证明、联系方式等发邮件至kf@chinabaogao.com，我们将及时沟通与处理。
