内容提示：综合上述因素，我们对2012年房地产市场形势作出如下判断：房地产市场需求保持小幅增加。从人口结构和城镇化进程的角度来看，我国目前住房市场仍存在较大的刚性需求和改善性需求，在限购、限贷等调控政策作用下，预计2012年商品房销售面积将保持小幅增加。
（一）2012年房地产市场走势的影响因素
2012年房地产市场走势的主要影响因素包括：第一，经济增长存在下行压力。2011年以来，我国经济增速逐季回落，预计全年经济增速将比上年下降约1个百分点。2012年，我国经济增长下行压力和物价上涨压力并存，且经济发展面临的外部环境更为复杂。多数机构预测，2012年中国经济增速在8.5%左右，将继续2011年的回落态势，根据经济周期与房地产周期的关系，经济增速的放缓将减小房地产市场上行压力。
2012-2016年中国房地产中介行业调研及投资前景预测报告
第二，房地产调控政策继续从紧。中央经济工作会议明确2012年房地产市场政策方向为“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”。预计2012年限购、限贷、政府问责等行政调控手段仍将继续，房地产市场景气难以出现大幅回升。
第三， 利率水平仍处于低位。虽然2011年以来，央行已进行三次加息，但目前一年期存款利率仍处在3.5%的较低水平，负利率状况仍然存在。从国际经验来看，较低的利率水平将带来资产价格上涨压力。
第四，市场供应量减少。随着市场交易量的减少和开发企业库存量的增加，2 0 1 1 年下半年以来开发企业土地购置面积和商品房新开工量明显放缓，这将导致2012年市场供应量的减少，进而带来房价上行压力。
（二）2012年房地产市场形势预测
综合上述因素，我们对2012年房地产市场形势作出如下判断：房地产市场需求保持小幅增加。从人口结构和城镇化进程的角度来看，我国目前住房市场仍存在较大的刚性需求和改善性需求，在限购、限贷等调控政策作用下，预计2012年商品房销售面积将保持小幅增加。
房地产开发投资增幅继续回落。在从紧的政策环境下，2012年商品房建设活动增速将出现明显放缓，但保障房的大力度推进将在一定程度上抵消房地产开发投资增速的下滑。我们通过对房屋施工面积的估算以及构建保障性住房投资与商品房投资对房地产开发投资拉动的动态分析模型，预测得出，2012年房地产开发投资增速约为16%。
综合市场供求两方面影响因素，在促进经济平稳较快发展的宏观经济背景下，“2012年上半年房价稳中有降，下半年房价基本平稳”的可能性很大。
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