三中全会影响房地产的六大要素

        导读：三中全会影响房地产的六大要素，完善金融市场体系。扩大金融业对内对外开放，在加强监管前提下，允许具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构。

        参考《中国房地产行业运营现状及未来前景预测报告（2014-2019）》

        2013年11月12日中共十八届三中全会全体会议通过《关于全面深化改革若干重大问题的决定》。纵观全文，虽然没有专门针对房地产行业发展以及房地产宏观调控的专门论述，但是房地产行业与国民经济以及各个相关利益主体具有息息相关的联系。因此十八届三中全会将从要素市场、利益主体、区域格局等诸多方面对房地产行业和房地产宏观调控产生深远的影响。本文将从六个方面来解析这些影响。

一、要素市场之一：金融市场

        相关论述：完善金融市场体系。扩大金融业对内对外开放，在加强监管前提下，允许具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构。推进政策性金融机构改革。健全多层次资本市场体系，推进股票发行注册制改革，多渠道推动股权融资，发展并规范债券市场，提高直接融资比重。发展普惠金融。鼓励金融创新，丰富金融市场层次和产品。健全城乡发展一体化体制机制，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。

二、要素市场之二：土地市场

        相关论述：建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。健全城乡发展一体化体制机制。赋予农民更多财产权利。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。

        评述：我国目前其实存在着双层隔离的房地产市场。第一，城镇住房体系迥异于农房体系。首先是管理模式不同。城镇住房以统一开发，配套建设为住房建造模式，以公积金贷款和按揭贷款为消费者融资模式，以市场购买和公共住房为住宅供给模式，以市政接入、物业管理为其后续管理模式。农村住房自建自管自用自灭，以乡规民约等非正式制度形式调整农房和户主之间的关系。其次是产权模式不同。城镇住房按照正常程序，其业主最终会获得产权证，也就是国家或政府承认该业主对住房的所有权，使得该住房进入罩中。而广大的农村住房是没有经过确权登记，颁发产权证。农民的住房不断贬损，在于政府没有确权，没有承认是合法所有权，没有进入布罗代尔所谓保护合法所有权的玻璃钟罩（德•索托，2010）。当前宅基地农房的流转受到种种法律的制约，农房的资本权益未能充分发挥，既不能作为融资抵押，也不能转让给集体组织之外的成员。在一定意义上，农房的存在只是“一堆死物”，未能充分流转发挥其资本作用，其价值也逐年处于贬损状态。我们看到，农房价格在建成之日起就在不断贬值，而城市商品房却在不断升值，这也就是不同的产权体系造成的后果。第二，政府控制着农地和农房流向。农民的土地只能由政府征收，通过整理后再以招拍挂形式出让给开发商，这实际是政府垄断一级市场。凡是农民宅基地盖的住房不能销售给城镇居民，农民可以进城购买商品住房，但是城镇户籍人口却不能购买宅基地。第一个规定使得政府垄断土地市场，获得级差地租，政府有天生的动力压低征地价格，抬高拍卖价格，从中获得巨额差价。第二个规定使得城镇房地产始终保持旺盛的需求。但是这种做法始终难以达到化解矛盾。小产权房层出不穷，难以治理就是这种矛盾的反映。小产权房是农民主动规避政府征地制度对其利益损害的方式。农民也是理性的经济人，也会在自己的约束条件下寻求自身的利益最大化。十八届三中全会提出保障农户宅基地用益物权，建立农村产权流转交易市场，正是为了缩小城镇住房和农房之间的双轨制，提高农民宅基地的用益物权，从根本上消除小产权房产生的土壤。

三、地方政府房地产宏观调控的态度

（1）财税制度——经济动力机制弱化

        相关论述：审核预算的重点由平衡状态、赤字规模向支出预算和政策拓展。清理规范重点支出同财政收支增幅或生产总值挂钩事项，一般不采取挂钩方式。建立跨年度预算平衡机制，建立权责发生制的政府综合财务报告制度，建立规范合理的中央和地方政府债务管理及风险预警机制。深化财税体制改革，建立事权和支出责任相适应的制度：弱化地方土地财政动机。

        评述：土地财政的形成的背景是1994年的分税制改革，事权下移，财权上移，导致地方政府迫切需要新的收入渠道。而2004年的831大限以及随后的制度使得地方政府找到了这一收入源泉。831大限规定凡是经营性用地都需要招拍挂，土地出让金增长迅速，由此形成了地方政府对土地财政的依赖。当地方政府逐渐形成土地财政时，其行为模式也发生了改变，对国家宏观调控政策是暗地抵制。每当国家宏观调控时，地方救市行为不绝如缕就是这个原因。特别是十八大提出要深化财政体制改革，建立事权和支出责任相适应的制度，那么地方政府贯彻国家宏观调控便会更坚决。

（2）考核制度——政治动力机制弱化

        相关论述：完善发展成果考核评述体系，纠正单纯以经济增长速度评定政绩的偏向，加大资源消耗、环境损害、生态效益、产能过剩、科技创新、安全生产、新增债务等指标的权重，更加重视劳动就业、居民收入、社会保障、人民健康状况。

        评述：以GDP为导向的官员考核制度，容易使得官员发展周期短见效快的产业。与其他国家相比，我国住宅用地比重偏低，工业地产、商业地产比重偏高，其实就是这种政绩观的体现。对于住宅供地，供给少，价格高，是高额的出让金的来源。而工业地产和商业地产为招商引资，形成长期稳定的税收来源，地价相对偏低，比重偏高。我国房地产种种异象在很大程度上其实是对地方官员政绩考核制度的一种反映。

四、房地产区域分布问题

        相关论述：完善城镇化健康发展体制机制。坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化，推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展，促进城镇化和新农村建设协调推进。优化城市空间结构和管理格局，增强城市综合承载能力。创新人口管理，加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。

        评述：房地产问题在很大程度上也是区域发展失衡的问题。即使总量平衡，但是由于人口流动导致供求关系的失衡。我国的住房问题在很大程度是人口流动导致的问题，即使住房套数和家庭户户数是相等的，但是一旦流动，就产生了不平衡和缺口，进而产生了住房问题。我国进入2000年以来发生了大规模人口流动，特别是2005年以来规模更大。像在北京，一年新增流动人口约在60万人左右。这些流动人口以合租、宿舍等多种形式存在，产生旺盛的租赁需求，进而刺激当地居民投资性住房需求。人口流动的导向是有经济因素作为基础，归根到底，是各地区不平衡发展的产物，是城镇体系不合理的产物。因此十八大把优化城市空间结构，增加城市综合承载力当做重要任务，对缓解人口流动对一线城市的住房市场冲击是大有好处的。

五、房地产宏观调节方式的转变

（1）调控的方向——市场化以及经济手段为主

        相关论述：紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革，坚持和完善基本经济制度。必须积极稳妥从广度和深度上推进市场化改革，大幅度减少政府对资源的直接配置，推动资源配置依据市场规则、市场价格、市场竞争实现效益最大化和效率最优化。

        评述：房地产宏观调控的未来取向是以经济手段为主，让市场在资源配置中起到决定性作用。但是2003年国发[2003]18号要求逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，也就是说商品房为被规定为主要供给渠道，迄今为止不过10年。房地产市场赖以运行的基本制度尚不完善，包括信息公开透明等等，因此经济手段起到的作用还是比较有限的。十八大指出要积极稳妥从广度和深度上推进市场化改革。但是目前来看，必要的限购限价政策还是需要的。因为我国房地产市场基本属于半市场半计划的混合型经济，经济手段和行政手段齐头并进才能取得良好的效果，因此从这个意义上看限购等行政方式暂时难以取消。

（2）调控的基础——房地产信息化管理

        相关论述：统一信息平台。建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。

        评述：信息公开透明是房地产市场有效运行的基础。开发商经常雇人排队、蓄客等手段就是故意造成供求短缺的信息，以牟取暴利，政府要求其公开房源信息，一房一价，就是为了改变买卖双方信息不对称的状况。另外，政府进行精确的宏观调控，必须对投资投机者的精确划分基础上，这就必须建立统一的信息平台，建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，以便更好保护刚性需求和改善性需求，抑制投资投机需求。离开这些信息系统的建设，房地产宏观调控只能是盲人摸象。

六、个人购房支付能力的调节

（1）直接的个人购房支付能力的调节

        相关论述：规范收入分配秩序，完善收入分配调控体制机制和政策体系，建立个人收入和财产信息系统，保护合法收入，调节过高收入，清理规范隐性收入，取缔非法收入，增加低收入者收入，扩大中等收入者比重，努力缩小城乡、区域、行业收入分配差距，逐步形成橄榄型分配格局。

        评述：所谓房地产市场化、商品化就是居民的货币支付能力决定其在房地产市场的地位。我国居民在住房市场占有不均很大程度上取决于收入分配不公。收入分配需要遗产税和所得税等作为调节手段，但是在我国这些调节手段较弱，导致衡量收入不公程度的基尼系数在世界上占前列。收入流好像没有闸门控制的洪水奔腾而下，冲击房地产市场。如果我国调节收入分配的手段起到足够效力的话，房地产市场不会承受如此之大的流动性过剩的压力。十八大报告提出规范收入分配秩序，完善收入分配调控体制机制和政策体系，无疑是给房地产市场的上游装上了闸门，使得房地产市场更加平稳发展。

（2）间接的个人购房支付能力的调节

        相关论述：建立更加公平可持续的社会保障制度。坚持社会统筹和个人账户相结合的基本养老保险制度，完善个人账户制度，健全多缴多得激励机制，确保参保人权益，实现基础养老金全国统筹，坚持精算平衡原则。推进机关事业单位养老保险制度改革。整合城乡居民基本养老保险制度、基本医疗保险制度。推进城乡最低生活保障制度统筹发展。建立健全合理兼顾各类人员的社会保障待遇确定和正常调整机制。完善社会保险关系转移接续政策，扩大参保缴费覆盖面，适时适当降低社会保险费率。

        评述：我们在研究中发现，居民的购房行为并非取决于收入，而是取决于一系列因素。房价收入比这一指标用于衡量居民的购房支付能力并非准确。不同的国家国情不一致，特别是社会福利制度不一样，导致同等收入购房支付能力不一样。居民作为消费者，在既定的收入内，居民满足不同需求，如孩子上学、大病治疗、基本生活开支乃至购房等等。在不同的需求序列中，购房排在孩子上学、大病治疗等后面。在社会保障制度残缺的前提下，居民的收入首先弥补社会保障这块短板，之后的收入才用于购房。国家人口和计划生育委员会流动人口服务管理司也认为大部分社会保障与户籍制度挂钩，流动人口难以获得流入地的社会保障等公共消费品，必须在市场上购买，从而挤占了私人消费（国家人口和计划生育委员会流动人口服务管理司，2012）。因此政府提高社会保障和社会福利，特别是社会弱势群体，有助于这些群体提高购房支付能力。