导读：商业房地产也就经商所用的地产行业,它与住宅房地产、工业地产具有非常明显的区别。近些年来,国家为促进经济发展提出了众多的优惠政策,各种行业产业遍地开花,形成了经济大发展的全新态势,各种餐饮、娱乐、批发零售等行业的兴起加大了对于商业地产的需求量。商业房地产的经济发展本应成为我国整体国民经济发展中重要的组成部分,然而目前,该行业的发展受到多方面因素的掣肘,导致行业发展中问题不断,因此对这些影响因素进行深入的研究分析具有非常重要的意义。
商业房地产也就经商所用的地产行业,它与住宅房地产、工业地产具有非常明显的区别。近些年来,国家为促进经济发展提出了众多的优惠政策,各种行业产业遍地开花,形成了经济大发展的全新态势,各种餐饮、娱乐、批发零售等行业的兴起加大了对于商业地产的需求量。商业房地产的经济发展本应成为我国整体国民经济发展中重要的组成部分,然而目前,该行业的发展受到多方面因素的掣肘,导致行业发展中问题不断,因此对这些影响因素进行深入的研究分析具有非常重要的意义。影响商业地产的因素是多方面的,评价商业地产发展的好坏应该从多个角度入手,在市场经济发展的影响下,商业地产的发展受到内部因素与外部因素的双重影响。
一、商业地产的模式
商业地产的经营模式是影响地产收益的一项重要因素。目前所说的商业地产经营模式主要包括三种类型,即只出租不出售、单纯出售以及售租混合模式。网络经济的不断发展给传统店商的经营活动带来了巨大的冲击,在适者生存的经济环境下,很多商铺未能经受考验,过早夭折。因此目前很多店商出于成分风险等考虑不选择直接购进商铺,而是选择租用,这种情况的不断增加给以出售为目的的房地产商带来了巨大的经济损失。相比之下,其它两种经营模式虽然在融资投资的过程中相对复杂,但是却有着更加充足的盈利保证。尤其是租售混合型模式,出售所带来的收益显然更多,出租方式则可以防止因出售困难而导致的成本回收不利等问题。这种形式是目前多数房地产开发商选择的主要形式,比如很多办公楼将四层之下的底层售卖给一些娱乐、餐饮公司,将高层出租给一些办公单位。
二、商业房地产的总体规划
市场经济的进步以及网络经济的发展极大的压缩了传统店商发展的空间,为实现自身发展的目标,店商需要综合考虑多方面的因素。因此,商业房地产的整体规划包含了多方面的子因素。在项目开发的初期,要对其周边的经济发展情况作出综合的调研,包括当地的整体商业发展形势、周边竞争者数量、该地的总客流量和平均客流量等,客流量对于商业地产具有非常深远的影响,也是其选址过程中需首要考虑的因素。
此外,项目方案设计人员还应该考虑商业地产项目周边的交通是否便利、停车是否方便等因素。除去这些客观的因素之外,商业地产项目内部的硬件设施也是相当重要的,举例来说,万达广场通常会在客流量充足的商业区选址,而且通常都是比较中心的位置。万达广场有着十分明确的功能定位,主要的受众人群基本为年轻群体,因此,商场的一层通常会出售给例如肯德基、星巴克等年轻人喜爱的快餐品牌。二楼三楼通常为服装卖场,其中以轻奢品牌为主,顶层通常为餐饮美食与影城。这种一条龙式的地产结构可以为入驻广场的店商提供更加充足的客流量,带来巨大的经济收益,因此得到了众多店商众多品牌的青睐。商业地产具有非常明显的盈利性要求,因此,其整体规划和开发的过程要求高度的专业性和系统性。通常来说,项目开发的整体过程包括前期市场调查、商业地产项目的定位,融资管理、建筑施工管理、招商管理、运营管理等几个部分。为商业地产项目进行项目定位的主要意义在于通过定位之后,可以明确该项目将被出租或是出售给哪一批人,也可以明确该项目的经营和管理工作该由哪些人来进行,然而,进行项目定位工作并非易事,它与其它环节紧密相连,商业地产建筑整体的周边环境,建筑的外观、主题和结构等都影响着商业地产项目的定位。
三、城市发展的产业结构
在进行商业地产开发前期,地产商应该充分了解城市的基本产业结构和经济构成,不能忽略对该项因素的考虑。举例来说,很多城市由于得天独厚的地理环境可能会出产很多的特色特产,这类产品的生产和销售的等一系列环节也可能是该地经济的重要组成,那么在进行商业地产开发的过程中,开发商可以更多迎合该中产业的发展需求,对建筑的整体设计进行一定的调整。商业地产上个在寻求合作者的过程中一定要保持理性,不能因为对其的经济利益与一些非正的企业合作,否则不仅会对当地的经济发展造成不良影响,也会使自身蒙受巨大的损失。当地的经济结构和基本的产业链条是影响商业地产开发的重要因素,总体来说,当一个城市或地区在某一方面的市场已经趋于饱和状态的时候,那么商业地产开发商就应该注重寻求新的发展模式,在建筑规模与形式上注重创新,引进一些当地比较稀缺的发展产业,并积极寻求与其进行合作。
四、商业地产运作的方法及原则
商业地产商实现盈利的目的需要依靠于其它商家企业进行联合发展,也就是说,只有招商工作得到保障,商业地产才能实现真正的目的和价值。然而,做好招商工作并非易事,因此,商业地产的运作方式和招商原则是影响商业地产发展的重要因素。首先,为了寻求招商伙伴,商业地产开发商会与专门的房地产经销商进行合作,因此招商人员的专业水平是非常重要的,在进行招商人员选择时,开发商应该对该项工作投入更多的资金。
其次,商业地产开发商一定要了解招商工作才是地产开发的核心工作,因此,招商人员一定要有具有极高的专业性,不可以将招商人员和销售人员混为一谈,同时,招商工作的周期通常较长,所以,招商工作者要有高度的耐心。总体来说,地产开发商所聘用的招商人员一定要多于销售人员,保证地产推广的专业性,加大招商工作成功的可能性。商业地产开发与住宅地产开发不同,住宅地产开发的受众比较广泛,市场需求量较大。但是商业地产目前在我国的整体竞争较为激烈,为了防止出现建设后找不到合作者或者合作商过少的情况,商业地产开发商一定要注意遵循先招商后建设的开发原则。
关于商业地产定位的问题目前在我国还不是十分的完善,因此我国的商业地产开发商可以学习国外的主力店与次力店相互结合相辅相成的原则,主力店可以对商场进行明确的定位,确定其面向的主要消费群体,次力店的选择需要在主力店选择之后完成。
五、商业地产开发的管理工作
商业地产开发的管理工作主要包括成本建设之前和建设过程中的成本管理工作、商业地产建设后续的物业管理工作。简单来说,地产开发商进行商业地产开发的主要目的就是为了获得利润,而地产开发过程中的建设成本就是影响其利润的重要因素。地产开发商要在保证项目质量的同时,严格的控制工程的人员成本的用料成本,要充分做好预算决算工作,在建筑完成之后也要充分做好后评价工作,为今后的地产开发积累指导经验。随着科技的不断发展,商业地产行业的管理工作变得更加复杂化,从建筑的选材到建筑施工再到后期的运营和维护,每一个环节都与传统的地产开发管理工作存在着一定的差距。目前,精细化管理的方式已经得到了众多企业的广泛应用,这种管理方式可以将具体的责任细化到每一个人,可以对工程人员的施工工作起到良好的监督作用,精细化管理的方式不仅可以确保工程按时完成,也可以节省工程成本,从很大程度上拓宽企业的利润空间。
六、国家对于房地产开发的相关政策
任何经济形势的发展都离不开国家政策的支持。自改革开放以来,为了促进经济的全面恢复和发展,我国对各个行业的发展政策逐渐放宽,然而,在政策的不断扶持和推动下,房地产行业中逐渐出现了一些弊端,给社会经济的发展造成了不稳定的因素。因此,近些年来,国家对于房地产行业的发展进行了不断的调整,对于其中存在的过度膨胀的发展态势进行了一定的控制和调整,这在很大程度上对商业房地产经济的发展起到了良好的调控作用。
综上所述,目前我国商业房地产由于包含的范围比较广泛,受到的影响因素也比较复杂,这些因素不仅来自与市场经济自身发展的缺陷,也包含国家政策因素的影响。为促进商业地产的健康、持续发展,这些问题一定要受到商业地产从业人员以及国家相关部门的高度重视,并得到有力的解决,如此,才能为我国房地产行业的发展营造更加有利的环境,并为推动我国整体经济的健康持续发展提供有力的保障。
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