2011年上半年房地产市场形势分析

       内容提示：分区域看，大中城市商品房屋销售量下降更为明显。2011年上半年40重点城市中半数以上城市商品住宅销售面积同比负增长；4个一线城市中，除广州外，其余城市商品房销售面积均表现为同比负增长；3大重点区域中，长三角地区商品房销售面积同比负增长。

       房地产调控政策效果评价：在系列政策的综合作用下，2011年上半年房屋销售增速持续下滑，居民预期有所改变，企业资金压力不断上升，房价涨幅回落，房价下降城市数量逐步增多

       2012-2016年中国房地产中介行业调研及投资前景预测报告

       2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，发布房地产市场调控“新国八条”。

       与以往政策相比，“新国八条”政策采用了更多的行政手段，例如问责地方政府、公布房价控制目标、制定住房限购、推广“限房价竞地价”的供地方式等。行政调控手段虽然广受诟病，但短期对市场的影响效果还是比较明显的。除此之外，对房地产市场产生影响的政策还有适度从紧的货币政策，包括不断下降的M2增速和连续6次提高的存款准备金率。在这些政策的综合作用下，2011年上半年房屋销售增速持续下滑，居民预期有所改变，企业资金压力不断上升，房价涨幅回落，房价下降城市数量逐步增多。

       第一，各类房屋交易量增幅持续回落至近年较低水平

       2011年上半年，各类房屋交易量增幅持续回落，多数城市二手房交易量同比下降，新上市楼盘普遍实行打折促销活动。1-5月，全国新建商品房屋销售面积3.3亿平方米，同比增加9%，增幅低于去年同期13个百分点。其中，商品住宅2.95亿平方米，同比增加8%，增幅低于去年同期11个百分点，办公楼、商业用房销售面积增幅均持续回落至近年较低水平（见图1）。

       2011年1-5月重点城市二手房成交量同比减少，北京、深圳、郑州、广州等城市二手房成交量分别同比下降30%左右。

       分区域看，大中城市商品房屋销售量下降更为明显。2011年上半年40重点城市中半数以上城市商品住宅销售面积同比负增长；4个一线城市中，除广州外，其余城市商品房销售面积均表现为同比负增长；3大重点区域中，长三角地区商品房销售面积同比负增长。

       第二，房地产开发企业资金压力上升

       今年以来，房地产开发资金来源增幅持续下降，2011年上半年增幅比去年同期增幅减少38个百分点。房地产开发主要资金来源包括与房屋销售有关的定金与预收款、个人按揭贷款和国内贷款，3项资金在资金来源中的占比达到60%，上半年这3项资金来源增幅均有较大幅度回落，其中定金与预收款增幅低于去年同期38个百分点，个人按揭贷款持续负增长，增幅低于去年同期近100个百分点，国内贷款增幅不到5%，低于去年同期40个百分点。

       信托、债券等融资渠道融资容量有限。据不完全统计，2011年前5个月共成立250多款房地产信托产品，规模达到700亿，在本年新增资金来源中占比不到3%。并且，4月以来银监会逐步加强房地产信托产品监测，5月新成立的房地产信托产品已经出现较大幅度回落。

       可见，在销售回落、货币政策适度从紧的政策综合作用下，房地产开发企业的资金压力在逐步上升，前5个月企业应付工程款增幅比去年同期增加了26个百分点。

       第三，70大中城市平均房价涨幅回落，房价下降城市逐步增多

       以70大中城市住房价格指数的中位数来反映总体房价走势。上半年70大中城市平均房价涨幅逐月回落，2011年1-5月各月新建住房价格平均涨幅分别为0.8%、0.5%、0.3%、0.3%、0.2%，二手住房价格平均涨幅分别为0.4%、0.2%、0.1%、0.1%、0.1%。

       房价下降城市数量逐步增多。5月70大中城市二手住宅价格下降的城市有23个，价格持平的城市有11个，合计共有34个城市二手住房价格稳中有降，占比接近50%；新建住宅价格下降的城市有9个、价格持平的城市有11个，合计共有20个城市新建住宅价格稳中有降。从区域分布上看，一二线城市房价回落的城市数量略多于三四线城市。

       由于新建住宅可以采取打折变相降价等方式促销，二手房的价格变化更能反映市场状况。前5个月，70大中城市中二手住房价格下降城市数量逐月增多至30%，各区域核心城市二手房价格普遍下降，反映了市场景气逐步回落。

       从地价变化来看，2011年1季度居住用地价格涨幅出现较大幅度回落，涨幅分别低于上季度1.5个百分点、低于去年同期涨幅3个百分点。前5个月，房地产企业购置土地费增幅低于购置土地面积增幅。

       第四，居民对房价上涨的预期持续下降根据央行城镇储户调查问卷的分析，3月下旬30%的居民对未来房价持上涨预期，比例比上季度低10个百分点，6月下旬25.9%的居民持房价上涨预期，比例进一步降低，认为“保持稳定”和“无法判断”的居民占比超过50%，房价上涨预期持续下降。在此预期下，城镇居民观望情绪上升购房意愿持续下降，未来3个月意欲购房的居民占比由3月下旬15.4%进一步降至6月下旬的14.6%，处于2009年调查以来的低位。