2011年下半年房地产市场走势分析

       内容提示：从人口结构和城镇化进程角度看，我国现阶段住房需求并存养老性需求、改善性需求和刚性需求，住房需求总体旺盛具有客观性。同时，通胀加剧会促使社会资金更倾向于通过房市来避险。

       2011年下半年房地产市场进入销售状况的供应量充足，但房地产市场需求增长将继续受到抑制

       2012-2016年中国房地产信托行业市场调研及未来前景预测报告

       2011年下半年房地产市场进入销售状况的供应量充足，而新开工建设增幅将逐步下降。

       第一，受去年商品房屋新开工面积大幅度增加的后续影响，2011年3季度开始，多数城市开始面临商品住房供应充足的局面，例如，重庆、沈阳、上海、长沙、北京、苏州、成都、武汉2011年房地产市场的潜在供应量均超过2000万平方米，多数超过2010年全年的总销售量。

       第二， 2011年下半年商品房屋新开工面积增幅将进一步回落。上半年，房地产开发投资、商品房施工面积等指标增幅均保持高位。其中，2011年1-5月房地产开发投资1.9万亿元，同比增长34.6%，增幅处于历史高位；商品房施工面积37.8亿平方米，同比增长32.4%，增幅保持历史较高水平。上半年房地产开发投资、商品房在施面积增幅保持高位，与去年商品房新开工面积大幅增加、工程结转至今年有直接关系，但商品房新开工面积、土地购置面积增幅自年初以来持续回落并低于去年同期水平，其中商品房新开工面积增幅低于去年同期近50个百分点。前5个月40重点城市土地购置面积增幅比1季度减少38.8个百分点，其中有18个城市土地购置面积同比负增长。

       2010年以来快速增长的保障性住房建设将对近期房地产开发投资尤其是住宅开发投资的增长做出较大贡献。因此，我们从保障性住房投资与商品住宅投资两个方面构建模型，对2011年的住宅投资及房地产开发投资增速进行预测。根据预测模型估计，2011年房地产开发住宅投资增速约为30%，房地产开发投资增速约为26%。

       2011年下半年房地产市场需求增长将继续受到抑制。

       第一，在通胀持续发展的背景下，下半年房地产市场发展的政策环境仍不会放松。目前抑制住房需求的政策主要包括：限购政策、二套房以上首付比例和贷款利率的提高、营业税征收等，这些控制住房需求的政策不仅坚决打击了投机投资的住房需求，对改善性住房需求也有一定抑制作用。并且，银监会允许“银行可自主提高首套房首付比例”，随着房价下降预期的扩大、存款准备金率的不断上调，部分银行有可能会上调首套房的首付比例，将对购置首套房的刚性住房需求产生一定影响。

       第二，从紧的政策环境继续抑制住房需求的增长。货币政策环境持续从紧，M2增速已降至历史较低水平，年底至今已经加息3次，并且市场再次加息传闻颇多。利率的上升将直接增加居民购房的贷款负担，流动性收紧对居民购房贷款产生影响，居民购房意愿逐步降低。

       从人口结构和城镇化进程角度看，我国现阶段住房需求并存养老性需求、改善性需求和刚性需求，住房需求总体旺盛具有客观性。同时，通胀加剧会促使社会资金更倾向于通过房市来避险。因此，住房需求增加有一定的压力。但下半年仍会保持严厉的房地产调控政策和适度从紧的货币政策，均会抑制住房需求的增长。而且，下半年房地产市场供给将会有较大程度的增多，在融资困难、不断收紧的政策环境下，房企资金压力仍会继续增加。根据我们的房地产市场运行景气分析模型，利率、M2增速、房屋交易量等先行指标均促使景气下降，预计3季度房价保持稳中有降的可能性较大，选择促销或降价销售快速回笼资金的企业数量将会逐步增多，全年房价保持基本平稳的可能性较大。