“京津冀一体化”对房产市场的影响分析

        导读：“京津冀一体化”对房产市场的影响分析，近一段时间，有关“京津冀一体化”的话题不断升温。有分析认为，这是一个世纪性的超级大国事件。

        参考《中国房地产行业运营现状及未来前景预测报告（2014-2019）》

        今年两会过后，京津冀一体化热度只增不减，并带动河北部分城市楼市迅速升温，尤其是在3月26日，《河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见》、《河北省新型城镇化规划》公布之后，河北的保定、廊坊、石家庄、唐山、张家口、承德、秦皇岛等城市都被赋予了一体化的职能规划。

房价先行

        近一段时间，有关“京津冀一体化”的话题不断升温。有分析认为，这是一个世纪性的超级大国事件。“京津冀一体化”可能涉及50多个县，经济整合规模达1.5亿人，规模将远远大于美国当年的洛杉矶崛起。“京津冀一体化”会使中国东部发展更加均衡。这样一个被经济学家喻为“世纪性的超级大国事件”，目前却面临着“规划未出，房价先行”的窘境。

        国人对政府有种天生的信赖感，买房的时候都愿意跟风炒作。顾名思义，“京津冀一体化”规划思路计划将北京、天津和河北进行一体化整合发展，但具体怎么“一体化”，并未有细节出台，仅为政府“概规”而已。这样一个尚且空泛的概念却引发了周边楼市的热闹景象，一些地方政府和开发商心有灵犀一点通，不约而同地将“一体化”概念加以丰富深化想象包装，为当地楼市以及地方财政奉上了一场饕餮盛宴。

        以河北省保定市为例。“京津冀一体化”规划刚一提出，保定近一个月内多个楼盘价格上涨10%。根据某搜索网站统计，自3月中旬保定“即将承接首都部分功能”的消息一出，“保定”这个词的搜索热度就同比上涨了600%。尽管保定作为“首都副中心”的传言，目前各方仍是语焉不详，莫衷一是，但保定还是成为今年3月国内房价上涨最快的城市。

        根据河北省保定市住建局的数据，2013年，当地共办理商品房预售合同登记备案14786套，而今年3月1日至24日就办理了3474套。不到一个月的备案数量相当于去年的近四分之一。除了保定，涿州、固安、燕郊、香河等北京周边地区都纷纷出现楼市的利好。不过，数据往往支撑不了这种房价上涨的预期。以保定市为例，根据中原地产提供的数据，2013年1月至11月保定商品房累积成交150.919万平方米，平均每月保定去库存化14万平方米。按照目前的可售面积584万平方米计算，保定去库存化时间高达42个月，是北京的6倍。也就是说，即使保定目前不再建设新楼盘，现有的库存也需要3年半的时间才能消化掉。

        自2014年3月以来，“京津冀一体化”热度只增不减。保定副中心、“动批”迁至永清、207家企业外迁河北天津等重磅消息接踵而来。和以往的“环首都经济圈”、“大七环”等利好消息一样，这些周边城市的房价闻风而动。然而，按以往的经验来看，环京楼市在历次利好消息放出后不久，在没有实质性政策落地情况下，房价又往往面临再次回归，如此循环往复。这一次，虽然“京津冀一体化”政策上升到国家战略，但在已经透支的房价涨幅背后，京津冀房价还能有多大的上涨空间仍是一个未决的悬念。

需走出房地产炒作“怪圈”

        在中国区域经济版图中，京津冀合作的概念虽提出较早，但却发展滞后，长期以来河北环京津各地仿佛是“剃头挑子一头热”，一厢情愿地希望能够搭上北京、天津这两趟高速列车实现跨越式发展，而相对于长三角和珠三角，京津冀相互间的发展落差在不断拉大，甚至还形成了长期困扰各级政府的“环首都贫困带”。

        近期，京津冀一体化的细节尚未敲定，一贯平淡的河北楼市开始不平淡起来，到保定买房、到燕郊置业、到廊坊看房，成为这一段时间以来的楼市看点。到目前为止，京津冀一体化的大规划中，仅有河北省拿出了具体的方案，北京、天津还没有具体表态。而从历史来看，京津冀一体化始于1984年，甚至在2004年还形成了加快推进的“廊坊共识”。但30年过去，京津冀一体化的推进成效并不明显。

        京津冀和珠三角、长三角一样，都将成为国家发展的大战略，这会使京津冀地区整体发展更加平衡、发展速度也将加快。京津冀一体化的规划，其目的有两点，一是为了减轻北京的城市负担，另一点则是要构建区域产业链条，发挥京津冀这个区域的比较优势。然而，近年来，只要出现与房地产沾边的信息、政策，都会成为搅动楼市的魔法棒。虽说区域城市规划的本意不是房地产，但“京津冀一体化”的政策确实会将北京的一些产业、人口转移出去，在周边城市形成一定的房地产需求。可如果产业还没转移，房价先涨起来了，对城市自身发展不会有好处。

        从规划成为北京政治副中心，到辟谣，再到3月26日河北省出台《关于推进新型城镇化的意见》，提出河北省将落实京津冀协同发展国家战略。保定“作为畿辅节点城市，利用地缘优势，谋划建设集中承接首都行政事业等功能疏解的服务区……承接首都部分行政事业单位、高等院校、科研院所和医疗养老等功能疏解”。这些火上加油的做法，让保定楼市价格急剧上涨。

        对于河北而言，目前的利好不仅有“京津冀一体化”，还有新型城镇化。保定等城市面临着京津产业转移和向大城市迈进步伐加大的双重考验，但这两方面都不是一两年或者三五年就能够完成的，或许需要的时间会更长，所以说保定现在的反应有些过度。如果后期，城镇化、“京津冀一体化”推进速度低于预期，或会导致房价走平或走跌。

        究竟楼市“虚热”过后剩下的还有什么？这才是地方政府所需要考虑的。在“京津冀一体化”的利好下，政府更应该思考如何防止房价经历“过山车”般的起伏，如何避免沦为下一个“鬼城”，如何避免因非理性的原因透支未来的市场等。这些都是摆在人们面前的难题。汲取其他城市的教训，未雨绸缪，方能在“虚热”中降温，还市场一个真正的未来。

京津冀一体化不是房地产过度化

        未来15年，中国城镇化年均仍可增长一个百分点，预计到2030年之前，我国将步入后城镇化时代，也就是城镇化率超过70%。在京津冀一体化协同发展上升为国家战略的背景下，京津冀有可能打破原有藩篱，冲破原有的发展阶段、体制机制等制约因素，通过经济的关联、要素的合理配置、产业的衔接、资源的共享实现多方更好更快发展。

        过去的10年，京津冀一体化的热潮抵不过房地产开发大潮，在房地产开发下，北京成为购房者的“殇城”，而河北成为“睡城”。显然这并非“京津冀一体化”的本意，如果希望从赚“快钱”到赚“稳钱”，获得丰厚持久的收益，房地产开发企业需要新的变局。

        随着房地产开发需求加大、土地供应量加大，津、冀地区房地产开发对于房地产企业的吸引力也会随之攀升，较有优势的肯定是当地的地方龙头企业及肩负区域建设的国有大型房地产开发企业，同时在商业及配套设施打造上有丰富经验的开发企业也会有比较好的入局机遇。“原来京津冀的发展还是相对本位主义，但现在上升到国家战略之后，资源该如何分配、北京的资源怎么疏解，这些问题我们都很重视。”在万科集团副总裁毛大庆看来，京津冀一体化不再只是房地产开发，视野应该更加宽广。跟北京的城市功能更加配套，这些城市配套将会成为万科发力的重点。

        从城市发展的理论来看，50%的城市化率是开启都市圈化的关键节点。目前京津冀地区的城均GDP为长三角、珠三角城均GDP的73%，京津冀的人均GDP差异平均约59%远高于长三角的17%，后续在总量上和分布均衡性上都有较大提升空间。在京津冀进行产业布局和城市功能调整的过程中，一定要做好三个方面的结合。一是京津冀发展要与河北经济转型、创新驱动发展战略相结合；二是要与东北亚开放门户建设相结合；三是要与建设最有活力的市场经济相结合。如果能够做好这三个结合，京津冀地区未来将成为世界经济走廊一个重要节点，进而真正成为中国第三增长极。

        京津冀一体化将带来年均约5000万平方米新增住房需求。目前京津冀都市圈的城镇化率仅为58.9%，远低于长三角都市圈和珠三角都市圈的67.0%和67.4%。对比长三角和珠三角的发展经验来看，在都市圈快速形成阶段，城镇化率年均增长约1.1%。不过，京津冀一体化拉动房地产需求只是一个方面。在21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰看来，“京津冀一体化”由于涉及多省市的合作、重大基础设施建设、职能调整、产业迁移、人口分流等问题，因此需中央层面的协调。另外，交通同城化推进，如北京地铁何时通到燕郊，也是十分关键的因素。而这些基础配套设施建设同样也能拉动国内需求。

        在房地产业与城市建设突飞猛进的背景下，地方政府对于土地与房地产的依赖进一步提高，土地财政大行其道。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。在缺乏产业支撑的背景下，各地房地产开发纷纷出现“鬼城”、“睡城”等现象，造成资源配置的浪费，由此引发了城市管理等一系列问题。很显然，在新型城镇化整体思路框架下，新一轮的京津冀协同发展不能再重走老路，京津冀一体化绝不是过度房地产化。