吉林省房地产业发展中存在的问题分析

    内容提示：需求依然旺盛是吉林省房地产业刚性增长的主要原因。房地产需求取决于人口增长、居民收入增长、城市化进程等多方面。总人口数量持续增长是房地产需求的条件之一。

    2005 年开始国家针对房地产行业宏观政策的出台，旨在不断调整和规范房地产行业的健康稳定发展。这些政策包括信贷政策、税收政策、住房政策和土地政策等。

    2012-2016年中国经济适用房建设市场分析与投资前景分析报告

    从目前的政策表述看， 住房政策注重住房保障和市场化发展相结合的体制， 首要任务是解决低收入家庭的住房问题，这个问题已经逐步提升到了政治高度。对于市场化住房，国家不会限制和禁止，但在土地、税收等环节会给予相关指导和调节。总体上看，住房保障工作是政府的工作重心之一，会继续大力推进，而市场化住房建设对于经济的健康稳定发展同样意义重大， 即便阶段性受到政策调控的影响，但在城市化和经济水平提高等因素影响下，房地产业将继续获得发展空间。吉林省房地产行业的发展随着政策的出台和变化也有着相应的变动， 但是仍然具有自己的特点。

    首先，需求依然旺盛是吉林省房地产业刚性增长的主要原因。房地产需求取决于人口增长、居民收入增长、城市化进程等多方面。总人口数量持续增长是房地产需求的条件之一。吉林省总人口数量由1999 年的2616.10 万人增长到2009 年的2739.55 万人①， 短短的10 年时间， 年均增长数量12.34 万人，增长率0.47%，从人口构成角度看：人口年轻化程度相对来说还比较高，房地产市场目前仍处在婴儿潮所推动的大的上升周期内，这部分人将是中国房地产行业长久发展的不竭动力。居民收入持续增长是影响房地产行业发展的另一个需求因素。国民经济的长期发展带动了城乡居民收入实现了飞跃，2009 年， 吉林省城镇居民人均收入已达14006.27 元，比1999 年增长3.13 倍，扣除同期价格变动因素，实际增长3.15 倍，平均每年递增952.6元。城市化进程加速是构成房地产行业需求的另一个主要因素。吉林省的城市化率排在全国的第7位，远高于我国44.9% 的平均水平。人口研究结果显示，2000-2020 年，我国城镇人口将净增3.6 亿，城市家将增加1.3 亿以上，其中93%为新迁入人口，按户均80 平方米计算，需要新增住宅在100 亿平方米以上。大量农民涌进城市、城镇旧住宅拆迁都会带来对新房的需求，在城市化率达到65%之前，住宅的需求将不会停止。城市大型化、集群化的城市化体系演变将进一步刺激房地产的大需求。随着收入水平的提高，消费中耐用消费品的更新换代较快，居民要求改善住房条件，或者城市家庭子女长大成家后对于住宅的需求， 使得住房支出比重在市场化消费体制下稳步提高。虽然，这些需求会受到通胀的预期、宏观经济变化的预期等等影响， 但是大量数据表明在未来20 年中人们对于住宅的总体需求会日益旺盛， 也必将助推房地产市场迅猛发展、销售持续增长。

    其次，房地产品供应结构单一，产品投资结构没有呈现多样化的发展势头。房地产产品包括住宅、商用建筑、办公楼、经济适用房、别墅和高档公寓以及其他房地产产品等类型，2000-2009 年吉林省的房地产市场主要集中在住宅产品上。吉林省房地产产品主要施工面积中住宅所占比重平均达到近79.17%。商业营业型用房比例虽有所改善，但是变化不大。这些基本上是由于住宅的刚性需求引起的。别墅、高档公寓作为房地产发展过程中的高档消费品经常会受到政策冲击，因此，其发展过程中起伏性较大， 经济适用房的发展一直是政府着力推行的房地产开发产品， 但由于其利润空间相对较低，在刚性需求的房地产市场环境下，开发商对这部分产品的开发欲望低，政府投入迫于压力，不能使这部分保障性的产品实现快速成长。

    第三，投资资金来源中以自筹资金为主，国内贷款为辅。随着部分大中城市限购令的出台，部分房地产资金的转移可能导致吉林省房地产市场的持续资金供给增加。从房地产投资的资金来源看，自筹资金仍然是房地产开发过程中的主流资金来源， 国内贷款是重要的辅助手段。房地产投资的资金来源从1999 年的47.32 亿元上升为2010 年的968.45 亿元，增长了20.46 倍，国内贷款从1999 年的8.16 亿元上升为2010 年的62.11 亿元，增长了7.61 倍， 自筹资金从1999 年的25.07 亿元上升为2010 年的596.93 亿元，增长了23.81 倍，增长速度明显高于国内贷款的增长速度， 自筹资金仍然是吉林省房地产业发展重要的资金来源。国家密集的房地产调控政策出台后， 部分房地产企业的发展空间在相应地区受到了限制， 吉林省房地产市场的成长性对这些资金形成了很高的吸引力，或导致部分资金的市场转移。2009 年下半年国内的大型房地产企业华润集团和金地集团都开始进入吉林省的房地产市场。

    综上所述，吉林省的房地产业处于高速成长阶段，房地产市场需求旺盛，但产品供应结构相对单一，产品供应结构的不合理，一方面表现为对住宅产品的刚性需求，另一方面表现为其他类型产品的供给能力和建设能力不足。房地产投资的资金结构倾向于自筹资金为主，在某种程度上形成了开发能力的限制， 但此种现象会随着政策的调整得到改善。