参考中国报告网发布《2017-2022年中国二手房行业市场发展现状及十三五运行态势预测报告》
1 杨浦、金山分别位居市、郊区涨幅之首
杨浦、徐汇、虹口分列市区涨幅前三位。根据数据，2016 年杨浦、徐汇、虹口分别以 45%、44%和 43%的涨幅领跑各行政区二手房成交均价涨幅榜。我们认为，造成其涨幅较大原因可能有以下两个：
1）首先，这 3 个区作为老牌的上海市区，区内分布着大量的 80、90 年代的“老公房”。
“老公房”面积在 30~80 平左右、总价在 300 万上下 100 万、周边配套设施比较完备等的几大特征，使其成为了刚需“上车盘”的不二选择，需求旺盛导致了价格的水涨船高。2）其次我们注意到，这 3 个区尤其是排名前 2 位的徐汇和杨浦都是传统的优质教育资源集聚的区，换句话说这几个区内拥有大量的优质学区的学区房。在目前优质教育资源稀缺的状况短期内无法得到改善的背景下，学区房已成为不动产中的核心资产，因此徐汇、杨浦、虹口几区的房价涨幅中应该包含了相当比例的学区房所做的贡献。
浦东新区和静安区在市区中涨幅靠后。浦东新区和静安区分别以 28%和 20%的涨幅在各市区中排名位列榜尾。浦东新区由于行政区面积较大，尤其是包含了原南汇区的大量的欠开发板块，对浦东新区整体的涨幅造成了拖累。如果分板块看，浦东的三林、花木、世博、金桥甚至临港新城都在2016 年录得不错的涨幅。而静安区（不含原闸北区）受制于区内可供交易的房源较少，成交数量较少就造成成交均价的波动较大，因此 20%的涨幅无法体现静安区的真实房价变化情况。
金山、崇明、嘉定分列郊区涨幅前三位。从郊区的涨幅情况来看，金山以年 64%的涨幅遥遥领先，崇明和嘉定的涨幅也在 40%以上。我们认为这一现象是比较好解释的，郊区唯一的优势就在于房价便宜，能够吸引到首次臵业的刚需买家和部分投资客，金山区和崇明区的成交均价在 2016 年初都不到 1 万元，2016 年的这波快速上涨完全就是需求带动的补涨行情，是一个价格洼地被逐渐填平的过程。
2 浦东新区成交套数领跑各区
浦东新区、闵行区和宝山区是 2016 年成交最为活跃的 3 个区，分别成交了 8.3 万套、3.9 万套和3.6 万套。这 3 个区的户籍人口比例都比较低，大量的非户籍人口带来了新增购房需求。同时，可以发现各区成交量靠前的板块都被规划为大型的居住社区板块，板块内可供交易的住房的供给充足。
但值得注意的是，成交量较大的热点地区却并没有对应较高的房价涨幅，浦东、闵行和宝山在各区房价涨幅排名中位臵都非常靠后，原因可能在于充足的房源赋予了购房者较强的议价能力，一定程度上抑制了房价的非理性上涨。
3 彭浦板块成为涨幅最大的板块
彭浦板块、张庙板块和九亭板块涨幅居前，同比涨幅超过 60%。总的来看，涨幅居前的板块仍以郊区为主，前十席中市区板块仅占三席。主要原因还是由于郊区各板块的房价基数较低，且随着轨交等基础设施的建设以及教育、医疗、商业等配套公建的跟进，郊区重点板块的房价将迎来重估和快速增长的机会。以宝山区张庙板块为例，其位于共和新路沿线，依托于轨交 1 号线北延伸段，板块内拥有万达广场等成熟的商业配套，同时板块内的楼盘整体品质都相当不错，因此 2016 年录得整体 60%的涨幅也合情合理。
1 杨浦、金山分别位居市、郊区涨幅之首
杨浦、徐汇、虹口分列市区涨幅前三位。根据数据，2016 年杨浦、徐汇、虹口分别以 45%、44%和 43%的涨幅领跑各行政区二手房成交均价涨幅榜。我们认为，造成其涨幅较大原因可能有以下两个：
1）首先，这 3 个区作为老牌的上海市区，区内分布着大量的 80、90 年代的“老公房”。
“老公房”面积在 30~80 平左右、总价在 300 万上下 100 万、周边配套设施比较完备等的几大特征，使其成为了刚需“上车盘”的不二选择，需求旺盛导致了价格的水涨船高。2）其次我们注意到，这 3 个区尤其是排名前 2 位的徐汇和杨浦都是传统的优质教育资源集聚的区，换句话说这几个区内拥有大量的优质学区的学区房。在目前优质教育资源稀缺的状况短期内无法得到改善的背景下，学区房已成为不动产中的核心资产，因此徐汇、杨浦、虹口几区的房价涨幅中应该包含了相当比例的学区房所做的贡献。
浦东新区和静安区在市区中涨幅靠后。浦东新区和静安区分别以 28%和 20%的涨幅在各市区中排名位列榜尾。浦东新区由于行政区面积较大，尤其是包含了原南汇区的大量的欠开发板块，对浦东新区整体的涨幅造成了拖累。如果分板块看，浦东的三林、花木、世博、金桥甚至临港新城都在2016 年录得不错的涨幅。而静安区（不含原闸北区）受制于区内可供交易的房源较少，成交数量较少就造成成交均价的波动较大，因此 20%的涨幅无法体现静安区的真实房价变化情况。
2016 年上海市区各区二手房成交均价情况
数据来源：中国统计数据库
2016 年上海郊区各区二手房成交均价情况
数据来源：中国统计数据库
金山、崇明、嘉定分列郊区涨幅前三位。从郊区的涨幅情况来看，金山以年 64%的涨幅遥遥领先，崇明和嘉定的涨幅也在 40%以上。我们认为这一现象是比较好解释的，郊区唯一的优势就在于房价便宜，能够吸引到首次臵业的刚需买家和部分投资客，金山区和崇明区的成交均价在 2016 年初都不到 1 万元，2016 年的这波快速上涨完全就是需求带动的补涨行情，是一个价格洼地被逐渐填平的过程。
2016 年上海各区二手房成交均价涨幅情况
资料来源：中国报告网整理
二手房成交情况：市区成交量下滑，郊区成交量上涨
资料来源：互联网
2 浦东新区成交套数领跑各区
浦东新区、闵行区和宝山区是 2016 年成交最为活跃的 3 个区，分别成交了 8.3 万套、3.9 万套和3.6 万套。这 3 个区的户籍人口比例都比较低，大量的非户籍人口带来了新增购房需求。同时，可以发现各区成交量靠前的板块都被规划为大型的居住社区板块，板块内可供交易的住房的供给充足。
但值得注意的是，成交量较大的热点地区却并没有对应较高的房价涨幅，浦东、闵行和宝山在各区房价涨幅排名中位臵都非常靠后，原因可能在于充足的房源赋予了购房者较强的议价能力，一定程度上抑制了房价的非理性上涨。
2016 年成交最活跃行政区及板块
资料来源：中国报告网整理
3 彭浦板块成为涨幅最大的板块
彭浦板块、张庙板块和九亭板块涨幅居前，同比涨幅超过 60%。总的来看，涨幅居前的板块仍以郊区为主，前十席中市区板块仅占三席。主要原因还是由于郊区各板块的房价基数较低，且随着轨交等基础设施的建设以及教育、医疗、商业等配套公建的跟进，郊区重点板块的房价将迎来重估和快速增长的机会。以宝山区张庙板块为例，其位于共和新路沿线，依托于轨交 1 号线北延伸段，板块内拥有万达广场等成熟的商业配套，同时板块内的楼盘整体品质都相当不错，因此 2016 年录得整体 60%的涨幅也合情合理。
2016 年成交均价涨幅前十的板块
资料来源：中国报告网整理
彭浦新村板块位置示意
资料来源：互联网
张庙板块位置示意
资料来源：互联网
九亭板块位置示意
资料来源：互联网
大场板块位置示意
资料来源：互联网
资料来源：中国报告网整理，转载请注明出处（GQ）
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