2016年中国房地产业房地产政策走向预测

        从 2016 年政府工作报告中可以看出 2016 年房地产政策仍将坚持以促进住房消费为主，同时配套相关宽松的货币信贷政策及财政税收政策，结合因城施策、探索租购并举，全力落实去库存任务。此外，棚户区改造等保障性住房建设也将同时推进。2016 年 1 季度，房地产行业就迎来了首轮宽松政策，先后打出了降低商业贷款首付比例以及降低契税的组合拳，并且遵循只减不增的原则将“营改增”范围扩展到房地产领域，行业总体经营环境依然宽松，打破了传统淡季的限制，房地产市场继续延续 2015 年的热度，实现了超预期的好转。然而，值得注意的是，在房地产市场整体出现好转的同时，由于 2015 年下半年以来一线城市及重点二线城市的虹吸效应在一定程度上抑制了三四线城市的去库存进程以及杠杆率的提升，导致城市和区域间的分化态势越发明显。因此 1 季度末一线城市纷纷扭转调控预期，收紧限购政策，将需求向周边非核心城市进行疏解和扩散。目前深圳、上海房价上涨较快的一线城市已紧急出台了最严限购政策，随着政策收紧，一线城市的楼市过热势头开始减缓，部分需求开始向这些城市的周边地区转移；苏州、南京等市场需求旺盛、房价涨幅显著的热点二线城市也出台了楼市收紧政策。

        展望 2016 年 2 季度及全年，基于当前房地产市场情况，未来政策走向仍将以因城施策为调控主基调、持续推进保障性安居工程建设、大力推进住房租赁市场发展以及全面实施房地产“营改增”四个方面加快去库存步伐。具体来看： 因城施策仍是调控主基调。当前我国房地产市场分化严重，一面是以一线城市和部分二线城市为代表的城市表现为销售快速上升和房价大幅上涨，一面是以三四线城市为代表的城市表现为房价僵持和库存高位。针对上述情况，我国将继续坚持因城施策为调控主基调，有利于实现房地产市场平稳健康发展。预计 2016 年 2 季度，供给侧方面，主要对于一线城市和部分二线城市而言，将继续扩大供给，抑制住房投资投机需求；进一步降低住房交易税费，增加二手房供给；加大普通住房土地供应，加快住房用地入市节奏；提高中低位商品房入市审批速度，加大中小套型住房供应。需求侧方面，主要对于三四线城市而言，重点仍然是化解住房库存，将继续通过财税政策减免、金融货币政策、公积金政策支持、推进货币化安置、开拓商品房源向租赁市场转化等一系列宽松政策，来支持改善性住房需求、吸引县域和农村人口进程置业，持续发挥市场主体的去库存积极性。在三四线城市库存未得到实质性改善的情况下一线城市将维持调控收紧趋势，限购、差别化信贷政策也将进一步加强。

        保障性安居工程建设将持续推进。从 2016 年政府工作报告可以看出，棚户区改造正成为惠民生与促投资的重要力量，棚改房指标不断加码，从 2014 年的 470 万套以上到 2015年的 580 万套再到今年的 600 万套。当前和今后一个时期内，作为住房保障的重要内容，棚户区改造的任务仍然繁重。预计 2016 年 2 季度及全年，各地政府将在推进棚户区改造，提高棚改货币化安置比例等方面加大政策支持力度，以进一步去库存。具体来看，4 月 20 日，财政部、住建部联合发布了《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》；4 月 29 日，住建部表示“十三五”期间，农村危房改造有了新的任务和要求，重点是要完成现有农村危房改造，重点做好建档立卡贫困户危房改造，大幅提升农村危房改造成效。这类大力推进棚户区改造的政策，不仅有利于房地产的稳定增长，而且能够有效改善困难群众的住房条件，促进社会和谐稳定。

        住房租赁市场将持续改善。2015 年年底的中央工作会议明确指出，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。同时，2016 年 3 月 31 日国务院批转国家发改委《关于 2016 年深化经济体制改革重点工作的意见》中也指出，推进以满足新市民住房需求为主要出发点的住房制度改革，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供给范围，研究鼓励住房租赁经营企业发展的配套政策，促进房地产去库存。2016 年 5 月 4 日，国务院总理李克强在主持召开国务院常务会议时确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求；5 月 6 日，住建部提出了培育和发展住房租赁市场的六条具体措施，从培育供应主体、鼓励租赁消费等多个角度，构建住房租赁市场发展的长效机制。住房城乡建设部副部长陆克华表示，发展住房租赁市场的目标是到 2020 年，我国将基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系；基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民特别是新市民住有所居的目标。

        未来拓展租赁市场需求，推动住房租赁规模化、专业化发展的政策将陆续出台，并配合出台相关企业税收优惠、支持企业将持有库存商品房向租赁地产转型等政策。

        房地产“营改增”全面运行。“营改增”有利于去库存、降成本、补短板，被视为供给侧结构性改革最重要的内容。继 2016 年 3 月 24 日财政部出台了“营改增”实施细则后，2016年 4 月 25 日，财政部和国家税务总局又印发了《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》，明确了营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据的有关问题。2016 年 5 月 1 日起，“营改增”试点改革在全国范围内全面推开，房地产行业是此次改革中的重点。首先，“营改增”新政下，对于房地产行业的定义与营业税法规下的规定基本一致，意味着增值税将适用于房地产销售和租赁业务，并且影响主要的房地产类型，例如住宅、写字楼、工业地产以及商业地产等。其次，房地产“营改增”对房地产开发商数量减税的效果将非常显著，可以通过税收这一市场化手段提高行业门槛，助推房企做大做强，未来房地产行业集中度有望提升。

相关行业分析报告参考《2016-2022年中国房地产信托行业竞争现状及十三五投资方向分析报告》
资料来源：国家统计局，中国报告网整理，转载请注明出处。