我国土地储备量影响因素分析

    内容提示： 土地利用的总体规划和城市规划。土地利用总体规划是根据国民经济的发展状况和社会发展规划、国土治理和资源保护的要求、土地资源现状, 及考虑各项建设对土地的要求, 在一定区域内对土地的使用、治理和保护等做出的总体规划。

    2011-2015年中国土地一级开发市场调研与未来前景预测报告
 

    ( 一) 经济发展状况。我国的经济正处于高速增长时期,它的特点是以工业化为基础的城市化发展进程加快, 大量的建设用地是经济发展的需要。对某一地区来说, 在一定的经济发展水平和充足的资金的支持下, 土地供应量是多少, 就应该储备多少土地。只有土地储备量充足以后, 政府部门才有可能对土地市场进行有效的宏观调控, 从而使土地市场得到良好循环。经济的发展水平和发展质量直接影响土地需求量和土地市场的稳定性, 这两个方面对土地储备量都存在约束作用。

    ( 二) 土地利用的总体规划和城市规划。土地利用总体规划是根据国民经济的发展状况和社会发展规划、国土治理和资源保护的要求、土地资源现状, 及考虑各项建设对土地的要求, 在一定区域内对土地的使用、治理和保护等做出的总体规划。城市规划是为了实现某个城市的一定时期的经济和社会发展目标而确定的城市发展趋势、合理利用土地、全面协调城市空间布局和各项建设的总体安排、选定规划定额指标、制定实施步骤和实施措施等。这两项规划所依据的都是国民经济的长期发展规划, 核心内容都是土地的合理利用。土地利用总体规划已被写入了“中华人民共和国土地管理法” , 具有法律效力, 城市规划有单独的“中华人民共和国城市规划法” , 同样具有法律效力。所以, 这两项法规是土地使用的基本依据, 必须严格贯彻执行。

    土地储备制度的本质是国家通过土地处分权和土地供应权等职能, 对城市土地资源进行调控的一项管理制度, 是满足土地需求, 调节土地市场, 提高土地利用率的一项重要手段。

    该制度在实行过程中, 必须按照土地利用总体规划规定的土地用途, 城市规划确定的土地使用布局来对土地进行调整, 调整的范围和速度都要由这两项法规来决定。所以, 其直接决定了土地储备量的大小。另外, 由于规划用途决定了土地的使用价值, 而且土地的用途的确定和位置条件的变化对土地储备的经济效益有直接影响。一般情况下, 在条件相等的情况下, 要优先储备开发潜力大、价格低、市场需求大的土地。

    ( 三) 资金状况。土地收购储备的运作过程是将分散的土地从土地使用者手中集中起来, 土地储备机构进行整理和储备, 最后用于市场运作的过程。土地资源的有限和供给量少决定了土地价格居高不下, 收购土地, 储备机构需要大量资金, 房屋拆迁和各项设施建设也需要大量资金, 指导土地出让获得收益后, 资金才能收回。通过调查多个城市的实践,为了实现土地储备工作的顺利执行, 大多数政府是在制度建立初期加入启动资金, 然后主要依靠银行贷款。