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中国房地产信托市场专项调研及盈利空间预测报告（2012-2016）
中国商铺地产市场全景调查与投资前景评估报告（2012-2016）
文章导读：任何行业发展都会在一定程度上受到宏观经济总体发展环境的影响。
从目前来看，影响经济增长的负面风险仍然存在。从宏观经济形势来看，虽然我国经济在2012年将面对诸多复杂严峻的环境，但多数经济学家和机构对2012年中国经济增速的预计仍高于8%，经济本身平稳增长的内在动力总体上仍会支撑房地产行业保持平稳健康发展。具体来看：2012年房地产投资增速将明显降低；开发企业资金来源将继续趋紧；政府频频放出政策不放松信号或将再度抑制市场需求，而全国市场潜在供应面临放大趋势，这将促使房地产市场供求关系有所改善，在此背景下，房价涨幅将继续回落。
宏观经济增速平稳小幅回落
在现代市场经济中，任何行业发展都会在一定程度上受到宏观经济总体发展环境的影响。从目前来看，影响经济增长的负面风险仍然存在。
全球经济复苏有望出现转机。欧盟成员国签署“财政契约”以及欧洲央行为银行业注入流动性等强有力的政策举措使得欧洲主权债务危机的压力有所减缓，美国经济复苏也出现积极信号，世界经济复苏有望出现转机，但全球经济增长的重大风险并未完全消除，财政整顿和银行去杠杆化等压力将在短期内制约发达经济体的强劲复苏。国际货币基金组织（IMF）2012年4月17日发布的新一期《世界经济展望》报告将今明两年全球经济增速分别上调0.2个百分点和0.1个百分点至3.5%和4.1%。其中，美国今明两年经济增速分别为2.1%和2.4%，比2012年1月份预测值分别上调0.3个百分点和0.2个百分点；欧元区今明两年经济增速分别为负0.3%和正增长0.9%，比2012年1月份预测值分别上调0.2个百分点和0.1个百分点；今明两年主要发展中经济体的经济增速仍将明显高于主要发达经济体。
我国经济将呈现平稳小幅回落趋势。2012年年内，支撑经济平稳较快增长的有利条件和积极因素仍然较多，有望推动经济增速保持适度较快增长，经济运行的基本面没有改变，经济下行的风险总体可控，预计2012年全年GDP增速将在1季度的基础上呈现平稳小幅回落的发展趋势，其中，消费实现合理增长，但投资增速将有所降温，且出口增长压力较大。世界银行2012年4月12日发布的《中国经济季报》认为，在全球经济环境走弱和国内政策收紧的双重影响下，中国的经济增长速度呈现逐渐放缓的态势，预计2012年中国经济增长率为8.2%；国际货币基金组织2012年4月17日发布的新一期《世界经济展望》报告认为，尽管欧洲债务危机等因素导致外部需求下滑，但受益于消费和投资强劲，预计2012年中国经济增速将达到8.2%，比2012年1月份预测值上调0.1个百分点；中国社会科学院2012年4月25日发布的《中国经济前景分析——2012年春季报告》指出，在美国经济复苏乏力、欧洲主权债务危机不断发展以及国内投资增速放缓的背景下，2012年中国经济增长速度将进一步回落，预计GDP增长速度为8.7%左右。
房地产作为第三产业的一个细分产业，其在第三产业乃至整个国民经济中都具有举足轻重的地位。房地产业市场运行及未来的发展趋势与宏观调控及宏观经济变动息息相关。因此，宏观经济发展态势及调控政策取向对房地产行业的稳定、健康发展具有重要的影响作用。综合来看，房地产市场周期与宏观经济周期基本同步，2012年我国经济增速将继续回落，但经济本身平稳增长的内在动力总体上仍会支撑房地产业保持平稳健康发展。
2012年我国房地产业发展趋势预测-房地产投资增速将明显降低
2010-2011年房地产投资保持的较快增长是在2009年基数较低的基础上起步的，具有恢复性质。从2008年房地产市场变化来看，住房销量变化与房地产投资之间有密切联系。当2008年第三季度住房销量出现负增长以后，自2009年第一季度开始，房地产投资增速出现大幅度下降，由上年20%以上的增幅降低到4.1%，期间大约有半年左右的时滞。2010-2011年商品住房销量维持在10%左右，没有出现负增长，但较2009年42%的增速降低很多；随着房地产市场调控措施效果的进一步显现，市场需求将继续收缩，这些变化预计将对商品房投资产生明显影响。另一方面，2012年保障房建设规模预计较2011年将有所减少，建设步伐较2011年放缓。综合这些因素，预计2012年房地产投资增幅将明显降低，由2011年的27.9%降低到15%左右。
2012年我国房地产业发展趋势预测-开发企业资金来源继续趋紧
房地产行业经历多次调控后，过去推动其高速发展的多种因素已经渐渐终结，尤其是信贷政策的收紧，使得房地产业正陷入一个全行业缺钱的困局之中。2012年1月30日，央行发布的《2011年金融机构贷款投向统计报告》显示，2011年全年房地产累计新增贷款共1.26万亿元，较前一年下降38%，占新增贷款总额的比例为16.9%，较上年下降8.5个百分点。其中，2011年末，保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比年初水平提高31.7个百分点。
从报告公布的数据看，2011年房地产新增贷款出现大幅缩减，其中超过一半的贷款投向保障房建设。在调控力度不减的大背景下，贷款难度的加大，必然促使房企融资成本增加，2012年房企的融资困局仍然难有突破。
与此同时，相关统计数据显示，2012年将迎来房地产企业偿债高峰，各种离岸私募债、房地产信托、房地产基金以及民间信贷等在2012年即将到期的债务总额达到数万亿元。有机构预测，房地产企业的偿债高峰在2012年和销售回笼资金的低谷相重合，使得房企资金链从2012年二季度起将进一步恶化，甚至将比2008年的最差水平还要更糟。
销售受阻、库存激增正令房地产开发商资金链深度承压，中小房企尤其是资金严重匮乏的企业开始加速以股权和项目换取现金。北京中原市场研究部统计数据显示，2011年楼市规模股权变动超过124宗，交易金额471 .76亿，同比分别上涨47.6%和185.5%。进入2012年，股权交易再度升温。在1月份公开市场全国楼市成交规模(交易额超千万元)股权交易达到了20宗，披露市值达到了67.8亿元，相比2011年同期的9宗31亿元的规模上涨了120%。一系列数据表明，在当前情况下，越来越多的企业被迫退出。此外，外资对我国房地产市场的悲观态度使其对房地产行业的投资在2012年难以大幅增加。在此背景下，预计2012年开发企业资金来源不容乐观。
2012年我国房地产业发展趋势预测-市场供求关系有所改善
从市场供给角度来看，2011年全国商品房施、竣工面积增速均显著高于商品房销售面积增速。由于2011 年全国商品房销售面积增速不足5%，而2012年前2 个月商品房销售已经出现14%的负增长，因此，去库存化将成为房地产开发商在2012年首先要面对的问题，2011年增加的商品房新开工面积将在2012年年底前形成市场有效供给，由此可以预计，全国范围内潜在供应量放大是大概率事件。与此同时，国办发[2010]4号文中明确指出，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，2011年规划新开工建设1000万套保障性住房建设的目标已基本实现，2012年计划开工建设700万套，保障性住房建设无疑将对住房供给结构产生较大影响。
从市场需求角度来看，一方面，政府调控政策松动的可能性很小，限购、限贷等政策将从严执行，因此投机、投资性需求将难以入市；另一方面，考虑到2012年将继续加大保障房建设力度，预计一部分刚性购房需求将被保障房体系吸收。与此同时，政府频频放出政策不放松信号，或将再度抑制市场需求。因此，2012年全国市场潜在供应面临放大态势，并促使房地产市场供求关系有所改善。
2012年我国房地产业发展趋势预测-房价涨幅将继续回落
自中央政府2010年10月启动新一轮调控以来，力度空前的房地产调控政策已经在一定程度上显现了效果。随着调控继续深化，尤其是2011年以来有关部委果断出手，再度出台了一系列调控政策，表明了对房地产调控目标毫不动摇的决心。在市场规律、政府考量以及宏观经济的多重影响下，预计2012年房价涨幅将继续回落，其主要理由如下：
首先，从宏观经济形势来看，尽管宏观经济还面临诸多不确定因素的影响，但宏观经济中的结构性问题日趋严峻。与此同时，市场流动性仍然较为宽松、资产价格泡沫很可能逼迫央行进一步收紧银根，调整货币政策。尽管这种调整是结构性的，但房地产无疑将是被调整的对象。房地产是典型的资金密集型行业，房地产金融收紧将对房地产行业的供求双方产生巨大影响。一是对于在很大程度上依赖于银行资金的开发商而言，金融收紧将加剧其现金流回转风险，“囤地”、“捂盘”等坐地生财的招数将给自身带来生存危机。二是对严重依赖于银行信贷的购房者而言，银根收紧直接压制了其购房需求。因而，金融紧缩对开发商和购房者来说影响将非常直接，从而可能导致房价下降。
其次，从产业政策环境来看，一系列调控政策力度的不断加大将使房地产市场各主体的心理预期和行为发生变化，进而改变房地产市场的运行趋势，不断强化的调控政策夯实了抑制房价的基础。随着政策被陆续细化，一些现有政策将在操作落实层面上取得进展，地方调控政策的细则也有望得到进一步深化，因此调控政策的显效期有望在2012年如期到来，在此背景下，房价将逐渐步入稳定下行的通道。
再次，从市场供求关系来看，正如上文预测的那样，未来市场走势正朝着政府预期的方向发展，房地产市场将由政策主导转向市场主导的局面。在“限购令”等一系列政策影响下，购房者可能会在短期内采取观望态度而造成市场需求减缓。基于以上分析可知，在一定时期内，随着调控政策威力的继续释放，房价下降的态势已基本确立。
另外，“十二五”3600万套的保障性住房建设目标，必将形成中高档商品住房供给进一步趋紧、低档住房供给大幅增加的强烈预期，大量保障性住房入市，使纳入保障性住房统计的平均房价将呈现下调趋势。
2012年2季度国内外宏观经济形势分析
从国际经济形势来看，全球经济继续缓慢复苏，但复苏的不稳定不确定因素突出，特别是伴随着欧债危机的反复和变化，世界经济复苏的艰巨性和曲折性也充分显现。具体来看，2012年2季度，希腊风雨飘摇，西班牙银行业陷入危机，多国主权评级被下调，欧债危机再趋恶化，欧洲经济持续衰退；美国经济仍然呈现出温和复苏的趋势，但经济增长减速，且就业市场依旧疲软；受个人消费、出口和公共投资拉动，经历了大地震后的日本经济连续三个季度呈现正增长，但仍面临欧债危机、电力短缺等不确定因素；而在外部需求持续下降和自身经济结构、国际收支结构失衡的影响下，新兴经济体经济增速仍呈现放缓态势。
从我国经济形势来看，国民经济运行总体平稳，但增速持续回落。国家统计局发布的数据显示：2012年上半年实现国内生产总值227098亿元，按可比价格计算，同比增长7.8%。其中，一季度增长8.1%，二季度增长7.6%。分产业看，第一产业增加值17471亿元，同比增长4.3%；第二产业增加值110950亿元，增长8.3%；第三产业增加值98677亿元，增长7.7%。从环比看，二季度国内生产总值增长1.8%。
表1 2011年2季度-2012年2季度各产业累计国内生产总值及增长情况
单位：亿元，%
数据来源：国家统计局，观研天下加工整理
图1 2008年2季度-2012年2季度各产业累计国内生产总值增长率变动趋势
数据来源：国家统计局，观研天下加工整理
从GDP季度累计增速来看，本轮经济回调从2010年2季度开始已持续了9个季度，是我国自1992年开始发布该指标以来回调持续时间最长的一次，超过2008年国际金融危机爆发时6个季度的回调期。尽管经济增速持续回落，但上半年GDP增速仍高于年初确定的7.5%的预期目标。房地产行业发展与宏观经济形势息息相关，在宏观经济增速持续回落影响下，上半年全国房地产开发投资同比增长16.6%，增速比1季度回落6.9个百分点，比上年同期回落16.3个百分点。
图2 2009年2季度-2012年2季度累计房地产投资和GDP增长率变动趋势
数据来源：国家统计局，观研天下加工整理
2012年上半年我国房地产市场开发投资继续回落
在一系列宏观调控政策影响下，2012年上半年全国房地产市场运行呈现以下特点：一是全国房地产开发投资增速继续回落；二是除国内贷款外，房地产开发企业各项资金来源增速全面回落，开发企业资金压力仍然较大；三是在全国商品房累计施工面积和新开工面积增速回落的情况下，全国商品房累计竣工面积增速由于2011年基数较低表现为同比大幅增长，但与今年1季度相比仍呈回落态势，市场供应总量增长缓慢。四是央行年内两次降息以及最近一段时间各地微调动作频频不断消解购房者的观望情绪，使部分购房者对短期内房价继续下行的预期降低，刚性需求进一步释放并促使市场成交量回暖。五是全国70个大中城市新建商品住宅价格同比继续下调回稳，但环比呈上涨态势。
2012年上半年我国房地产企业景气指数呈温和回暖迹象
中国经济景气监测中心2012年7月13日发布的全国企业景气调查结果显示，2012年2季度企业景气指数为126.9，比1季度微降0.4点，降幅逐步收窄。其中，房地产业企业景气指数为109.2，与1季度相比回升1.2点，虽然仍比全国企业景气指数低7.7点，且与上年同期相比低13.4点，但动态来看，房地产企业景气指数自今年开始回落速度明显趋缓，呈现温和探底的走势，说明房地产企业家对当前行业发展持谨慎乐观的预期。
图3 2009年2季度-2012年2季度房地业企业和全国行业企业景气指数走势比较
注：全国企业景气指数是国家统计局对1.95万家各类企业定期进行问卷调查，并根据企业家对宏观经济状况及企业生产经营状况的判断和预期来编制的，能较好地反映宏观经济运行和企业生产经营状况。企业景气指数的数值介于0-200之间，100为景气指数的临界值。当景气指数大于100，表明经济状况趋于上升或改善，处于景气状态，越接近200状态越好；当景气指数小于100时，表明经济状况趋于下降或恶化，处于不景气状态，越接近0状态越差。为更好地分析和理解企业景气指数，我们将景气区间作如下划分：180以上为“非常景气”区间，[180-150]为“较强景气”区间，[150-120]为“较为景气”区间，[120-110]为“相对景气”区间，[110-100]为“微景气”区间，100为景气临界点，(100-90)为“微弱不景气”区间，(90-80)为“相对不景气”区间，(80-50)为“较为不景气”区间，(50-20)为“较重不景气”区间，20以下为“严重不景气”区间。
数据来源：国家统计局，观研天下加工整理
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