日本工业地产开发的经验与借鉴

        导读：日本工业地产开发的经验与借鉴。根据行业分类，工业地产与住宅地产、商业地产类似，是房地产行业的一个分支。但从日本工业地产的发展历程来看，工业地产有其独特的发展过程，在这个发展过程中，也形成了一些特殊的行业特性。

        参考《中国工业地产行业专项调查与盈利空间预测报告（2014-2019)》

一、日本工业地产的发展历程

        根据行业分类，工业地产与住宅地产、商业地产类似，是房地产行业的一个分支。但从日本工业地产的发展历程来看，工业地产有其独特的发展过程，在这个发展过程中，也形成了一些特殊的行业特性。

        工业地产的发展与开发区的发展密不可分。可以说，在专业的工业地产商出现之前，日本的工业园区(工业团地)就是工业地产。日本工业园区的发展经历了三个历史阶段：

        一是探索时期：上世纪五十年代初到六十年代初，为日本工业园(或产业基地)建设的探索时期；主要围绕发展造船、钢铁和化工等产业，动员企业在日本沿海建区。

        二是完善时期：上世纪六十年代初至八十年代初，日本国家中小企业法和都市计划法的颁布，逐步规范化；随着产业结构的变动和基础设施的日趋完善，逐步从沿海向内地和高速公路两侧转移。

        三是成熟时期：上世纪八十年代至今，在经济全球化和新科技革命浪潮的推动下，从一般制造业基地向高新技术产业基地转化，标志着日本工业园区的建设向更加成熟化和高层次的方向演进。

二、日本工业地产的开发模式

        日本工业团地(工业园区)的发展起步早，无论是在团地产业模式的开发、园区工业模式的发展上，其工业地产都有许多经验可以借鉴。

        1、硅岛的科学园模式。是指九州第一大城市福冈，在科研机构聚集的地方设立“硅岛科学园地产基金”(SiliconIslandParkEstateFund；简称SIPEF)，利用人工填海的土地建立硅岛高新科学园区。这种园区一般位于大学、科研院所比较密集的地方或中心城市，通过大学和科研机构的支持，园内进行良好规划，医院、博物馆、住宅区一应俱全，且特意不留空地做广告牌，只做赏心悦目的绿化设计，减少入驻园区企业的科技开发风险，并对具备一定技术含量和市场前景的中小企业进行扶持和培育。因此，硅岛科学园模式在日本已经成为工业地产经典的开发模式被普遍采用。

        2、筑波的科学城模式。是指日本为提高本国的科技水平而营建的科研机构和大学集结地，最大限度地实现图书、文献、情报、计算机等设备和服务设施的共享，并依托科学城建立工业园区、转化大学和科研机构成果的筑波科学城发展模式。筑波科学城位于东京东北50公里处，占地27平方公里，含4个镇和2个村；规划人口22万人，是世界上最著名的科学城园区之一。日本政府在20世纪60年代为实现“技术立国”目标，通过了“高技术工业及地域开发促进法”，由首相办公室的“科学城推进本部”统一领导科学城的建设，其土地开发和公用设施建设项目由三井住友等房地产开发集团负责；科研和教育机构由建设部地产处负责；建造和管理道路、公园和商业服务设施则由筑波新城地产开发公司负责。开创了科学工业园区建设的新模式，并且在20世纪80年代名噪全球。至今，日本筑波科学城模式依然不乏参考价值。

        3、丰田的技术城模式。丰田的技术城模式是指在一定范围的土地上吸引尖端高科技产业、研究机构的人才定居而形成的城区，不单纯以追求高科技企业和研究机构的集中为目的，而是追求高科技机构的高科技人才长期定居，从而形成长久的人才聚居效应。从20世纪50年代中期到70年代初期，是日本工业发展的顶峰阶段，同时也是日本城市化进展最快的时期。日本政府颁布了《国土综合开发法》，对国土的开发利用进行全面规划，以提高土地资源的利用效率和合理安排产业布局，保障工业化与城市化的有序、高效进行。此时丰田总部与爱知县的一处小镇签订了成立技术城的合作协议，并共同负责规划、发展、兴建、销售及管理项目。这同时又诱致了一大批配套企业乃至产业的诞生和一些相关产业的迁入，使得丰田公司的汽车产量从1950年的1.1万多台增长到1961年的21万多台，10年间增长了近20万台。1959年这个小镇更名为丰田市。如今的丰田市约30平方公里，人口约38万，家家门口停靠的都是丰田汽车，只有丰田员工才可以在该城买房；丰田技术已经与这个片区、这个城市融合成一体，成为世界知名的汽车技术城。

        4、九州的加工区模式。是指园区产业衰老或不进行科研开发工作，通过集中本地以及周边地区的优势加工企业，或利用既成的外来高新技术成果，生产高新技术产品形成的加工产业园区，例如日本的九州加工区模式。80年代开始，日本政府先后采取了一系列工业地产政策和相关产业配套措施，加快了对九州老工业基地的改造。经过20余年的改造，九州老工业基地发生了明显变化，经济成功转型；特别是九州产业结构实现了从重化工业为中心到以加工工业为中心的转换，也就是其研究机构和开发部门仍集中在东京、大阪等大城市；并成为日本高科技产业、新兴工业的主要基地，经济重新焕发活力，产业正逐步恢复到以前的地位。

        5、阪神产业带模式。是指由若干规模较大的各类科技园区、工业园区和科研机构、企业群体连成一片所组成的产业地带，往往没有具体的边界或区域界限，一般分布在较广阔或狭长的地带，如日本的阪神产业带模式。进入1970年代后，当时的神户市长宫崎辰雄实施了“把山搬到海里去”建成人工岛港湾等大型产业带土建事业，神户市政府还设立“多投向填海基金”吸引众多大中小企业进入产业带，因此神户市政府被外界称为“产业带股份公司”(产业带株式会社)，其经营手法成为日本众多城市效仿的样本。阪神产业带以大阪和神户为中心，北部产业带有淀川通过，水源充足，很早就建成了纺织、染料、油脂等工业；东部产业带是金属加工和机械工业，并建有玩具、服装、化妆品等小厂；西部是重、化学工业集中的临海产业带，沿大阪湾分布，主要有造船、钢铁、车辆、机械和化学等大型工厂。现在各巨大产业带间呈现相互衔接、归并、融合的趋势。

三、日本工业地产的发展策略

        日本在工业化与城市化的进程中，政府对于工业地产的发展给予了全方位与多方面的引导与支持，其采用的策略有：

        策略一：“科技立国”的政策法规。法律法规是保障和促进工业地产发展产业园区建设的重要条件，许多国家都很重视这一点。从上世纪60年代开始，日本决定从“贸易立国”转向“科技立国”，强调基础与应用研究，政府从政策、计划、财政、金融等方面，对发展工业应用新技术，尤其是对高新技术大力引导和支持，开始兴建科学城、科技园与工业园区。虽然根据此前的《土地收用法》，日本政府是可以取得土地的，但是在工业化与城市化的直程中，日本政府又颁布了《都市计划法》和《农地法》来对应。同时对于工业地产与城镇建设结合、大企业与中小企业互联的优势倡导，1973年日本政府又重新颁布了《中小企业基本法》，不仅对大中小企业互联重新进行了定义，日本政府又在1974年将所属9个部(厅)的43个研究机构，共计5千余家中小企业迁到筑波科学城，形成以国家实验研究机构和地方与民间企业合力创新发展的科学城模式。同时，还通过立法等手段，采取多种优惠政策和措施，对园区建设与整备计划、房地产租赁、设备折旧、税收、信贷、外资引进等多方优惠，有力保障和促进了工业地产的产业园区发展。如1984年4月日本政府通过的《高技术工业及地域开发促进法》，以建设代表21世纪产、学、研相结合的工业园区为目标，形成了推动传统产业向高技术产业方向发展的基地。

        策略二：主体企业引导产业链。指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。如丰田市技术城园区，曾经是日本蚕丝之乡而衰退的举母镇，由于丰田公司的总部与生产基础入驻后，吸引了500多家同类中小企业入驻，成为与德国汉堡、美国匹兹堡并列为著名的世界汽车文化城。

        策略三：集成本地特点优势。如在九州产业结构调整的过程中，并没有简单地在原有资源产业基础上向前或向后延伸发展接续产业，而是对九州地区的区位优势进行重构，结合区位优势重新定位产业结构，植入新兴替代产业，实现产业结构的多元化和高度化。其中，最典型就是九州的集成电路产业。又如筑渡科学城的巨大成功，曾使许多国家和地区竞相仿效，开发电子信息业。但是，筑渡科学城管理者在这场模仿热中很快悟出，不顾本国和本地区条件都去研究开发电子信息产业必遭失败。只有根据本国本地优势，从一个或几个高新技术领域和项目去研究开发，并形成具有竞争力的高新技术产业。才是建设科学城的上策。根据本地优势及国内外环境条件，筑波选取高能物理、生命科学、材料科学等领域以及化工、机械、电子、气象和环境等部门进行多学科多行业的优势集成，综合地进行研究开发，成效极大。

        策略四：挖掘合适的跨国企业。名古屋大学工业经济学教授山田弘一说：“如果仅仅等待本国的企业来投资工业地产并进驻工业园区，是无法在国际竞争中取胜的。”因此在东京工业园区发展策略的方案中，一直积极通过海外企业座谈会等，提高跨国企业对日本的兴趣，让跨国企业认识到在日本经营工业地产层面与工业园区是海外进驻地的候选地，实施日本最具有魅力的地产与产业营销。随着半导体产业繁荣发展，IT相关产业的研究机构、开发基地不断聚集到九州，先后有德国国立信息处理研究所(GMD-Japan)、英国克兰菲尔德大学日本中心等世界性研究所和大学先后落户九州，甚至美国德克萨斯仪器公司和仙童公司也将其集成电路工厂建在日本。

        策略五：统一规划基础建设持续发展。新建的高新技术园区多数基础设施薄弱，城市功能不全，生活、工作诸多不便，影响其发展。例如筑波科学城建设开始近10年内基础设施不健全，使不少科技人员相继离开。政府便加大投资，对城区的水电、交通、通讯等基础设施进行统一规划和建设，并在人口、资源、环境等方面注重统筹协调。另外，还颁布了《私人部门资源利用法》等法规，对资源合理开发利用、环境保护等问题加强管理，同时高度重视城区市政、住房等社会整体发展的综合考虑，保证了科学城的持续健康发展。

四、日本工业地产的融资模式

        在日本，工业地产不是一类房屋，也不是一种收费模式，它是一个完整的生态融资系统，其融资模式由政府投资、开发商与运营商的商业投资、风险投资以及中小企业的房地产投资基金和私募基金共同构建。

        一是政府投资模式。日本政府在工业地产方面和投资，主要包括直接投资和间接投资两种方式，就日本的大多数工业园区而言，更多的是使用间接投资方式，即政府通过一系列政策和措施间接支持工业地产及园区企业发展。具体方式包括：①给予财政补贴与奖励，政府对园区企业研发项目实施配套的财政补贴和额外奖励计划；如北九州市政府对入园企业的补助费用占企业初建总投资的2.5%；在日本，国家和地方政府的补助经费主要用于新建工厂的土地占用、厂房建设及主要设备购置。②发放低息贷款，政府通过优惠利率或贴息等政策支持工业地产及园区产业的发展。③设立专项开发基金，政府部门设立科技发展基金、城市发展基金和建设基金等支持园区发展；如福冈政府在设立“硅岛科学园地产基金”(SIPEF)，利用人工填海的土地建立硅岛高新科学园区。④允许发行债券，如日本政府通过发行高利率债券的方法，鼓励私人企业到九州工业园区投资；⑤提供“种子基金”，鼓励政府研究机构入驻。如1974年日本政府鼓励所属9个部(厅)的43个研究机构进驻筑波科学城。

        二是商业投资模式。来源于大公司、私人银行、保险公司、中小企业与民间金融机构，是日本工业地产开发产业园区的主要经费来源，这其中又以私人银行资金占据重要地位。例如，日本民间设立了1023家专门针对中小企业的金融机构，向中小企业贷款占全部贷款额的70%～80%。日本还由银行建立中小企业投资公司，在全部中小企业投资公司承诺的投资总额中，银行所属小企业投资公司约占50%。

        三是风险投资模式。发达国家的实践表明，风险投资是科研成果向生产转化的主要推动力，是经济对科学技术牵引的具体执行者，是科技园区和高新技术产业发展的生命线。日本的风险投资公司大多为银行、保险公司和大企业控股，形成了以大公司、大银行为主体的独特模式。投资的资金中约有3/4属于自有资金，以基金方式募集的资金仅占投资资金的1/4。投资对象倾向于风险较小的项目，对设立10年以上企业的投资比例高达63%，主要原因之一是因为日本企业股票在公司成立平均30年后才上市，风险投资的流动性不强。

        四是社会组织赞助模式。日本的一些工业地产与产业园区的建成还通过争取社会组织的资金援助，来支持工业地产的发展与产业科技的创新。其来源主要是社会上大财团、中小企业、民间金融机构、富有家庭、大学及慈善事业基金的民间资本。如福冈利用60%民间资本进行人工填海的土地建造高科园区；又如神户市长宫琦辰雄提出“利用民间资本最小的经费换取最大福祉”的理念，即到六甲山挖土去海填，在海上建起两个巨大的人工岛——六家岛和港湾岛，然后再卖给产业园的发展商来获得收益，并把这部分收益投入到产业和城市发展上去。

        五是完善中介模式。在工业地产的生态融资系统中，日本有完善的中介机构，它们成为了连接企业与政府之间的桥梁和纽带。主要包括三个机构：日本企业融资协会、融资研究咨询机构和企业融资调查机构。这些众多的中介机构有着共同的特点：它们是根据企业发展和产业调整需要应运而生的民间经济实体；上不向政府要权，下不增加企业负担，全力体现服务精神；在经营运作中，不受政府直接干预，完全按照市场经济原则自行操作；具有很强的竞争意识，其生存发展与企业对它的需求有直接关系。这些中介机构为企业的工业地产提供信息引导，咨询服务，为企业的产业发展研究方向，减少企业投资风险，是企业投资决策中不可缺少的环节。

五、日本工业地产的产业优势

        工业地产是产业发展的空间载体与动力资资源，特别是在产业化和城市化建设中是产业经济与社会发展的空间表现形式，工业地产在空间上又成为产业化和城市化建设的重要组成部分，工业地产与产业和城市发展密不可分，两者相辅相成、相互促进，共同发展。

        优势一：形成产业集群式发展。京都大学工业与信息学教授林中雄男认为：“工业地产的发展为日本工业园区的建设创造了良好的发展条件，有效地推进了日本制造业特别是产业集群的发展，推动了日本向现代的工业化社会转变。”日本全国的工业园区共集聚了10万多家的企业，为这些企业提供了一个相互沟通、协作和进行产业配套的机会，形成了产业集群式发展的模式。这种集群式发展的模式，有力地推动了当地工业化和城市化的发展，如大工业城市丰田市就是依托丰田汽车公司在一个农村小镇上建立起来的。

        优势二：推动城市化工业化进程。工业地产通过工业园区的开发建设，促进日本工业化水平不断提高的同时又推动了城市化进程，形成城市规模的扩张，但发展到一定阶段后，又会以产业扩散的驱动方式，以产业为基础在一个大城市周围形成若干个小城镇。

        优势三：提高工业化质量。东京大学经济学家大桥弘认为：“工业地产通过空间布局的优化，通过产业转移、发展飞地工业等方式，支持产业结构的递次演进；同时，工业地产通过引导产业集聚，提高工业地产的产出强度、投资强度、支持工业的规模化和专业化发展，是提高工业化质量的必然选择。”日本在工业园区内落户的大多数是那些在本行业居于领先地位的企业，技术比较先进，产业层次比较高。如雅玛哈发动机公司每年按照客户需要开发的高质量大品种项目都要在二三十个以上。

        优势四：促进和带动区域经济。工业园区在促进和带动区域经济的发展方面发挥了十分重要的作用。因为日本的工业园区是一个高效率的生产区。日本绝大多数工业园区面积都比较小(大多数为300亩左右)，但土地的产出率相当高。据日本国家立地中心资料，按生产值计算，2002年北海道、常磐、山口、九州、福冈、佐贺、长崎6大工业园区产生的经济效果为37707亿日元，其中直接效果(指园区内生产值)为22132亿日元，波及效果(指对园区外产业的带动效益)为15547亿日元。

        优势五：提高城市竞争力。对城市竞争力而言，具有双重效应，工业地产价格的上升往往伴随着房地产价格的上升，会带来较大的财富效应，刺激人们消费的增长，进而促进总需求的上升，但房地产价格的上升也会使得包括住房在内的生活成本的上升，引起其他消费的减少。

        优势六：增进民众福祉。日本的工业园区都是一个优美的生态环境示范区。每一个工业园区几乎都是一个大花园，不少工业园区由于建在河流旁、山脚下，青山绿水相映，风光无限。而且，工业地产的发展拓展了民众的就业空间，有利于吸引大量劳动力参与工业化和城市化过程，增进民众财富参与工业化和城市化过程，增进民众财富的积累。

六、日本工业地产的发展趋势

        在过去的几十年里，经济全球化和信息高速公路的发展使得工业地产与产业经济的商业模式发生了翻天覆地的变化。筑波大学尖端跨学科领域研究中心负责人佐藤英太郎指出：“如今，全球化和信息化使得地理优势逐渐丧失殆尽，经济的发展速度赶不上雄心勃勃的新型发展计划，而日本市场上的产业群体已经占据好地段，今后工业地产舞台上的主旋律是‘需求稀缺’——不仅仅是对工业地产的需求，更是对服务的需求、市场的需求和发展的需求。”满足了“需求稀缺”因素，才能制造卓越的产业地产发展模式，才能迎合未来的工业地产发展趋势。

        趋势一：发展国家战略特区。最近日本政府从全国240多个工业地产与产业园区申报方案中，选出“环首都经济圈”、“关西经济圈”、冲绳县、新泻市、兵库县养父市以及福冈市等6处作为“国家战略特区”。并计划今后在每个特区设立地方政府管理机构与民营企业之间的例会制度，共同商讨工业地产与产业园区具体放宽管制的内容。特区将在指定的行业范围内推行工业地产制度改革，通过放宽产业园区管制，让强势领域更强，以促进日本经济的整体发展。其新推的六个“国家战略特区”，主要致力于一些没有开放的领域，包括农业工业化、医疗产业化和国际产能市场等。

        趋势二：转变以消费为中心。在以投资为中心的今天，重视转变工业地产以消费为中心的“市场”。大阪大学经济学教授柳河敬田指出：“产业投资、产品出口和消费市场是日本经济发展的三驾马车，在投资疲软、产能过剩，出口受阻的情况下，如何让产业地产转为大型的消费市场显得较为重要。”如东京为迎接2020年奥运会，除了将放松城市工业地产管制的建筑容积率之外，还将积极调整外来企业人员的居住政策；还有北海道计划增设的“特色产业带”都是在工业地产中寻求消费元素，通过特色资产流转，拉动地区消费流动，最终实现工业地产的良性循环发展和闭环发展。

        趋势三：综合性工业商务地产。经过20年的发展，日本的工业园区单纯做工业地产开发越来越不适应经济和社会发展的需要，部分工业园区正在升级为产业型新城，为工业地产探索出一条新路。工业园区在日本的经济发展中充当了高新技术转化基地，引进外资，产业升级等角色，在促进产业聚集，经济发展，解决就业的同时，聚集大量的人流、物流、信息流、资金流，适时发展居住和其他各种城市功能，工业地产走产业型新城的道路是最佳的选择。由于工业地产与城市化发展的必要性以及城市发展与产业结合的必然性，其主要发展形态将包括：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点，并在此基础上为之服务的综合性工业商务地产。

        趋势四：转变虚拟网络为特色产业。工业地产必须以促进实体经济发展为己任，没有实体经济支撑的产业地产是无根之木，工业日本工业地产开发商Mitsubishiestate(三菱地产)总经理上田宏观里认为：在信息化高速发展的今天，工业地产必须重视能够对实体经济发展起到巨大催化作用的互联网经济，尤其是电子商务的巨大推动作用。多个电子商务巨头已经在全国各地规划自己的电商园区，相信未来数年内，以电商为龙头的互联网经济，将对日本工业地产形成巨大推动。

        趋势五：发展庄园工业地产。以农业现代化，转变传统农业为以健康食品为契机的庄园式工业地产与产业园区。日本政府在“国家特区”的战略中，认为以农业现代化推动农村产业化是工业地产发展的巨大市场机遇，以健康食品与特色农产品为契机的“庄园工业”推动地产与产业已经被北海道、冲绳与九州等庄园巨头开始采用。又如新泻市计划通过全市区农业用地集中化、扩大企业准入范围等措施来强化庄园工业地产的经营平台，以推动农产品生产、深加工、销售等各环节的一体化产业工作。还有兵库县养父市属于丘陵地区，农业用地不适合大规模机械化耕种，因此被定义为集中管理弃耕农地的丘陵地区进行庄园工业地产的产业化改革试点。东京大学产业经济学家下地生一郎指出：“我们要抓准‘庄园工业’这一契机和发展趋势，就能在工业地产的未来发展中有所收获。”

        趋势六：投资回报相对稳定。日本是一个人多地少的国家。随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，日本政府对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。东京工业大学产业经济学教授小田浩二认为：“市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，但从长远前景来看，由于日本政府开始重视发展国家战略特区、综合性工业商务产业、网络特色产业与庄园工业等新趋势，工业地产需求将会更强劲，投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。”随着需求的增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。

        趋势七：重视工业地产生态问题。日本倡导的生态工业地产与生态产业园区，是以建设资源循环型社会为目标，在发挥地区产业优势的基础上，大力培育和引进环保产业，严格控制废物排放，强化循环再生。日本政府从1997年就开始规划生态工业地产和建设生态工业园区，并把它作为建设循环型社会的重要举措。先后以《都市计划法》、《工场立地法》、《河川法》、《防止公害协定》等各种法律文件对生态工业地产与产业园区环境作出明确规定：企业在选择落户地域时必须把生态环境作为其首选目标。截至2013年10月，日本先后批准建设48个生态工业园区。但是到目前为止，日本共建有各类工业园区4591个。因此重视工业地产的生态问题是现有工业园区与未来产业发展的重要趋势之一。